Đính chính, thu hồi hay đổi sổ đỏ bị ghi sai vị trí khi áp dụng Luật mới?

Thông tin thửa đất trong sổ đỏ là gì?

Liên quan đến việc sẽ đổi sổ đỏ ghi sai vị trí đất từ năm 2025, theo quy định của Luật Đất đai 2024, trao đổi với Tiền Phong, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng còn một số mâu thuẫn, bất cập liên quan đến việc này.

Cụ thể, thửa đất được hiểu là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Ranh giới này của một thửa đất được thể hiện trong hồ sơ quản lý địa chính của cơ quan có thẩm quyền dưới hình thức số tờ, số thửa của thửa đất đó.

Như vậy, thông tin về vị trí của thửa đất chính là một trong những thông tin về thửa đất.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng còn một số mâu thuẫn liên quan đến việc đổi sổ đỏ ghi sai vị trí đất theo Luật mới.

Căn cứ Điều 6 Thông tư 23/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường thì số tờ, số thửa của thửa đất chính là những thông tin về thửa đất được thể hiện tại trang 2 của sổ đỏ, bên cạnh các thông tin khác như địa chỉ thửa đất, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng.

Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 thì khi có sai sót thông tin về thửa đất, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ có trách nhiệm đính chính sổ đỏ đã cấp:

Nếu sổ đỏ chỉ bị sai thông tin về thửa đất mà không sai thông tin về diện tích, thì chỉ cần thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ đó, để sửa lại thông tin vị trí của thửa đất là được;

Nếu sổ đỏ bị sai cả thông tin về thửa đất và thông tin về diện tích thì cần thực hiện thủ tục thu hồi sổ đỏ đó. Lúc này, chúng ta hiểu rằng, coi như thửa đất này chưa được cấp sổ đỏ và người sử dụng đất sẽ phải thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ mới.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ nhận định, Luật Đất đai 2013 đã là có tính bao quát hết các trường hợp và cách xử lý là hoàn toàn hợp lý với bản chất, dễ áp dụng, thực hiện trong thực tế, đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất theo quy định.

Cần đính chính, thu hồi hay đổi sổ đỏ ghi sai vị trí đất?

Với Luật Đất đai 2024, có 2 quy định về phương án xử lý trong trường hợp sổ đỏ đã cấp cho một thửa đất mà thông tin về thửa đất không chính xác. Phương án một là đính chính hoặc thu hồi sổ đỏ, phương án 2 là cấp đổi sổ đỏ.

Tuy nhiên, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ cho rằng quy định vừa nêu lại mang tính mâu thuẫn. Có nghĩa là khi thông tin về thửa đất trên sổ đỏ bị sai thì có thể thực hiện thủ tục cấp đổi hoặc đính chính đều được.

Còn nếu ở một góc nhìn “cởi mở” hơn, có thể hiểu rằng, khi thông tin về vị trí của thửa đất trên sổ đỏ bị sai thì thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ, còn khi các thông tin khác về thửa đất trên sổ đỏ bị sai thì thực hiện thủ tục đính chính hoặc thu hồi.

Tuy nhiên, ở góc nhìn này lại phát sinh một bất cập khác, đó là nếu một sổ đỏ bị sai cả thông tin về vị trí, dẫn đến sai thông tin về diện tích mà nếu chỉ áp dụng thủ tục cấp đổi hoặc đính chính sẽ không giải quyết được gốc rễ của vấn đề là diện tích bị sai.

Theo luật sư, nếu một sổ đỏ bị sai cả thông tin về vị trí, dẫn đến sai thông tin về diện tích mà nếu chỉ áp dụng thủ tục cấp đổi hoặc đính chính sẽ không giải quyết được gốc rễ của vấn đề là diện tích bị sai. (Ảnh: Internet)

Bởi khi cấp đổi hoặc đính chính, quyền lợi của người sử dụng đất sẽ phải giải quyết như thế nào với phần diện tích bị thiếu hoặc thừa đó, còn nếu lại phát sinh thêm một thủ tục tính lại quyền lợi, tính lại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì lại không đúng bản chất của thủ tục cấp đổi như đã phân tích.

Cần phải nói thêm, quy định về thủ tục cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp sổ đỏ đã cấp cho một thửa đất, mà vị trí của thửa đất không chính xác nằm trong khoản 6, Điều 135 Luật Đất đai 2024, trong đó đoạn 1 và đoạn 2 của khoản 6 quy định cách xử lý khi thông tin về diện tích của thửa đất trên sổ đỏ bị sai với trường hợp đó là một thửa đất.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ cho rằng, có thể ý đồ của nhà làm luật đưa thêm đoạn 3 để quy định cách xử lý cho trường hợp 2 thửa đất. Tuy nhiên, cách xử lý về việc này chưa được chi tiết dẫn đến vô tình tạo ra sự mâu thuẫn, mơ hồ và có thể sẽ gây ra không ít sự bối rối trong công tác áp dụng pháp luật sau này trong thời gian chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết.

Do đó, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ và nhiều người hy vọng, trong thời gian tới, hệ thống các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn hay thậm chí là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024 nói chung và thủ tục cấp mới, cấp đổi, đính chính, thu hồi sổ đỏ nói riêng sẽ sớm được ban hành và có hiệu lực kịp thời, đầy đủ để những nội dung nêu trên sớm được làm rõ và dễ dàng áp dụng trong thực tế…