Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản

Doanh nghiệp co cụm, kinh doanh thua lỗ

Ngành bất động sản từ cuối năm 2022 đến nay chứng kiến một cuộc sàng lọc vô cùng khắt khe trên diện rộng.

Những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính thiếu lành mạnh, năng lực quản trị kém... dần lộ diện trước bài toán sát hạch của thị trường. Nhiều chủ đầu tư chạy theo "bề nổi", dự án không đảm bảo pháp lý cũng đều gặp không ít khó khăn, phải đối diện với thua lỗ, thậm chí chấp nhận bán tài sản để duy trì hoạt động.

Công ty cổ phần Đầu tư LDG từng có chủ trương chuyển nhượng 2 dự án gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà, Đà Nẵng và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Động thái này nằm trong kế hoạch tái cơ cấu tài sản để trả nợ ngân hàng, trái phiếu của công ty.

Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà từng được LDG "nâng như nâng trứng", coi là một trong những dự án chiến lược mang tầm nhìn dài hạn. Trước khi có ý định bán, công ty từng tính đến tìm đối tác cùng tham gia với tỷ lệ 50-70%, nhưng lãnh đạo LDG cũng thừa nhận khả năng này khó xảy ra trong bối cảnh thị trường địa ốc hiện nay.

Thương vụ này chưa thành thì ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG, bị bắt tội Lừa dối khách hàng. Ông Hưng có liên quan đến việc Công ty LDG xây dựng trái phép 680 căn biệt thự, nhà liền kề thuộc dự án khu dân cư Tân Thịnh tại xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.

Tình hình kinh doanh khó khăn, không có dự án triển khai mới cũng đẩy LDG vào cảnh thua lỗ. Giai đoạn 2018-2019, công ty lãi trên 600 tỷ đồng mỗi năm. Vào giai đoạn dịch bệnh, lợi nhuận giảm nhiều. Đến năm 2022, công ty lãi 4 tỷ đồng, thấp nhất từ trước đến nay. Trong 9 tháng đầu năm 2023, LDG lỗ sau thuế 209 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước lãi hơn 8 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát cũng bán toàn bộ phần vốn góp tại chủ đầu tư khu đất thương mại TM 1, thuộc dự án khu dân cư Cồn Tân Lập, Nha Trang. Theo kế hoạch, dự án này gồm 3 tháp cao 40 tầng, trong đó có 3 tầng thương mại, 10 tầng khách sạn, 27 tầng căn hộ. Cùng với đó, Hải Phát dự kiến tập trung bán buôn sản phẩm tại một số dự án khác ở Lào Cai, Bắc Giang, Quảng Ninh.

Dù đã rút khỏi mảng địa ốc đã lâu, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng đã bán khách sạn Hoàng Anh Gia Lai ở TP Pleiku, Gia Lai - bất động sản cuối cùng của bầu Đức. Số tiền thu về khoảng 180 tỷ đồng, theo thông báo từ doanh nghiệp, cũng dùng để trả nợ trái phiếu.

Một số doanh nghiệp khác trong cảnh đóng cửa, tạm dừng hoạt động hàng loạt. Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) thông báo tạm dừng hoạt động vì nguồn tài chính đang vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho cán bộ, nhân viên.

Hay Công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội cũng tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15/11/2023 đến ngày 14/11/2024 để sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới.

Các công ty môi giới, tình hình cũng khó khăn không kém. Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, trong một sự kiện gần đây cho biết sau 3 năm dịch bệnh và hơn 1 năm thị trường bất động sản khủng khoảng, hầu hết các công ty môi giới đã cạn kiệt nguồn tiền tích lũy.

Bà Liên cho hay năm 2023, số lượng môi giới bất động sản đã giảm 60-70% so với cuối năm trước. Các đơn vị còn hoạt động thì gặp khó khăn trong tuyển dụng nhân viên kinh doanh, chi phí tuyển dụng tăng cao, cùng áp lực cạnh tranh về chính sách lương, thưởng, hoa hồng. Nhiều sàn phải tính đến phương án dừng lại để bảo toàn nguồn vốn của mình, chờ giai đoạn tiếp theo của thị trường.

"Chưa khi nào trong lịch sử kinh doanh, doanh nghiệp môi giới bất động sản lại phải đối diện với khó khăn khắc nghiệt như những năm vừa qua", bà Liên nói.

Nhiều doanh nghiệp vươn lên thâu tóm quỹ đất

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp lại không ngần ngại tuyên bố mua thêm tài sản, gia tăng quỹ đất trong bối cảnh thị trường còn gặp nhiều khó khăn nhưng được kỳ vọng sẽ sang trang mới từ năm nay.

Đại diện Công ty bất động sản An Gia cho biết vẫn đặt mục tiêu tiếp tục mở rộng các quỹ đất sạch, ưu tiên các dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, phù hợp phát triển dự án vừa túi tiền và có thời gian triển khai nhanh.

Công ty đang trong quá trình thẩm định chuyên sâu 2 quỹ đất tiềm năng tại quận 8 và Thủ Đức (TPHCM), dự kiến khi hoàn tất giao dịch có thể cung cấp hơn 4.000 sản phẩm ra thị trường trong bối cảnh quỹ đất thành phố ngày càng khan hiếm.

Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền phê duyệt kế hoạch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 8 thửa đất đều có địa chỉ tại phường Phước Long, TP Thủ Đức, TPHCM. Số tiền cần chi trả là hơn 294 tỷ đồng.

Hay Tập đoàn Ecopark đang trong quá trình đàm phán mua lại toàn bộ Công ty TNHH Sông Thao - chủ đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng khoáng nóng Thanh Thủy tại thị trấn Thanh Thủy (huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ).

Đồng thời, Công ty Ecopark Sông Thao được cho phép đề xuất điều chỉnh, lập lại quy hoạch dự án khu nghỉ dưỡng khoáng nóng Thanh Thủy với quy mô 65ha, hoàn thiện các thủ tục để đăng ký về tài sản trên đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn còn phải đối mặt với những khó khăn trong cuộc đua thâu tóm. Trường hợp Công ty An Dương Thảo Điền, doanh nghiệp cần chi ra hơn 294 tỷ đồng cho 8 giao dịch kể trên, trong khi lượng tiền mặt tại ngày 30/9 chỉ hơn 53 tỷ đồng, đáp ứng khoảng 18% giá trị chuyển nhượng. Giá trị chuyển nhượng này cũng đang lớn hơn tổng giá trị bất động sản đầu tư (khoảng 274 tỷ đồng) tại cuối quý III/2023.

Hay Tập đoàn Ecopark, dù năm 2022 lãi gần 2.400 tỷ đồng, tăng 9% so với năm trước nhưng nợ phải trả tăng 11% so với năm trước, ở mức 19.415 tỷ đồng. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu vẫn ở mức 3 lần, dù đã giảm so với số 4,1 lần của năm trước.

Một điều dễ thấy là doanh nghiệp nội vẫn đang đối mặt với  không ít yếu tố bất lợi như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Tổng hợp của Công ty cổ phần Chứng khoán DSC (DSC) cho thấy trong năm 2024, nhóm doanh nghiệp bất động sản có hơn 120.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, cao nhất 5 năm trở lại đây. Gánh nặng trả nợ trái phiếu vẫn đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản và cần một cuộc "đại phẫu" để có thể lành mạnh sức khỏe tài chính.