Ngày 5/2, Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều về giá đất. Bốn phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định với thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cách làm là phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, để xác định giá thửa đất.
Chính phủ quy định phương pháp so sánh được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng và có yếu tố tương đồng nhất định.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân bằng tiền Việt Nam, kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại. Điều kiện là các ngân hàng này do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Thời gian tính lãi suất bình quân là 3 năm liền kề, tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp này để định giá thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Một phân khu nằm trong toàn khu đô thị Nam An Khánh, với hàng trăm biệt thự, nhà liền kề đang trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng chưa được hoàn thiện (Ảnh: Hà Phong).
Phương pháp thặng dư là lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình). Cách này dùng để định giá thửa đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng so sánh, thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh do các tỉnh thành ban hành, thông qua so sánh với giá đất phổ biến trên thị trường.
So với quy định từ năm 2014, Chính phủ đã bỏ phương pháp chiết trừ định giá đất để phù hợp với Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua giữa tháng 1.
Nghị định mới quy định UBND cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức xác định giá đất cụ thể.
