Tp.HCM đã 2 lần có kế hoạch cải tạo, sửa chữa, xây mới 474 chung cư cũ trên địa bàn với quyết tâm cao. Song, kết quả vẫn chưa đạt như mong muốn vì gặp nhiều rào cản từ cơ chế, chính sách.
Cần tiếng nói chung giữa người dân và chính quyền
Khó khăn lớn nhất cần giải quyết trong việc di dời người dân đang ở trong các chung cư cũ cấp D là có phương án tái định cư khả thi và thuyết phục người dân tạm dời nhà cũ đến nơi ở mới và kêu gọi doanh nghiệp cải tạo, xây mới chung cư cũ.
Theo ý kiến chuyên gia, nhiều năm qua, quy định về tỉ lệ đồng thuận tuyệt đối “100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư” trở thành rào cản lớn nhất trong việc cải tạo nhà chung cư cũ nát. Quy định này đề cao quyền dân chủ của người dân nhưng không phù hợp thực tế. Bởi khi chung cư xuống cấp nghiêm trọng, không đảm bảo an toàn, nhưng không có sự đồng thuận của tất cả người dân thì dự án không cải tạo được.
Đơn cử như chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5, TP HCM), phải mất gần 6 năm kể từ khi xác định chung cư xuống cấp nghiêm trọng, chính quyền địa phương mới thuyết phục được người dân đồng ý di dời sang nơi ở mới để đảm bảo an toàn.
Chủ tịch UBND phường 11 - quận 5 (TP.HCM) cho hay, hiện 20 hộ dân đã nhận căn hộ và dọn về chung cư An Phú (quận 6, Tp.HCM). Trong đó còn một hộ chưa thu dọn hết vật dụng tại căn hộ ở chung cư cũ. Dự kiến đến ngày 6-3 hộ này sẽ dọn xong. Địa phương sẽ tiến hành tiếp quản chung cư cũ, đo vẽ hiện trạng...
Cũng trên địa bàn Quận 4, chung cư Vĩnh Hội xây dựng trước năm 1975 đã xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sập bất cứ lúc nào nhưng nhiều hộ dân vẫn bám trụ.
Sinh sống tại chung cư này, ông Hoàng cho biết, sống trong ngôi nhà đã xuống cấp, các mảng xi măng có thể rơi trúng người bất cứ lúc nào khiến ai cũng lo sợ. Tuy nhiên, do chưa đạt được thống nhất việc đền bù tái định cư nên gia đình ông chưa di dời đi nơi khác.
“Chúng tôi rất cần các phương án bồi thường, tái định cư cụ thể. Nếu tái định cư thì diện tích căn hộ sau khi nhận ra sao. Hoặc bồi thường thì khoản tiền đó có đủ mua một căn hộ nơi khác có diện tích tương đương không… Nếu phương án bồi thường, tái định cư thỏa đáng thì gia đình tôi, các gia đình khác sẵn sàng dọn đi ngay”, ông Hoàng nói.
Ở đây, mấu chốt là sự đồng thuận của người dân sẽ mang tính quyết định đến công tác cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây mới chung cư cũ.
Cần cơ chế, chính sách có lợi các bên
Trong tình thế cấp bách hiện nay, Tp.HCM đã đặt ra nhiều giải pháp để thúc đẩy tiến độ di dời người dân để cải tạo 15 chung cư cấp D trong năm nay.
Nhiều chung cư được xây dựng từ trước năm 1975, nhiều nơi đã xuống cấp nặng, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào. Điển hình như khu chung cư Ngô Gia Tự (Quận 10), chung cư số 11 Võ Văn Tần (Quận 3), chung cư Trúc Giang (Quận 4), chung cư Cô Giang (Quận 1), cư xá Thanh Đa (Quận Bình Thạnh)... có tuổi đời 50 - 60 năm, cần sớm được đập bỏ, xây mới. Tuy nhiên, với chính sách thu hút đầu tư kém hấp dẫn, lĩnh vực này không được các doanh nghiệp mặn mà.
Phân tích về việc cải tạo chung cư cũ gặp khó trong thời gian qua, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa - Hội Quy hoạch Phát triển TP.HCM cho rằng, việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện mà là quan hệ lợi ích. Nhà đầu tư phải có lời, thậm chí lời rất nhiều thì họ mới làm. Hà Nội cũng như TP.HCM không thể có đủ kinh phí để thực hiện mà nên giao hẳn cho thị trường. Chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương.
Đồng thời, để đảm bảo tính khả thi trong việc cải tạo chung cư cũ cần tính toán điều chỉnh về tỷ lệ đồng thuận trong việc cải tạo chung cư; cần phát triển đô thị theo mô hình nén để tạo nguồn kinh phí, lợi nhuận thu hút các nhà đầu tư; nghiên cứu một số mô hình mới để cải tạo chung cư cũ và thực hiện xây dựng thí điểm, ví dụ như cộng đồng người dân phối hợp với doanh nghiệp, các tổ chức để xây dựng cải tạo chung cư cũ.
Về phía doanh nghiệp kiến nghị các giải pháp, ông Hoàng Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thiết kế kiến trúc Phú Mỹ đề xuất, khi lập kế hoạch cải tạo chung cư cũ phải tiến hành song song với việc phê duyệt quy hoạch và các chỉ tiêu phát triển dự án. Theo đó, phải giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất chung cư cũ theo chỉ tiêu quy hoạch đã duyệt bằng tư vấn độc lập.
Bên cạnh đó, về vấn đề tái định cư tại chỗ đối với người dân ở chung cư cũ được xây mới, theo ông Hoàng Việt Anh, hệ số sử dụng đất cần tăng ít nhất 2,5-4 lần, để người dân có thể đổi một căn hộ mới hoặc không phải trả một khoản tiền quá lớn. Như vậy, đối với những nơi bị hạn chế dân số và tầng cao thì không nên đưa ra phương án bố trí tái định cư tại chỗ.
