Hai phân khúc bất động sản ‘âm thầm’ tăng giá ở Hà Nội

Các tòa nhà văn phòng có chất lượng cao vẫn là ưu tiên của nhiều doanh nghiệp. Ảnh: Hải An.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, thị trường văn phòng cho thuê và bán lẻ là hai phân khúc bất động sản hiếm hoi vẫn giữ được đà tăng giá.

Điều đáng nói, diễn biến này được duy trì kể cả khi hai phân khúc vẫn phải đối diện với nhiều thách thức về tỷ lệ lấp đầy.

Văn phòng hạng A giữ vững vị thế

Tổng cục Thống kê vừa ghi nhận lần đầu tiên trong quý I của các năm, số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn số doanh nghiệp mở mới và tái hoạt động. Các doanh nghiệp đang trải qua giai đoạn khó khăn khi nhu cầu tiêu dùng trong và ngoài nước đều sụt giảm, chi phí đầu vào tăng cao, còn việc tiếp cận với nguồn vốn vẫn chưa dễ dàng.

“Thị trường văn phòng cho thuê đã bị ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh kinh tế ảm đạm và các quy định mới về phòng cháy, chữa cháy. Nhìn chung, tâm lý khách thuê tương đối bi quan”, các chuyên gia phân tích của Cushman & Wakefield nhận định.

Dù vậy, nguồn cung vẫn tiếp tục tăng trưởng. Tính đến hết quý I, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê ở Hà Nội lên tới 1,6 triệu m2, tăng 1,3% theo quý và tăng 2,1% theo năm. Trong đó, ba tháng đầu năm có thêm khoảng 21.471 m2 được chào thuê, khi tòa nhà Lancaster Luminaire (Đống Đa) đi vào vận hành.

Tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B cùng lượng hấp thụ thuần trong quý I tại Hà Nội. Ảnh: Cushman & Wakefield.

Trong bối cảnh này, lượng hấp thụ thuần rơi vào khoảng 18.600 m2 sàn, chủ yếu nhờ hoạt động thuê của những khách hàng lớn, nhất là tại những tòa nhà chất lượng cao nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Do đó, tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc hạng A đạt 77%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 7,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình đồng thời tăng 1,3% so với quý trước và tăng 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 32 USD/m2/tháng. Điều này cho thấy nguồn cung chất lượng cao vẫn tương đối vững vàng trước những biến động kinh tế gần đây.

Ngược lại, văn phòng hạng B có tỷ lệ lấp đầy dừng ở mức 94%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với quý IV/2022 và giảm 0,8 điểm phần trăm theo năm. Khách thuê phân khúc này có xu hướng giữ nguyên, thậm chí giảm diện tích thuê văn phòng và di dời đến các tòa nhà khác nhằm tiết kiệm chi phí vận hành.

Tuy nhiên, điều gây bất ngờ là giá thuê phân khúc hạng B vẫn ở mức bình quân 21 USD/m2/tháng, dù giảm 0,2% theo quý nhưng tăng đến 6,6% theo năm.

Trong 3 năm tới, Cushman & Wakefield thống kê sẽ có hơn 10 dự án gia nhập thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, nổi bật có BRG Diamond Park Plaza (Đống Đa), Intracom Riverside (Đông Anh), Lotte Mall Hanoi (Tây Hồ), Taisei Hanoi Office Building (Cầu Giấy)... Trong đó nhiều dự án quy mô lớn dự kiến ​​đi vào hoạt động từ quý II và quý III năm nay.​

Trung tâm thương mại tiếp tục tăng giá thuê dù tỷ lệ lấp đầy giảm

Với thị trường bán lẻ, Tổng cục Thống kê cho biết tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại Hà Nội trong quý I đạt 184.400 tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 12,2% lên 118.900 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Cùng lúc này, Cushman & Wakefield ghi nhận giá chào thuê trung bình tại tầng trệt các trung tâm thương mại trong quý I cũng đang trên đà hồi phục, tăng 3,6% so với quý trước, lên mức 41,6 USD/m2/tháng.

Sự thay đổi về giá đến từ đợt điều chỉnh chi phí thuê hàng năm, cùng với đó là làn sóng cải tạo và nâng cấp mặt bằng cũng như sự mở rộng của một số thương hiệu lớn.

Thời gian tới, Muji sẽ mở cửa hàng thứ 3 tại Aeon Mall Hà Đông, trong khi Decathlon và Buy2Sell đều sẽ khai trương cửa hàng mới tại Vincom Mega Mall Times City (Hai Bà Trưng). Bên cạnh đó, Decathlon cũng dự kiến mở thêm một cửa hàng nữa tại Savico Megamall Long Biên trong mùa hè này.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại vẫn tăng so với quý trước. Ảnh: Hải An.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho biết tổng nguồn cung bán lẻ ở Hà Nội tính đến hết tháng 3 là khoảng 1,29 triệu m2, 88% trong số đó đến từ các trung tâm thương mại.

Phần lớn diện tích bán lẻ được phân bổ ngoài trung tâm, với khu vực thứ cấp và ngoại ô chiếm hơn 75% tổng diện tích nhờ sự tập trung của các dự án trung tâm thương mại. Mặt khác, khối đế bán lẻ phân bổ nhiều hơn ở phía Tây và khu vực thứ cấp.

Với nguồn cung vẫn tăng trưởng đều đặn này, tỷ lệ lấp đầy rơi về mức 84%, giảm 2,3 điểm phần trăm theo quý và giảm 4,3 điểm phần trăm theo năm.

Đà giảm này chủ yếu do xu hướng cải tạo, tái bố trí và tái cấu trúc cơ cấu khách thuê tại nhiều trung tâm thương mại trên khắp thành phố. Bên cạnh đó, một số nơi vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi từ sau đại dịch và mất đi sức cạnh tranh với các đối thủ khác trong khu vực.

Từ nay đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến có thêm khoảng 97.200 m2 sàn. Trong đó, một số dự án nổi bật sắp được ra mắt bao gồm Aeon Mall Giáp Bát (Hoàng Mai), Shilla Hotel (Bắc Từ Liêm), tòa B khu Starlake (Bắc Từ Liêm)...