Giá bất động sản đang 'nhảy múa': Sốt đất có quay lại?

Từ đầu năm đến nay, giá nhà đất liên tục tăng mạnh khiến nhiều người bất ngờ, trong đó 2 phân khúc tăng mạnh nhất là chung cư và nhà đất thổ cư.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Còn tại TP.HCM, giá phân khúc này tăng 16%.

Cũng nhấn mạnh về thực trạng chung cư tăng giá, báo cáo của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong quý I/2024, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khảo sát trên thị trường, dễ dàng thấy giá căn hộ chung cư liên tục được điều chỉnh tăng.

Anh Trần Văn Liêm, (quận Hoàng Mai, Hà Nội) thông tin, cuối năm 2023, vợ chồng anh được báo giá một căn hộ chung cư 70m2 tại đường Ngọc Hồi (quận Hoàng Mai) là 2,7 tỷ đồng. Nhưng chỉ đến đầu năm 2024, giá của căn hộ này đã tăng lên 2,9 tỷ đồng và đến nay, giá tiếp tục tăng thêm 200 triệu đồng, lên 3,1 tỷ đồng khiến anh Liêm ngỡ ngàng.

"Hiện những căn chung cư có vị trí và diện tích tương tự căn này đang được chào bán bán với giá 3 - 3,1 tỷ đồng. Tôi rất bất ngờ vì giá chung cư tăng lên từng tháng và tăng đến hàng trăm triệu đồng", anh nói.

Tương tự, chị Trần Nguyệt Minh (Hà Đông, Hà Nội) cũng lãi 200 triệu đồng chỉ sau vài tháng đầu tư căn hộ chung cư. Tháng 12/2023, chị mua một căn hộ tại Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) với mục đích "lướt sóng" thị trường. Thời điểm mua, giá căn hộ 60m2 là 2,6 tỷ đồng. Nhưng đến tháng 1/2024, căn hộ của chị đã được môi giới hỏi mua lại với giá 2,7 tỷ đồng và đến giờ môi giới sẵn sàng trả 2,9 tỷ đồng.

Không chỉ chung cư, giá nhà đất thổ cư, nhất là nhà trong ngõ cũng đang "phi mã". Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam chỉ ra rằng thị trường nhà đất thổ cư tại Hà Nội năm 2024 vẫn tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng. Trong đó, nhà riêng tại quận Tây Hồ tăng giá mạnh nhất với 9%. Các quận khác như Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai cũng tăng 4 - 8%.

Tuy giá tăng mạnh như thế nhưng lượng giao dịch vẫn rất cao, khiến thị trường ngày càng nóng.

Chuyên gia: Sốt đất khó quay lại

Giá tăng nhanh cùng sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản đang khiến nhiều người dự đoán một đợt sốt đất mới như hồi năm 2021 có thể xảy ra.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều này không đáng lo ngại, do thị trường đã minh bạch hơn trước rất nhiều.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện tại có thể xác định “điểm đáy” của thị trường bất động sản là quý II và quý III năm 2023. Sự phục hồi đã diễn ra sau đó, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm mạnh. Hiệu ứng lãi suất thấp kéo sang đầu quý I/2024 khiến các nhà đầu tư thay vì gửi ngân hàng đã quyết định rút ra đầu tư.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là thị trường sẽ lên cơn sốt. "Tôi nhìn nhận trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không diễn ra “sốt đất”. Những động thái gần đây của Nhà nước như dự thảo về đánh thuế căn nhà thứ hai, hạn chế giao dịch 5 căn nhà... đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng bị siết chặt, thay vì dễ dàng như trước", ông nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc một số phân khúc nhà đất tăng giá thời gian gần đây không phải là sốt đất mà là dấu hiệu bất thường mang tính cục bộ trên thị trường.

“Trong bối cảnh bất động sản chưa hồi phục hoàn toàn, các dự án vẫn bị ách tắc, người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn…mà vẫn diễn ra hiện tượng tăng giá và lại tăng tại các khu vực không có dự án mới là điều không bình thường”, ông Đính nêu quan điểm.

Giải thích nguyên nhân của sự “bất thường" này, ông Đính cho rằng, suốt 2 năm qua, nhà đầu tư không có cơ hội đầu tư vì nguồn cung không có. Điều này có thể khiến có một bộ phận doanh nghiệp, môi giới thời điểm này tạo thông tin ảo về giá, về cơ sở hạ tầng...làm cho thị trường nóng lên nhưng bản chất không phải thế. Mục đích là nhằm kích thích nhà đầu tư xuống tiền.

"Các nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức ít khi dính vào việc đó, còn nếu thiếu kiến thức chuyên sâu thì dễ bị cuốn theo làn sóng này. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, không có sự đầu tư lớn cụ thể vào khu vực đó mà tự nhiên đất lên giá thì nên nghi ngay đó là sự đẩy giá không thực chất, không đúng với quy luật”, ông Đính nhấn mạnh.

Trong khi đó, với góc nhìn của đơn vị phát triển dự án, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, giá chung cư đang tăng không có nghĩa là không thể giảm.

Minh chứng là trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Vì thế, vị đại diện G6 Group nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là các dự án nhà ở nói chung và nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.