Chuyển đổi condotel thành nhà ở: Chuyên gia khuyến cáo gì?

Theo chuyên gia, việc chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư, vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương. 
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích, việc chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở để cứu vãn các dự án gặp khó khăn khi thị trường đi xuống dù là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư nhưng chỉ mang tính tức thời và không phải dự án nào cũng có được may mắn này.

Điều cốt lõi vẫn cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất của nó là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần.

Ông Thịnh cũng cho biết, khi chuyển các căn condotel thành nhà ở cần phải giải quyết được vấn đề: Các căn hộ sau chuyển đổi có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình condotel nữa hay không? Vì đa số nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận chứ họ không có nhu cầu ở. Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng phải khác đi.

“Nếu như cho phép chuyển đổi khu ở thành condotel và ngược lại thì phải có quy định rõ ràng. Ngay cả vấn đề xử lý về mặt dân sự, liên quan đến hợp đồng, cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cũng cần phải cụ thể, điều chỉnh cho phù hợp”, ông Thịnh nói.

Vị chuyên gia nhận định thêm, bản chất của condotel là rất tốt, đó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và có ích cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư. 
Do đó, sau khi được luật hóa chặt chẽ, có tiền đề, chỗ dựa vững chắc thì thời gian tới các sản phẩm bất động sản "hai trong một" như condotel sẽ hoàn toàn do thị trường quyết định giá trị. Bên cạnh đó, cùng với những ưu thế, tiềm năng sinh lời vượt trội vốn có, condotel chắc chắn sẽ được nâng lên một mặt bằng mới, chứ không chỉ ở mức như hiện nay.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, khu vực nào cũng phải phát triển theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo nhu cầu thực tế, địa phương có thể điều chỉnh quy hoạch đó. Khi điều chỉnh mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền thực hiện đúng trình tự thủ tục, đúng quy định pháp luật.

Liên quan đến việc chuyển đổi condotel thành căn hộ, ông Châu lưu ý, nếu cho chuyển condotel thành căn hộ sẽ gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Việc chuyển công năng từ nghỉ dưỡng sang nhà ở sẽ gia tăng mật độ dân cư, kéo theo hệ thống hạ tầng đô thị, giao thông, cấp thoát nước và hạ tầng xã hội đi kèm cũng bị quá tải.

Bên cạnh đó, condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tức nằm trong phần đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Nếu cho chuyển đổi từ loại hình condotel thành căn hộ chung cư (nhà ở) sẽ làm cho giá trị của dự án bị sụt giảm, làm giảm giá trị khu vực đã được quy hoạch làm du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời làm cho các khu du lịch nghỉ dưỡng lân cận bị giảm giá trị theo.

“Condotel phải được quản lý đồng bộ về dịch vụ, về an ninh tiện ích cũng phải được đầu tư bài bản và thống nhất. Nếu để người mua tự khai thác, vận hành có thể sẽ xảy ra tình trạng bát nháo”, ông Châu nói.

ThS. KTS. Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân, từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm, trong khi ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế. Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao…

Mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Lê Quang Nam vừa ký hai quyết định cho phép Công ty CP Kim Long Nam được chuyển mục đích sử dụng đất đối với 4 lô đất xây condotel CT1, CT2, CT3, CT7 tại dự án Đà Nẵng Times Square.

Theo quyết định, UBND TP Đà Nẵng cho phép chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất đối với gần 4.000 m2 đất thương mại dịch vụ của 4 lô đất trên để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị dùng xây nhà chung cư. Trước đó, vào năm 2019, Đà Nẵng cũng cho chuyển hàng nghìn căn condotel tại tổ hợp Cocobay sang căn hộ chung cư.
Theo đó, 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được thành căn hộ chung cư và 544 căn condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.

Ngọc Vy