Những ngày đầu tháng 11, dạo quanh một số dự án đô thị ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức, TP HCM), các dự án ở huyện Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Cần Giuộc, Đức Hòa (Long An)…, chúng tôi nhận thấy sự khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn hiện hữu khi nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng có ít cư dân vào ở, giá rao bán giảm sâu so với vài năm trước.
Giá nào cũng khó bán
Tại dự án Dragon Village (đường Nguyễn Thị Tư, quận 9 cũ), gần 700 căn nhà phố hoàn thiện đã bàn giao khoảng 2 năm nhưng có rất ít cư dân dọn vào ở nên cả khu này luôn trong tình trạng vắng vẻ.
Thời gian qua, những người mua nhà phố tại đây liên tục rao bán lại nhưng rất khó tìm người mua. Trước đây, nhà phố ở dự án này được rao bán tới 6,5-6,8 tỉ đồng/căn diện tích 6x15m, nay giảm còn 4,9-5,2 tỉ đồng; còn những căn biệt thự 8x20m trước đây có giá 10-11 tỉ đồng trở lên thì nay giảm còn chưa tới 9 tỉ đồng.
"Năm ngoái, tôi định vay thêm ngân hàng 4 tỉ đồng để mua căn biệt thự tại dự án khi thấy chủ nhà rao bán cắt lỗ chỉ 9 tỉ đồng nhưng sau đó lại thôi. Không ngờ hiện tại giá chỉ còn hơn 8,3-8,5 tỉ đồng. Nếu lúc đó quyết định vay ngân hàng mua căn nhà thì đến nay đã mất cả tỉ đồng rồi" - ông Đức Toàn, nhà ở khu Thảo Điền, TP Thủ Đức, nói.
Từng là dự án đình đám ở khu TP mới Nhơn Trạch với kỳ vọng đón đầu đường Vành đai 3 và sân bay Long Thành nhưng hiện dự án Swan Park City vẫn rất thưa người dù đã bàn giao 3 năm. Rất nhiều căn nhà phố, biệt thự ở khu này hiện trong tình trạng bụi bám, hoang sơ. Những người đã mua nhà ở dự án này đã liên tục rao bán suốt 1 năm qua nhưng không có người mua.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động, những căn nhà phố diện tích 6x17m ở dự án này đang được rao bán tầm 3 tỉ đồng; nhà phố liền kề diện tích 9x17m giá tầm 4,1 tỉ đồng/căn; còn shophouse có giá hơn 5 tỉ đồng/căn. Mức giá này thấp hơn rất nhiều so với 2 năm trước, trong khi đây là dự án hoàn thiện hạ tầng, đường rất đẹp, cây xanh phủ kín, có đầy đủ các tiện ích nội khu như công viên, hồ bơi.
Một số hộ dân trong khu vực cho biết do dự án chưa có sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy sở hữu nhà - PV), lại đang bị thanh tra vì có liên quan chủ đầu tư cũ là Công ty Tín Nghĩa nên nhiều người dù thấy dự án tốt, giá rẻ vẫn quyết định "quay xe" không mua nữa vì sợ vướng pháp lý. Còn những người đã mua cũng không muốn dọn về ở mà chỉ mong giá tăng để bán chốt lời, trừ những người kẹt tiền ngân hàng buộc phải bán cắt lỗ.
Cũng ở khu vực Đồng Nai, hàng loạt các dự án khác đang trong tình trạng đìu hiu, như dự án SCT Long Thành, có quy mô khoảng 20 ha với hàng trăm căn nhà phố, shophouse, biệt thự… Nhiều căn đã xong phần thô còn bên trong lại hoang vắng vì chưa có người ở.
Đáng nói là dự án này có vị trí đắc địa, diện tích trên 20 ha cách sân bay Long Thành chỉ vài km. Theo quy hoạch, dự án có tổng cộng 1.083 lô đất, trong đó nhà phố liên kế là 263, nhà liên kế vườn là 789 và 31 biệt thự song lập.
Cạnh đó là dự án Century City có diện tích gần 50 ha nằm mặt tiền đường tỉnh 769, thuộc xã Bình Sơn (huyện Long Thành). Theo quy hoạch, dự án có 2.128 lô, gồm biệt thự, nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn. Hiện tại đã có khoảng trăm căn nhà hoàn thành, trong đó có nhiều căn shophouse nhưng chưa có người vào ở hay kinh doanh.
Một khu đô thị tại TP HCM khá vắng vẻ dù chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người mua
Cơ hội cho người mua để ở
Theo TS Cao Vũ Minh, ĐH Kinh tế Luật, những BĐS đã bàn giao cho khách hàng nhưng chưa có pháp lý hoàn chỉnh, chưa thể ra sổ tạm gọi là BĐS "khiếm khuyết" nên không thể có giá như kỳ vọng của người mua.
Còn những dự án đã không bảo đảm pháp lý lại không bảo đảm tiện ích, hạ tầng kết nối càng khó thu hút cư dân về ở, giá thậm chí ngày càng giảm so với ban đầu. Tuy nhiên, đây là cơ hội cho những người mua để ở, còn mua để đầu tư cũng rất ít vì giai đoạn này ít nhà đầu tư nào dám "xuống tiền". Vì vậy, dự án sầm uất, có đầy đủ tiện ích mới giữ được giá, ngược lại sẽ rơi vào cảnh đìu hiu, giá giảm sâu cũng chưa chắc có người mua.
"Trước đây, lúc thị trường còn tốt, nhiều chủ đầu tư lớn tạo được niềm tin cho khách hàng, vì vậy khi họ ra dự án nào cũng được người mua tin tưởng, xuống tiền. Sau này, khi thị trường khó khăn, người mua cân nhắc rất kỹ, chọn chủ đầu tư uy tín, chọn dự án có đủ pháp lý, giá cả sản phẩm hợp lý chứ không thể mua đại như trước được" - TS Cao Vũ Minh nhìn nhận.
Thị trường BĐS hiện đang là thị trường của người mua, thế nên cả người mua lẫn người môi giới đều rất thận trọng trong việc lựa chọn chủ đầu tư và dự án để mua hoặc phân phối.
Theo khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế Dịch vụ BĐS Đất Xanh, yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định mua sản phẩm BĐS của khách hàng là pháp lý của dự án, kế đến là phí trả nhanh, uy tín chủ đầu tư, sản phẩm phù hợp túi tiền… Thực tế hiện nay, hầu hết các công ty môi giới BĐS đều chủ yếu chọn dự án có pháp lý an toàn và phí trả nhanh.
Khi đơn vị môi giới cũng thận trọng trong việc lựa chọn sản phẩm BĐS để bán thì buộc các chủ đầu tư phải triển khai dự án một cách nghiêm túc mới mong chào bán được thành công. Điều này về lâu dài sẽ tác động tích cực đến thị trường chung và khôi phục được niềm tin từ khách hàng mua BĐS.
Tâm lý khách hàng được cải thiện
TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Dịch vụ BĐS Đất Xanh, dẫn một khảo sát của viện cho thấy quý III/2023, thị trường BĐS ghi nhận tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỉ lệ tìm kiếm BĐS của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Nhu cầu của họ tập trung vào những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán.
