Dự báo giá đất còn leo cao, chuyên gia chỉ cách cắt sốt

Trao đổi với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, năm 2022 nhìn chung xu hướng giá bất động sản vẫn đi lên nhưng sẽ không vọt lên mà chỉ nhích từ từ. Song có thể từ năm 2023, thị trường sẽ biến động nhiều hơn.

Thời gian qua, nhắc đến thị trường bất động sản có lẽ ầm ĩ nhất vẫn là sốt đất, đấu giá. Ông nghĩ sao về những vấn đề này?

- Sau vụ bỏ cọc cùng sự nhiễu loạn về đấu giá vừa qua, nhiều ý kiến dấy lên việc bãi bỏ cơ chế đấu giá. Ý kiến này không phải không có lý, bởi suy cho cùng, cách tốt nhất vẫn là định giá một cách nghiêm túc rồi giao cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên có làm được thực chất, nghiêm túc hay không hay lại để những vấn đề về tham nhũng, lợi ích nhóm len lỏi? Trước đây chúng ta có nhiều bài học, hệ lụy khi định giá thấp đi rất nhiều so với thị trường, khuyết tật nằm ở đó.

Trong khi đó, nếu duy trì cơ chế đấu giá như hiện nay thì giá có thể "bốc" lên ngay vì chúng ta không thể quy định được "trần". Thị trường sẽ tiếp tục sốt nóng trước những vụ việc đấu giá cao bất thường.

Còn riêng với cơ chế phân lô bán nền đấu giá ở các địa phương, tôi cho rằng cần sớm loại bỏ. Chính sách này không phù hợp để khuyến khích sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Bởi địa phương đua nhau phân lô bán nền, đấu giá xong thì chôn tiền, đầu cơ để đấy, có làm gì đâu.

Có thể nói, hiện tượng sốt đất thời gian qua xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ.

Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Bỏ tiền vào bất động sản để khi tăng giá thì bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.

Như ông có nói, việc định giá đúng và giao cho nhà đầu tư là một lựa chọn phù hợp song vấn đề định giá không đúng có thể gây thất thoát rất lớn, nhiều vụ việc vừa qua đã cho thấy điều này. Vậy với việc duy trì cơ chế đấu giá thì cần làm thế nào để hoàn thiện hơn, thưa ông?

- Để tránh những trường hợp kích giá ảo thị trường, cần phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.

Cần phải lựa chọn được những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính. Đi kèm với đó là có những tiêu chí để lựa chọn. Hiện nay chỉ còn vấn đề kỹ thuật là chọn doanh nghiệp nào, chọn tiêu chí kỹ thuật nào để tham gia đấu giá thôi.

Nên sửa đổi theo hướng không thể để ai cũng vào đấu giá được. Rồi cũng cần chế tài xử lý mạnh tay với người bỏ cọc. Như ở Trung Quốc, ngoài chuyện mất cọc thì họ chấm điểm doanh nghiệp bỏ cọc rất kém, không được tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định. Nếu không được tham gia đấu giá nữa có nghĩa là ông không có dự án đầu tư. Thiệt hại rất nhiều.

Nói chung bỏ cọc, thiệt lớn hơn lợi rất nhiều mới hạn chế được. Bởi hệ lụy việc đấu giá cao xong bỏ cọc là rất lớn. Nhiều người vẫn nghĩ là giá đất đang cao ngất ngưởng, rất ảo.

Thời gian qua sốt đất cứ lặp đi lặp lại. 2021 là một năm cực kỳ khó khăn vì Covid-19 nhưng giá bất động sản khắp nơi tăng chóng mặt, thưa ông?

- Có 3 nguyên nhân chủ yếu dẫn đến đợt sốt vừa qua. Thứ nhất, do đầu kỳ quy hoạch, nhiều điểm đầu tư hấp dẫn mới được tạo ra. Người ta chỉ cần mua đất quanh dự án là lên gấp 2-3 lần rồi.

Thứ hai là tác động từ gói hỗ trợ tài khóa, tiền tệ để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau 2 năm Covid-19.

Thứ ba và cũng là yếu tố rất quan trọng, dịch bệnh khiến nền kinh tế khó khăn, trục trặc, nhiều người mất thu nhập ở công việc sản xuất kinh doanh nên chuyển hướng sang đầu tư vào kênh chứng khoán, bất động sản. Người thạo chút về tài chính thì đổ tiền vào chứng khoán, hoặc không thì đổ vào bất động sản. Càng nhiều người đổ dồn vào quan tâm thì thị trường càng sốt nóng.

