Vài năm trở lại đây, các trung tâm thương mại (TTTM) mọc lên ngày càng nhiều ở TP Thủ Đức. Gần nhất, Thiso Mall khai trương cuối năm ngoái đã góp thêm 33.000 m2 sàn, nâng tổng nguồn cung bán lẻ đang hoạt động ở TP.HCM lên hơn 1 triệu m2, theo thống kê của Cushman & Wakefield.

Tuy nhiên, sự nhập cuộc của những tên tuổi mới đã gây nên không ít khó khăn cho những TTTM cũ. Điển hình là TTTM đầu tiên ở khu vực Thảo Điền: Pearl Center. Nơi này là khối đế 4 tầng nằm trong khu căn hộ cao cấp Thảo Điền Pearl, với tổng diện tích sàn khoảng 20.000 m2, được đưa vào hoạt động từ năm 2014.

Theo một chuyên gia nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, ngay từ khi mới vận hành, Pearl Center đã không có tỷ lệ lấp đầy tốt. Đồng thời, TTTM này không có định vị rõ ràng về một ngành hàng chủ lực hay một đối tượng khách mua sắm cụ thể.

Ghi nhận của Zing vào những ngày đầu tháng 3, phần lớn khách thuê đều đã rời đi một thời gian dài, chỉ còn chưa đầy 50% diện tích sàn nơi đây được sử dụng. Hầu hết khách hàng tới đây chủ yếu để tập thể thao tại California Fitness & Yoga hoặc xem phim tại CGV, thay vì mua sắm như ở những TTTM khác.

Chị Tuyết Lan (28 tuổi, TP Thủ Đức) cho biết chỉ vì chồng chị thích xem phim tại rạp CGV nên buộc phải vào đây. "Lần đầu tiên chồng đưa tôi tới đây, hai vợ chồng đã phải tranh luận về việc nơi này còn hoạt động không. Ngay từ hầm gửi xe lên đến chỗ xem phim đều vắng vẻ, dường như chỉ có siêu thị và vài quán cà phê ở dưới có khách. Vắng khách nên thang cuốn ở TTTM này cũng ít khi hoạt động, khá bất tiện", chị kể với Zing.

"Pearl Center có lợi thế tốt, nhưng có thể khi mới khai trương, nhu cầu mở cửa hàng bán lẻ ở khu vực này không nhiều, do đó chủ đầu tư không tập trung phát triển. Sau đó không lâu, nơi này chưa kịp làm gì thì một số TTTM mới đã ra đời ngay bên cạnh với diện tích lớn và định vị rõ ràng hơn", vị chuyên gia nhìn nhận.

Thực tế, chỉ một năm sau khi Pearl Center đi vào vận hành, Vincom Mega Mall Thảo Điền đã ra mắt cách đó 1 km. Dù có tổng diện tích sàn hơn 110.000 m2, gấp gần 6 lần Pearl Center, nhưng tỷ lệ lấp đầy tại đây vẫn luôn ở mức cao. Thống kê của Colliers trong quý IV/2022 cho thấy tỷ lệ này lên đến 95%, với giá thuê trung bình khoảng 52 USD/m2/tháng.

Cuộc chiến giành khách thuê trong khu vực cũng chưa có dấu hiệu dừng lại khi Estella Place khai trương ngay đối diện Vincom Mega Mall Thảo Điền hồi 2018. Quý IV/2022, nơi này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên đến 98%. Với diện tích chỉ khoảng 37.000 m2, vào những ngày lễ, TTTM này thường xuyên rơi vào tình trạng thiếu chỗ gửi xe.

Không chỉ Pearl Center, ngay cả Cantavil Premier (phường An Phú) từng được xem là một nơi kinh doanh ổn định cũng dần tụt dốc. Trước đó, 5 tầng TTTM này từng thuộc về tập đoàn Parkson (Malaysia) với tên gọi Parkson Cantavil. Tuy nhiên, ngay trước khi Estella Place mọc lên ngay bên cạnh, ông lớn ngành bán lẻ quốc tế đã âm thầm rút lui.

Sau khi về tay chủ mới, tòa nhà thương mại này cũng chưa có dấu hiệu cải thiện. Lượng khách tiếp tục thưa dần dù các nhãn hàng liên tục thực hiện các chương trình khuyến mại. Hiện tầng trệt chỉ còn vài gian hàng hoạt động cầm chừng. Một số gian hàng còn lại cũng dần đóng cửa, ngưng hoạt động.

Theo ghi nhận của Zing vào những ngày đầu tháng 3, các gian hàng từ tầng 2 trở lên đóng cửa hàng loạt, nhiều nơi vẫn bỏ lại cơ sở vật chất. Riêng những gian hàng còn hoạt động cũng vắng khách.

Chia sẻ với Zing, anh Phi Nam (32 tuổi, TP Thủ Đức) cho biết hầu hết người dân quận Thủ Đức cũ trước đây muốn xem phim đều phải chạy lên Cantavil Premier. Nhưng từ khi có Vincom Thủ Đức và Vincom quận 9, anh không còn đến đây lần nào.

Anh cũng cho rằng thiết kế của tòa nhà gây khó khăn cho khách hàng, đặc biệt là những người lần đầu tới. "Thiết kế của tòa nhà thật sự kỳ cục, lần đầu tiên tôi đến phải mất gần chục phút để tìm được lối vào, suýt nữa thì bỏ về", anh bức xúc.

Cách đó không xa, khối đế 3 tầng bán lẻ tại tòa nhà The Vista (phường An Phú), được biết đến là The Oxygen Mall, cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Ngay từ tầng trệt, một lối đi vào khu mua sắm đã đóng cửa.

The Oxygen Mall chỉ có tổng diện tích sàn 8.000 m2, hoạt động từ năm 2017. Vốn được định vị dành cho cư dân nội khu, nhưng ghi nhận của Zing vào trưa 8/3, lượt khách ra vào các gian hàng F&B cũng gần như không có.

Trước đó, TTTM này còn triển khai mô hình cho thuê kiosk độc lập nhằm phục vụ những khách thuê có mô hình kinh doanh nhỏ. Tuy nhiên, đến nay những chiếc xe này cũng chỉ nằm gọn lại một góc. Do vắng khách, hầu hết gian hàng tại The Oxygen Mall trước đó đều đã chuyển thành cho thuê văn phòng, dù vậy vẫn chưa lấp đầy hoàn toàn.

Thống kê của Savills cho thấy công suất thuê mặt bằng bán lẻ trong năm ngoái đã giảm 2 điểm phần trăm theo năm do khách thuê kết thúc hợp đồng trước thời hạn tại các dự án ngoài trung tâm. Đồng thời, các vị trí tại các tầng cao hơn, các dự án cũ và dự án ngoài các quận bán lẻ chính gặp khó khăn trong việc cải thiện công suất. Khách thuê trả mặt bằng thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24%, ăn uống chiếm 22%, còn lĩnh vực giải trí và giáo dục chiếm 20%.

Lý giải về tình trạng này, các chuyên gia đều cho rằng vị trí ngoại thành TP.HCM luôn kém hấp dẫn hơn so với trục lõi trung tâm. Điều này khiến các thương hiệu bán lẻ khó tiếp cận khách hàng mục tiêu. Đồng thời, một số TTTM vắng khách thường do bố trí không gian chưa hợp lý giữa khu vực mua sắm với giải trí, dịch vụ hoặc diện tích quá nhỏ. Đây cũng là lý do dù nằm sát nhau nhưng không phải TTTM nào cũng kinh doanh hiệu quả.