Vừa qua, thị trường căn hộ, đặc biệt là chung cư đã qua sử dụng, khá sôi động và tăng giá đột biến ngay sau Tết Nguyên đán. Có nên rót tiền đầu tư chung cư giai đoạn này? Nếu đầu tư thì nên lưu ý rủi ro gì? Chuyên gia bất động sản Trần Minh chia sẻ với phóng viên Dân trí về chủ đề nói trên.
3 nhóm nhà đầu tư chung cư, nhóm thứ 3 đông nhất và cũng rủi ro nhất
Có nhiều ý kiến cho rằng đây là thời điểm "sốt" giá của căn hộ chung cư, do đó, việc đầu tư vào giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ông có đánh giá gì về nhận định này?
- Theo tôi, đầu tư chung cư hiện nay chia làm 3 nhóm:
Nhóm 1 là nhóm đầu cơ. Họ sẽ mua và lướt ngay mà không giữ dài hạn. Và hiện giá các chung cư cũ có "vùng trũng" không còn nhóm này sẽ tìm loại hình bất động sản khác. Nhóm này họ rút nhanh sẽ ít bị ảnh hưởng, nhóm dẫn dắt thị trường.
Nhóm 2 là mua tích lũy tài sản. Như đã nói, nếu bài toán tài chính thì đầu tư chung cư cần thời gian dài 7-10 năm, cộng với tiền cho thuê thì trung bình đầu tư chung cư 8-10%/ năm, nếu lãi suất ngân hàng quay trở lại bình thường thì đầu tư chung cư không hiệu quả bằng các loại tài sản khác. Nhưng bù lại nhóm tích lũy tài sản lại thấy ở chung cư sự an toàn, dễ thanh khoản, và có dòng tiền, dễ cho thuê.
Ông Trần Minh cho rằng có 3 nhóm nhà đầu tư chung cư hiện nay, nhóm thứ 3 đông nhất (Ảnh: TM).
Nhóm này họ mang đúng nghĩa là tích lũy tài sản thì cũng không quá ảnh hưởng. Đầu tư kiểu này phù hợp với người có điều kiện, nhiều tài sản, độ tuổi trung bình, có thu nhập tốt từ ngành nghề kinh doanh ổn định khác.
Nhóm 3 là nhóm kỳ vọng tăng giá. Nhóm này được nghe, được thấy, mua theo thì sớm thất vọng. Bởi họ sẽ nhanh chóng nhận ra giá căn hộ chung cư khó tăng nhanh được tiếp và đi ngang trong quãng thời gian dài, họ sẽ sớm sốt ruột và bán lại khi nhìn thấy các loại tài sản khác tăng giá.
Phần lớn người đầu tư bất động sản trên thị trường ở nhóm này. Vì vậy người đầu tư nhóm này hết sức cẩn trọng, giá chung cư đã tăng từ quý III năm ngoái kéo dài đến nay.
Một khu chung cư đã có cư dân về ở nhiều năm nay tại khu vực Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Ông có lời khuyên gì tới người mua căn hộ chung cư để ở thực?
- Nếu là nhu cầu mua để ở thì lúc nào cũng phù hợp nếu người mua có tiền tích lũy và thu nhập dòng tiền phù hợp. Còn người chưa đủ tiền mua thì nên cân nhắc kỹ về dòng tiền để có thể mua thanh toán trả góp trong thời gian dài.
Thực tế thì giá nhà chung cư ở thành phố lớn ngày càng cao. Giá chung cư sau một chu kỳ bất động sản 7-10 năm thường tăng 50-70%. Việc mua nhà chung cư ở các thành phố lớn ngày càng xa xỉ do nhu cầu lớn và lượng cung không đáp ứng đủ. Còn nếu nói về bài toán đầu tư tài chính thì đầu tư chung cư hiệu quả không cao. Nhưng nếu để tích sản, đầu tư an toàn, có dòng tiền cho thuê thì nhiều người thích loại hình chung cư.
Nếu có lưu ý một chút về thời điểm mua thì thời điểm này, người mua nếu không đủ tiền mua căn hộ trong nội đô thì chờ thêm 1-2 năm tới khi nguồn cung dự án vùng ven được khai mở sẽ có thêm nhiều lựa chọn và chính sách hấp dẫn.
Ngoài ra nếu thời điểm này chưa đủ tiền mua căn hộ để ở thì hãy tập trung gia tăng thu nhập của bản thân để có thể bắt kịp.
Thực tế không riêng ở Việt Nam và giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn ở các nước khác cũng đều tăng rất mạnh, sẽ khó có cách làm nào cho nó dừng tăng hay giảm cả.
Giá nhà cứ tăng, giấc mơ có nhà của người dân ngày càng xa xỉ
Ông đánh giá thế nào về thị trường căn hộ chung cư hiện nay?
- Giá chung cư đã đi ngang trong một thời gian dài, thậm chí là xuống giá ở giai đoạn 2016-2018 trong khi các loại bất động sản khác tăng giá.
Hiện nay, trong bối cảnh lãi suất thấp, kinh tế gặp nhiều khó khăn, nguồn cung khan hiếm, giá mở bán mới dự án chung cư tăng thì dòng tiền chạy vào bất động sản.
Người mua lựa chọn căn hộ chung cư cũ là dễ hiểu, vì chung cư ở thành phố lớn có pháp lý an toàn, dễ thanh khoản, cho thuê dễ, nhu cầu lớn và liên tục tăng. Thực trạng giá tăng như vậy làm cho giấc mơ mua nhà của nhiều người ngày càng xa xỉ, phân hóa giàu nghèo ngày càng cao.
Ông dự báo gì về thị trường căn hộ chung cư trong thời gian tới?
- Theo tôi, giá chung cư cũ đã tăng cao sẽ khó tăng tiếp được nữa, hoặc có tăng tiếp trong năm 2024 cũng khó tăng cao, giá chung cư mở bán mới sẽ neo giá ở mức cao do chi phí giá đầu vào như thuế, phí, vật liệu xây dựng tăng cao.
Như đã nói ở phần đầu, chu kỳ của tăng giá của chung cư thường là 5-7 năm, sau tăng là giai đoạn đi ngang giá, thậm chí là giảm giá ở các dự án mới mở bán như chu kỳ trước.
Cảm ơn ông!
