Dự án chậm tiến độ - nguyên nhân lớn khiến thị trường BĐS bất ổn
Trong hơn 3.088 dự án, công trình chậm triển khai thực hiện có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng, với tổng diện tích 60.332,1ha.
Số liệu của Bộ KH&ĐT cũng cho thấy, năm 2020, có 1.867 dự án đầu tư có sử dụng vốn ngân sách bị chậm tiến độ (chiếm 2,6% số dự án thực hiện đầu tư trong kỳ), trong đó có 1.074 dự án (chiếm gần 60% tổng số dự án trên) gặp vướng mắc do giải phóng mặt bằng.
Bản chất của BĐS chính là đất đai. Những tài sản khác trên đất không di chuyển được cũng thuộc về BĐS. Các sản phẩm BĐS như BĐS du lịch, BĐS thương mại, nhà ở… cũng đều phải dựa trên đất, nhưng chỉ khi đất đai được đưa ra giao dịch thì mới trở thành thị trường. Bởi vậy, khi giao dịch bị đình trệ, chậm tiến độ, đồng nghĩa với việc thị trường BĐS rơi vào thế bất ổn.
Dự án chậm tiến độ đã trở thành nguyên nhân lớn khiến hoạt động của thị trường BĐS đình trệ, khó kiểm soát. Ảnh : Hoàng Minh
Chia sẻ với Báo TN&MT, chuyên gia kinh tế TS. Ngô Trí Long - người có nhiều năm nghiên cứu và quan sát hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam, bày tỏ sự lo lắng về nguồn tài nguyên vô giá đang bị lãng phí: “Chúng ta đều biết, Chính phủ và Quốc hội có chương trình thực hành tiết kiệm và chống lãng phí. Trong đó có một điều mà tôi cho rằng rất quan trọng, đó là chống lãng phí nguồn lực đất đai. Sự lãng phí thể hiện ở mấy ý: Quy hoạch treo, đất đai bỏ hoang, chậm thu hồi… Qua rất nhiều đợt thanh kiểm tra, lộ ra nhiều bất cập khi các dự án đã được thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực thi nhưng cuối cùng vẫn để đó. Sự lãng phí đáng nói ở đây là sử dụng không hiệu quả một nguồn lực hữu hạn và vô giá, đó là đất đai”.
TS. Ngô Trí Long chỉ ra rằng, trong nền kinh tế thị trường, đất đai là nguồn lực quan trọng, không tận dụng và khai thác, không thực hiện đúng quy hoạch sẽ tác động tiêu cực tới thị trường BĐS, gây bất ổn khi mất những nguồn cung rất lớn. Điều đó dẫn đến giá BĐS tăng cao, gây nhiều hệ lụy khác. Đặc biệt, làm mất niềm tin rất lớn đối với những người đầu tư, nhất là nhà đầu tư thứ cấp.
Lấy lại niềm tin để thông “mạch máu”
Dự án “treo” tồn tại nhiều năm qua tại hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước… đã trở thành nguyên nhân lớn khiến hoạt động của thị trường BĐS đình trệ, khó kiểm soát.
Bàn về nguyên nhân, TS. Ngô Trí Long thẳng thắn chia sẻ: “Có rất nhiều nguyên nhân, một trong những nguyên nhân cơ bản là năng lực của người thực hiện dự án không có, bao gồm năng lực tài chính, sự uy tín để thu hút những nhà đầu tư thứ cấp… Những yếu tố trên dẫn đến hệ lụy giải phóng mặt bằng rất khó khăn. Ngoài ra, công tác thẩm định chưa chuẩn xác. Ở đây không chỉ là người thực thi dự án đó, mà các cơ quan chức năng cũng cần phải xem xét lại, rằng đã làm công tâm, khách quan và chuẩn mực chưa. Những mặt trái, sự “nhũng nhiễu” của những người thực thi khiến quá trình thủ tục vẫn còn rườm rà, làm cho chi phí của một nhà đầu tư vào dự án rất lớn, đôi khi tạo nên sự đình trệ. Trong lúc chúng ta thực thi phòng chống tham nhũng thì điều này rất quan trọng để làm cho giá của thị trường BĐS hạ”.
Thêm nữa, các dự án phụ thuộc rất nhiều vào luật: Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư… Hiện nay, có nhiều sự chồng chéo và bất cập của các Luật đang phải xem xét lại và điều chỉnh phù hợp, để không trở thành rào cản không đáng có trong việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
“Lời nói phải đi đôi với việc làm, tránh nể nang, né tránh. Các cơ quan chức năng và những người đứng đầu phải kiên quyết để thực hiện một cách triệt để, thu hồi và không giao đất, không giao dự án khi xét thấy không thực thi được”, chuyên gia Ngô Trí Long thẳng thắn bày tỏ.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, vấn đề minh bạch là điều quan trọng, làm sao tạo nên môi trường văn minh giúp các chủ đầu tư có năng lực tham gia dự án lành mạnh, cạnh tranh sòng phẳng. Các nhà đầu tư chân chính tham gia vận hành thị trường BĐS... chính là điều kiện quan trọng để một dự án trơn tru và thị trường BĐS không bị tắc nghẽn. Trên cơ sở đó, pháp luật cần luôn hoàn thiện, những gì còn mâu thuẫn và xung đột thì sửa đổi, bổ sung để tạo điều kiện, tránh gây khó dễ và những phiền phức không đáng có cho các nhà đầu tư. Trên hết là để tránh tăng chi phí, ảnh hưởng tới giá cả của thị trường BĐS.
Trong diện thanh kiểm tra hơn 1 năm qua, nhiều địa phương đã “mạnh tay” xử lý các dự án chậm tiến độ. Cuối năm 2021, Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai đã thông qua danh mục thu hồi hơn 330 dự án. Tại Hà Nội, 96 dự án đã khắc phục đưa đất vào sử dụng; 60 dự án chậm tiến độ mới được gia hạn thêm 24 tháng; 220 dự án có các vi phạm khác, đã kiến nghị các biện pháp xử lý cụ thể.
Những con số kể trên vẫn còn rất ít so với hàng trăm dự án đang “treo” chưa có ngày “chốt sổ”. Đất đai và thời gian là hai nguồn lực hữu hạn. “Hồi sinh” hoặc “xóa sổ” các dự án “treo”, dành cơ hội cho nhà đầu tư có năng lực để lấy lại niềm tin cho thị trường BĐS, là mục tiêu cần nhiều kiên quyết.
