Tần suất các đợt "sốt ảo" giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn từ năm 2017 có nguyên nhân trực tiếp từ giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" (Ảnh: Hữu Khoa).
Tần suất các đợt "sốt ảo" thường xuyên hơn
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ như tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...
Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá bất động sản đầu tiên xảy ra vào năm 1993 và lặp lại vào năm 2001 - 2002, đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007 và "tái sốt" ngắn ngủi vào năm 2010. Đan xen với đó là các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng suy thoái hoặc "đóng băng" vào các năm 1995 -1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.
"Nhưng kể từ năm 2017, tần suất các đợt "sốt ảo" giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn, có nguyên nhân trực tiếp từ giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất", ông Châu cho biết.
Bên cạnh đó, theo ông Châu, còn có nguyên nhân là sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay, "chống lưng" của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. Các đợt sốt ảo giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Thị trường bất động sản, theo ông Châu, đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp (bất động sản hạng sang) và rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
"Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế (không công bằng) cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế "áp đảo" thị trường, "áp đặt" được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận", ông Châu nhận định.
Lợi dụng thông tin đẩy giá
Trao đổi với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết thực tế thời gian qua dù mới chỉ xuất hiện chủ trương, chỉ dựa vào thông tin quy hoạch mới, chưa đâu vào đâu mà thị trường đã náo loạn cả lên. Điều này thực sự thể hiện tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.
"Phải nhấn mạnh trong hầu hết vụ việc sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng cả. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, "động viên" mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường", ông Võ nói.
Đề cập đến hệ lụy của sốt đất hoặc đóng băng, các chuyên gia cho rằng hai thái cực này đều tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.
Đặc biệt là tác động lớn đến người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động, mà nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường, nên rất cần sự can thiệp kịp thời và hiệu quả của Nhà nước để bình ổn thị trường.
Còn theo ông Đặng Hùng Võ, hệ lụy nhìn rõ là làm cho thị trường lộn xộn. Một nhóm những người đầu tư lướt sóng, nhanh nhạy thì hưởng lợi, "mua tranh bán cướp" rồi hưởng một số lãi không nhỏ. Độ rủi ro quá lớn, đầu tư vào đất đai để kiếm lợi mà cứ như tham gia vào một canh bạc "sinh tử". Cơ quan quản lý của địa phương thì chỉ đưa ra các khuyến nghị bị động, không có giải pháp gì chủ động.
Thị trường thì lộn xộn, xã hội thì ồn ào như "chợ vỡ", rồi kết thúc bằng cảnh kẻ khóc, người cười và cả những nhân vật "dở khóc, dở cười", ông Võ nhấn mạnh.
Liều thuốc trị
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cũng cho biết tình trạng sốt đất có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc môi giới kích giá, đẩy giá để làm "nóng" thị trường.
"Nắm được tình hình đấy, Bộ Xây dựng có nhiều văn bản gửi các địa phương. Từ đó đề nghị các địa phương tăng cường kiểm tra giám sát xử lý. Để các nhà môi giới không lợi dụng làm nóng thị trường lên thì phải công khai thông tin một cách kịp thời", ông Khởi nhấn mạnh.
Theo ông Khởi, các môi giới thường lợi dụng thông tin chưa rõ ràng, chưa chính xác để kích giá. Vì vậy, cần đẩy nhanh cung cấp thông tin công khai, đảm bảo cho người dân, khách hàng tiếp cận được thông tin chính xác, biết được chỗ nào làm đúng, chỗ nào có cơ sở pháp lý, chỗ nào làm sai...
Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 117 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó có những quy định cho các địa phương cung cấp thông tin để làm sao liên thông từ địa phương lên Bộ, từ đó có những cung cấp thông tin kịp thời hơn, chính xác hơn.
"Quan trọng nhất là thông tin phải nhanh chóng. Trong đó tối thiểu có những thông tin về quy hoạch dự án, dự án đủ điều kiện được bán. Cùng với đó sẽ có những quy định quản lý chặt chẽ hơn các nhà môi giới", ông Khởi nhấn mạnh.
Về việc tăng cường kiểm tra giám sát để xử lý hoạt động môi giới, ông Khởi cho biết, Bộ Xây dựng cũng đang trình sửa Nghị định 139, tới đây ban hành, sẽ tăng mức nặng xử lý môi giới vi phạm. Trong dài hạn, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất sửa đổi Luật nhà ở, trong đó có giải pháp quản lý chặt môi giới. Ví dụ như đào tạo quản lý môi giới, sát hạch thi cử, quản lý hoạt động ngành nghề. Vấn đề này vẫn đang bàn, nhưng chắc chắn sẽ có những cái quản lý chặt chẽ hơn nhà môi giới...
Chuyên gia Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, để trị sốt đất mọi thông tin phải công khai và minh bạch để người dân biết. Thêm nữa, cơ quan quản lý liên quan phải thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến tham gia của dân. Ý kiến tham gia của dân và ý kiến giải trình của cơ quan Nhà nước cũng phải công khai trên mạng.
Bàn về giải pháp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhấn mạnh Nhà nước cần phải điều tiết, kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó có "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất", đặc biệt khi thị trường có biến động, khi xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, sốt "bong bóng" hoặc bị "đóng băng", thông qua các công cụ về thuế, về tín dụng, về quy hoạch sử dụng đất, về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kể cả phải sử dụng biện pháp hành chính. Nhưng khi sử dụng các công cụ để thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết thị trường thì phải tiên lượng các hệ quả của cơ chế chính sách do có "tính hai mặt".
"Nhưng với kinh nghiệm và năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây, nhìn toàn cục "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng "bong bóng", hoặc "đóng băng", hoặc suy thoái trong năm 2021. Nhưng cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, do đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch Covid-19, đề phòng tình trạng "bong bóng tài sản" có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản", ông Châu nhấn mạnh.