Với đà này, tôi lo ngại giá còn tăng nữa khi dịch bệnh tiếp tục khó khăn, lạm phát ngày càng cao, sản xuất kinh doanh kém đi.

Tôi nói thêm, dù sao bất động sản vẫn là thứ bấp bênh, khó nói nhất, thực tế mua thì dễ, bán thì không hề đơn giản. Giá cao như vậy nhưng không phải cứ tung ra là bán được đâu.

Người sở hữu nhà đất thì cứ rao giá tăng ầm ầm theo thị trường hoặc không muốn bán vì sợ giá lại lên nhưng nếu thực sự có muốn bán thì cũng rất khó được như mức giá kỳ vọng.

Giới cò đất, môi giới cũng đang vin vào cái cớ này để đẩy giá bất động sản lên, ông nghĩ sao?

- Quả thực cũng có những chuyện vin vào cái cớ này cớ khác, nhưng vấn đề người mua phải tỉnh táo, không phải chỗ nào cũng lên. Đúng là chỗ nào có đầu tư hạ tầng, đường sá thì chỗ đó sẽ lên, nhưng vấn đề là địa điểm nào, chỗ nào? Đâu phải tất cả. Chỗ nào nằm yên thì vẫn sẽ nằm yên, quy hoạch đã duyệt đâu. Môi giới hay tung tin, thổi chỗ nọ chỗ kia, nhưng vấn đề là người mua phải tỉnh táo.

Mới chỉ xuất hiện chủ trương, chỉ dựa vào thông tin quy hoạch mới, chưa đâu vào đâu mà thị trường đã náo loạn cả lên. Điều này thực sự thể hiện tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.

Phải nhấn mạnh trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng cả.

Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, "động viên" mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường.

Vậy giải pháp để có thể trị được sốt đất, thưa ông?

- Hệ lụy của việc tăng giá bất động sản là không hề nhỏ đối với nền kinh tế. Bởi một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác là ở mức phù hợp. Nhưng chi phí này ở Việt Nam hiện nay đã quá cao. Giá bán cao khiến giá cho thuê cao, việc sản xuất kinh doanh bị đội chi phí, ngày càng khó khăn.

Tôi cho rằng, cách để ngăn đà tăng giá ảo của đất đai là sử dụng công cụ thuế. Và câu chuyện chính là phải cải cách thuế. Đây là giải pháp căn cơ nhất, thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.

Tuy nhiên, phải nhấn mạnh rằng chưa nên nói tới thuế ở thời điểm Covid-19. Nền kinh tế khó khăn, việc đưa ra một chính sách thuế là khó khăn, dù hệ thống thuế của Việt Nam còn thực sự nhiều vấn đề.

"Thuốc đặc trị" tốt nhất bây giờ là kiểm soát được Covid-19, kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh phục hồi, dòng tiền được nắn vào sản xuất kinh doanh, phát triển thực chất thay vì đầu tư tài sản.

Thêm nữa, cần duyệt quy hoạch sớm, để mọi thứ rõ ràng. Mọi thông tin phải công khai và minh bạch để người dân biết. Giải quyết chuyện bồi thường hỗ trợ cũng cần nhanh chóng, tránh để lâu giá đất sẽ lên, phát sinh nhiều hệ lụy.

Ngoài ra, cần mạnh tay xử lý nghiêm những hành vi gây bất thường cho thị trường, đặc biệt là các hành vi vi phạm để tạo ra tính răn đe.

Một vấn đề nữa, các cơ quan quản lý nhà nước cần làm tốt công tác dự báo. Tăng tính dự báo lên, nhận định sắp tới với tình hình này sẽ như thế nào. Nếu dự báo tốt sẽ có những chính sách giải pháp hợp lý, kịp thời để tăng hiệu quả trong quản lý thị trường bất động sản.

Còn việc hoàn thiện pháp luật sắp tới nên như thế nào, thưa ông?

- Tôi cho rằng cần nhanh chóng sửa đổi thay đổi cả hệ thống. Thực tế hiện nay vướng cái gì đất đai cũng khó khăn. Cốt lõi nằm ở Luật đất đai. Đầu tư cái gì trên đất tính ra rất cụ thể, rõ ràng nhưng liên quan tới đất thì lại khó. Cùng mảnh đất đó, chưa có con đường với có con đường giá chênh lệch rất nhiều.

Xin cảm ơn ông!