Không nên cứng nhắc
Thời gian gần đây, dòng vốn vào bất động sản, bao gồm cả kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng đều bị siết lại khiến nỗi lo thị trường khó chồng khó xuất hiện.
Theo số liệu thống kê, trong tháng 4, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, trong khi từ trước đến nay đây luôn là một trong 2 nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất. Không chỉ vậy, tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm. Điều này dấy lên không ít lo ngại.
Dòng vốn vào thị trường bất động sản ngày càng "co" lại (Ảnh: Trần Kháng).
Trao đổi với Dân trí, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, cho biết, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng nếu không cẩn thận sẽ "kìm" sự phát triển của các dự án đầu tư phát triển bất động sản.
"Đừng có quan niệm cứ đầu tư bất động sản là đầu cơ", ông Cường nhấn mạnh.
Theo ông, tất cả hoạt động tạo ra giá trị sản phẩm mới đều thúc đẩy phát triển nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Khi doanh nghiệp xây dựng tòa nhà, khu đô thị, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp… đã tạo ra giá trị mới rất lớn, giải quyết việc làm cho người lao động, góp phần tăng trưởng, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.
Nếu không cẩn thận, ông Cường lo thị trường bất động sản khó lại thêm khó trong bối cảnh nguồn cung đã vô cùng hạn chế khi siết quá chặt dòng vốn. Trong khi đó, ngành này kích thích tăng trưởng rất nhanh, trong bối cảnh phục hồi kinh tế hiện nay việc đẩy mạnh cho thị trường này phát triển càng trở nên cần thiết, ông Cường nhấn mạnh.
"Chúng ta thấy được mối quan hệ giữa tăng trưởng và bất động sản rất chặt chẽ. Khi thị trường bất động sản tăng mạnh thì tăng trưởng cao. Khi tăng trưởng cao thì nhu cầu về bất động sản tăng", ông Cường nói.
Cần tham khảo bài học kinh nghiệm quốc tế
Khi đề cập tới việc siết tín dụng vào bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kênh thông tin batdongsan.com.vn - lấy dẫn chứng kinh nghiệm về thị trường Trung Quốc. Cuối năm 2020, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách "3 lằn ranh đỏ".
Việc siết tín dụng ở Trung Quốc khiến nhiều chủ đầu tư phải dừng xây dựng. Lúc đầu những doanh nghiệp có khả năng tài chính rất tốt có thể "trụ" lại được nhưng sau đó cũng phải điêu đứng, ông Quốc Anh cho biết.
Qua nghiên cứu và tổng hợp dữ liệu, ông Quốc Anh cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc đã có những phản ứng rất tiêu cực, thanh khoản rất chậm. "Theo một số tờ báo quốc tế, Chính phủ nước này đã bắt đầu nới lỏng dần bằng cách hạ lãi suất. Nếu thông tin này chính xác, có thể thấy họ đang dần rút kinh nghiệm", ông Quốc Anh cho biết.
Qua câu chuyện của Trung Quốc, vị chuyên gia này cho rằng, các chính sách tín dụng của Việt Nam với thị trường bất động sản cũng cần tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia khác. "Tín dụng rất quan trọng đối với thị trường bất động sản, nếu mình kiểm soát rất chặt, nhiều dự án không có vốn để triển khai, nguồn cung sơ cấp khan hiếm", ông Quốc Anh cho biết.
Ông Quốc Anh nói thêm, thực tế thời gian qua nhiều ngân hàng đã siết cho vay bất động sản khiến nhiều người mua nhà khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Đối với những ngân hàng không còn zoom, họ phải "đẩy" lùi qua tháng khác, người dân có nhu cầu mua nhà lại "mòn mỏi" chờ. Trong khi đó, không phải ai cũng có đủ tài chính để mua nhà, đặc biệt là căn nhà đầu tiên.
Cũng theo nhận định của vị này, tín dụng có tác dụng thúc đẩy thị trường. Nếu siết tín dụng, nguồn cung thiếu càng làm giá bất động sản tăng.
"Tôi cho rằng giải pháp quan trọng để tháo gỡ những nút thắt thị trường, giải bài toán về giá nhà cho người dân vẫn là tổng cung dồi dào. Cung nhiều tự khắc sẽ giảm giá", ông Quốc Anh nói và nhấn mạnh đến bài toán điều tiết quan hệ cung cầu.
Theo ông Quốc Anh, giải bài toán giảm giá bất động sản bằng cách "chặn" tín dụng, chưa ghi nhận thị trường nào làm tốt được. Một điểu rủi ro hơn, theo ông Quốc Anh, khi giao dịch thì lượng tồn kho tăng mạnh. "Chúng ta không giải quyết được việc tăng giá mà còn tồn lượng tiền trong bất động sản nhiều hơn nữa thì thị trường càng khó khăn", ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Cũng theo đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, nguồn cung bất động sản càng khan hiếm, giá cả càng tăng, người dân có nhu cầu ở thực càng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Trong khi việc thúc đẩy, tạo điều kiện người dân sở hữu nhà ở là mục tiêu quan trọng đảm bảo an sinh xã hội.
"Cung hiếm thì giá cao, đó là quy luật, muốn điều chỉnh giá thì phải tăng nguồn cung. Muốn tăng nguồn cung thì vấn đề nguồn vốn rất quan trọng", ông Cường nói. Ông Cường cũng cho rằng, việc "làm khó" thị trường bất động sản có thể dễ dẫn đến những khó khăn, tác động cho ngành khác, rõ nhất là ngành xây dựng, vật liệu xây dựng.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần.
Riêng năm 2021, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP). Cũng trong năm này, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% tổng GDP.
Cũng theo ông Lực, thị trường bất động sản xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 4 vừa qua, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 65 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký. Thị trường bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.
