DN bất động sản phải “xoay” 230.000 tỷ trong 2 năm để trả tiền trái phiếu

Cụ thể, giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản năm 2023 là 120.000 tỷ; năm 2024 là 110.000 tỷ đồng.

Phân tích tại chương trình Cà phê doanh nhân, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ Quốc gia, cho biết, năm 2022, hệ thống ngân hàng đã cho vay tín dụng tăng tương đối nhiều, ở mức 14,5%. Ở chiều ngược lại, huy động vốn từ tiền gửi của doanh nghiệp, người dân lại rất thấp, chỉ tăng khoảng 7%.

Giải thích cho hiện tượng trên, năm 2022 khó khăn, doanh nghiệp chủ động dùng vốn tự vào kinh doanh, còn thừa tiền mới gửi vào ngân hàng. Ngoài ra, chi phí tăng thêm mạnh, doanh nghiệp phải dùng đồng vốn để trang trải.

“Tiền gửi của doanh nghiệp vào hệ thống ngân hàng gần như không tăng hoặc tăng rất ít. Chủ yếu tiền gửi đến từ khu vực dân cư. Thấy rõ, năm 2022, nền kinh tế thiếu tiền”, ông Lực nói.

Cũng theo vị chuyên gia, tồn kho tăng quá nhiều trong lĩnh vực bất động sản, nguyên vật liệu, nợ đọng lẫn nhau do giải ngân đầu tư công chậm, tiền không luân chuyển. Ước tính, vòng quay tiền năm 2022 chỉ đạt 0,65 lần (dưới 1 là vòng quay tiền chậm), vốn ách tắc.

Mặt khác, kênh dẫn vốn trung, dài hạn rất quan trọng của doanh nghiệp là phát hành trái phiếu, năm 2022 đã sụt giảm tới 66%. Doanh nghiệp gần như không phát hành trái phiếu từ tháng 10/2022 tới nay. Bất động sản gặp khó, bởi, vốn dĩ đây là lĩnh vực phát hành trái phiếu nhiều.

Tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp. (Nguồn: Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV)

Ông Lực dẫn chứng, năm 2021, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu kỷ lục, tổng giá trị đạt 211.000 tỷ đồng; năm 2022, phát hành còn 52.000 tỷ đồng, tương đương giảm 77% giá trị.

Còn giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản năm 2023 là 120.000 tỷ; năm 2024 là 110.000 tỷ đồng. Như vậy, trong 2 năm tới, doanh nghiệp bất động sản phải “xoay” đủ ít nhất 230.000 tỷ đồng để đáo hạn trái phiếu.

Giải pháp nào ?

Sau khi đề cập tới các khó khăn, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ Quốc gia nêu ra 4 giải pháp quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản thời điểm này.

Thứ nhất, doanh nghiệp đàm phán với trái chủ để giãn, hoãn nợ. Hiện, có doanh nghiệp đã áp dụng thành công, có doanh nghiệp chưa thành công. Trong khi, Việt Nam lại có nhiều nhà đầu tư lo lắng, muốn đòi tiền về bất chấp doanh nghiệp có thể phải phá sản. Nếu doanh nghiệp phá sản thì “chết cả nút”. Đây là giai đoạn khó khăn nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn cần kiên trì đàm phán.

Thứ hai, doanh nghiệp phải chấp nhận bán bớt tài sản. Tại Trung Quốc, đã có những công ty chấp nhận bán tài sản, chiết khấu tới 70%. Doanh nghiệp trong nước có thể chấp nhận mức chiết khấu 30-40%, bởi giá bất động sản đang quá cao.

Ví dụ, một người dân Việt bình thường, đi làm, cần khoảng 23,5 năm mới mua được một ngôi nhà; ở Malaysia, dân chỉ mất khoảng 8-10 năm; Thái Lan là khoảng 14-15 năm. Điều này chứng tỏ, người lao động Việt Nam đang phải “cày cuốc” quá nhiều mới mua được nhà.

Thứ ba, doanh nghiệp tính tới phương án phát hành trái phiếu mới, đảo nợ cũ. Lúc này, việc sớm sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu là cần thiết, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ tư, hệ thống ngân hàng phải cho phép giãn, hoãn nợ đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài các giải pháp trên, tự thân các doanh nghiệp cần tái cấu trúc mạnh. Chính phủ cũng cần thúc đẩy giải ngân đầu tư công, để tiền xây dựng không bị tồn kho, ách tắc, nợ đọng lẫn nhau, theo TS.Cấn Văn Lực.