HoREA nêu nguyên nhân khiến doanh nghiệp khó giảm giá nhà

17/12/2023 18:59

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng cao là do hàng rào pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án ngày càng tăng nên việc giảm giá bất động sản được xem là khó khả thi.

Dự án đội vốn vì chi phí đầu vào tăng mạnh

HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và lãnh đạo các doanh nghiệp BĐS làm rõ những vấn đề liên quan đến cơ cấu phân khúc cũng như giá bán nhà ở. Đáng chú ý, văn bản của HoREA đã chỉ rõ những nguyên nhân vì sao doanh nghiệp bất động sản dù cạn tiền vẫn không thể giảm giá nhà để tăng nguồn thu.

Theo HoREA, thời gian qua đã có một số chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm không nhiều bởi các chi phí cấu thành giá nhà, như: chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng mạnh.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa)... Riêng loại chi phí này đã chiếm trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Điều đáng nói, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

“Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà”, HoREA chỉ rõ “phí chồng phí” khiến doanh nghiệp bất động sản phải chịu tiếng bán đắt, lãi dày.

Cũng theo HoREA, chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Đáng chú ý, chi phí xây dựng đang có xu thế tăng.

Thực tế, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát... đồng loạt tăng mạnh. Đơn cử, giá sắt, thép tăng khoảng 15-20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình. Trước đây, giá 1m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7-8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên đến 12-13 triệu đồng.

Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.

gia nha 1065.jpg
Nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp khó giảm giá nhà (Ảnh: Hoàng Hà)

Dù vậy, tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.

“Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân”, HoREA nhấn mạnh.

Đặc biệt, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, HoREA còn chỉ ra những “chi phí không tên” mà doanh nghiệp phải chi trả.

“Chi phí không tên do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh chịu khi mua nhà”, HoREA nêu.

Vướng mắc pháp lý 'siết' nguồn cung nhà ở

HoREA còn chỉ ra một nút thắt lớn đã tồn tại nhiều năm qua khiến nguồn cung nhà ở giảm đi, đó là những vướng mắc pháp lý.

Vướng mắc khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp đưa ra, bao gồm cả giá bán, phần lớn bị thay đổi. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý cũng được HoREA xác định là nguyên nhân khiến nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm, thậm chí có nơi gần như biến mất trên thị trường. HoREA đánh giá, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Đại diện một công ty bất động sản đang có dự án triển khai dang dở ở TP.HCM nhìn nhận, chính tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài những năm gần đây khiến nguồn cung các dự án hoàn chỉnh trở nên vô cùng hiếm hoi. Bản thân doanh nghiệp này cũng phải loay hoay với dự án cũ, gần như không có sản phẩm mới để bán trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Đây cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao.

“Chúng tôi cũng rất muốn giảm giá để bán được hàng nhưng quả thật lực bất tòng tâm. Trong trường hợp phải giảm giá bán thì nhất định đó sẽ là một cú cắt lỗ rất sâu vì doanh nghiệp không gánh nổi chi phí cho dự án ngày càng tăng cao”, vị đại diện doanh nghiệp bày tỏ.

Cũng theo vị lãnh đạo này, thị trường càng khó khăn, các doanh nghiệp càng muốn bán được hàng để tăng nguồn thu, có tiền trả nợ. Tuy nhiên, hàng rào pháp lý trùng trùng khiến thời gian triển khai kéo dài, chi phí đầu vào leo thang, việc giảm giá bán càng trở nên bất khả thi.

Nhìn nhận thực tế này, HoREA cho rằng cởi nút thắt pháp lý chính là giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung cầu cũng như “ghìm cương” giá nhà.

“Đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường”, HoREA kiến nghị.

  • Đằng sau cuộc đua doanh thu nghìn tỷ đồng của các ông lớn địa ốc
    Thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến, các doanh nghiệp như Vinhomes, Novaland, Nam Long, Khang Điền.... lên kế hoạch doanh thu hàng nghìn tỷ đồng, ra mắt các dự án quy mô khác nhau.
  • Nhiều cảnh báo về cơn 'sốt' giá chung cư
    TP - Giá chung cư tại Hà Nội tăng không ngừng từ đầu năm đến nay khiến giấc mơ mua nhà của nhiều người ngày càng xa vời. Các chuyên gia cảnh báo cơn sốt chung cư lần này nếu không giải quyết sẽ dẫn đến nguy cơ “hỗn loạn” từ nay đến cuối năm.
  • Mẫu nhà 2 tầng đã đẹp còn tiện nghi và tiết kiệm chi phí
    Phần mái ngói kiểu Nhật giúp hạn chế tình trạng nắng, mưa hắt ngược vào nhà, đồng thời tạo nên những hình khối riêng biệt, tạo điểm nhấn cho công trình.
  • Giá thuê văn phòng hạng A năm 2024 không tăng
    Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại - Savills Hà Nội cho biết, trong bối cảnh nhiều phân khúc của thị trường bất động sản đang tăng nóng về giá thì giá thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn khá ổn định ở ngưỡng 40 USD/tháng/m2 sàn.
  • Giá căn hộ Hà Nội sắp ‘đuổi kịp’ TP.HCM
    Hiện nay, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM cao hơn Hà Nội khoảng 10%. Chuyên gia dự báo trong năm 2024, khoảng cách này sẽ được "san bằng".
  • Hà Nam gặp khó trong việc xác định quỹ đất 20% dự án nhà ở xã hội
    Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam cho biết, đến thời điểm quý I/2024, UBND tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư 5 dự án nhà ở xã hội với khoảng 2.000 căn. Tuy nhiên, thời gian qua cũng gặp khó trong việc xác định quỹ đất 20% để phát triển dự án nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, tính tiền sử dụng đất các dự án…
Nổi bật Việt Báo
Đừng bỏ lỡ
HoREA nêu nguyên nhân khiến doanh nghiệp khó giảm giá nhà
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO