Cảnh báo đa cấp bất động sản: Chiêu trò “quăng bom” để “lùa gà”

Nổ" có tài sản nghìn tỷ?

Giới thiệu trên Website của mình, Công ty Cổ phần BĐS Nhật Nam (Nhật Nam) cho biết, với đường hướng kinh doanh mới mẻ cùng định hướng phát triển lâu dài bền vững, Nhật Nam sẽ trở thành doanh nghiệp đứng top 5 trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đồng thời Nhật Nam xây dựng cộng đồng đầu tư phát triển vững mạnh, đẩy lùi những hình thức đầu tư biến tướng lừa đảo. Phát triển vững mạnh không chỉ trong nước mà còn vươn tầm quốc tế.

Tập đoàn Nhật Nam giới thiệu sở hữu khối tài sản vững chắc đa dạng ngành nghề như: Nhà hàng, karaoke, khách sạn, chuỗi cafe cao cấp,… Trong đó bất động sản vẫn là chủ lực.

Cụ thể, đối với lĩnh vực bất động sản, Nhật Nam còn giới thiệu là sở hữu quỹ đất trải dài từ Bắc chí Nam Hà Nội, Thanh Hóa, Buôn mê Thuột, Phú Quốc,… Các quỹ đất của Nhật Nam đều nằm ở những vị trí đắc địa. Nhật Nam sở hữu trong tay nhiều sổ đỏ với diện tích rộng lớn.

Trong đó, đáng kể như tại Buôn Đôn, Đắk Lắk, Nhật Nam quảng cáo là sở hữu diện tích 23.000m2, đã có 41 sổ; tại Phú Quốc với diện tích 70.000m2 đất, đã có 35 lô có sổ đỏ. Mỗi sổ mang giá trị rất cao, khoảng 6,7 tỷ/lô diện tích 300m2. Tại Bến Cầu, Tây Ninh, với diện tích 120.000m2; tại Mỹ Đức, Hà Nội với 20 lô đất có giá trị lớn; tại Lợi Thuận 1,2,3,4 – Tây Ninh, Nhật Nam có 4 quỹ đất Khu biệt thự cao cấp Nhật Nam tại Hà Nội với tổng diện tích 16.318m2, bao gồm 39 sổ.

Như vậy, có thể thấy, khối tài sản Bất động sản Nhật Nam giới thiệu đang nắm giữ lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều thông tin lại cho thấy, tính đến cuối năm 2020, tổng tài sản của Nhật Nam có hơn 593 tỷ đồng, Tài sản của công ty này đã tăng nhanh chóng (gấp đôi) chỉ so với 1 năm trước đó.

Đáng chú ý, đi kèm với sự phát triển của tổng tài sản, nợ phải trả Nhật Nam cũng "phình to" từ ngưỡng 100,5 tỷ đồng năm 2019 lên 388,5 tỷ đồng năm 2020, tương ứng mức tăng lên đến 74,5% chỉ sau 12 tháng.

Bảng lãi suất của Công ty Nhật Nam khiến nhiều người hoa mắt, chóng mặt. Ảnh: K.N

"Quăng bom" huy động vốn - trả lãi suất "khủng" theo ngày

Tìm hiểu được biết, doanh nghiệp này đang tung ra thị trường những chương trình huy động vốn lãi suất "khủng", dưới tên gọi "chương trình hợp tác kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo ngày", đơn cử như gói đầu tư có trị giá 500 triệu đồng, Nhật Nam cam kết chi trả 1,75 triệu đồng/ngày (chỉ tính từ thứ Hai đến thứ Sáu, bao gồm cả lãi và gốc), tương đương 35 triệu mỗi tháng cho đối tác. Như vậy, sau 24 tháng, tổng giá trị phân phối lợi nhuận nhà đầu tư nhận được là 840 triệu đồng, cao gấp 1,68 lần vốn đầu tư ban đầu.

Chưa dừng lại ở đó, Nhật Nam từng đưa ra gói kêu gọi đầu tư với lãi suất cam kết 44%/24 tháng, tặng kèm thẻ giảm giá khi mua sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp với giá trị tương ứng số tiền nhà đầu tư đã chi ra. Trong trường hợp không nhận phiếu giảm giá, Nhật Nam sẽ quy đổi sang mức lãi suất cam kết mới là 92%/24 tháng.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, một nhà đầu tư cho biết, Nhật Nam từng hứa sẽ trả lãi từ 92-144%/24 tháng, tùy theo chương trình tham gia. Lưu ý rằng đây chỉ là ước tính sơ bộ, con số thực tế còn cao hơn đáng kể, bởi lẽ trước đó doanh nghiệp dự kiến chi trả số tiền gốc và lãi đều đặn qua từng ngày, từng tuần.

Nhìn chung, mức lãi suất mà Nhật Nam đã và đang đưa ra cho các gói huy động vốn là rất "khủng khiếp", thậm chí có dấu hiệu "bất thường" khi cao gấp cả chục lần lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại (12-14%/24 tháng), khiến không ít người tỏ ra hoài nghi về chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp này.

Cũng cần lưu tâm rằng, thông thường với các doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, tài sản thế chấp giá trị, thanh khoản cao, có kế hoạch trả nợ rõ ràng và cụ thể, thì việc vay vốn ngân hàng không quá khó khăn, chưa kể lãi suất chỉ khoảng 8-10%/năm.

Vì sao không vay ngân hàng?

Phân tích phương thức huy động vốn của Công ty Nhật Nam với báo chí, ông Bùi Văn Khoa, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh tỉnh Thái Nguyên, cho biết: Công ty Nhật Nam cam kết chi trả lợi nhuận 68%/2 năm, tương đương 34%/năm, bản chất là trả lãi cho nhà đầu tư cao hơn rất nhiều lần lãi suất huy động vốn hiện tại của các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, việc huy động vốn đã được hợp thức hóa bằng hợp đồng hợp tác kinh doanh nên rất khó xử lý. Trên thực tế, khoản “phân chia lợi nhuận” mà bản chất là lãi Nhật Nam trả cho nhà đầu tư còn cao hơn mức 68% như họ quảng cáo, bởi nhà đầu tư đã được trả cả gốc và lãi theo ngày, tuần, tháng. Số tiền gốc sau mỗi kỳ trả đã giảm xuống. Nếu tính lãi theo số tiền gốc giảm, lãi cũng sẽ giảm, nhưng Nhật Nam giữ một khoản chi giống nhau và đều cho người đầu tư.  Đây là cách thu hút người đầu tư của Nhật Nam, bởi lợi nhuận 68% đã là rất cao nhưng người đầu tư còn nhận thấy mình được lợi hơn cả mức này.

Bên cạnh đó, ông Khoa cũng cho rằng, nếu chuỗi nhà hàng, khách sạn và hàng loạt bất động sản đúng giá trị như lời quảng cáo, Công ty hoàn toàn có thể thế chấp để vay vốn từ các ngân hàng. Bởi, lãi suất vay ngân hàng bình quân chỉ từ 9-11%/năm, nguồn vốn lại ổn định, không bị hao hụt liên tục theo ngày, tuần, tháng do phải trả cho người đầu tư như phương án trên.

“Thêm nữa, trong điều kiện kinh tế bị ảnh hưởng do dịch COVID-19 như hiện nay, hoạt động đầu tư, nhất là đầu tư bất động sản đang rất khó khăn. Bởi vậy, câu hỏi đặt ra là vì sao Nhật Nam không vay vốn ngân hàng hoặc các nguồn vốn khác lãi suất thấp mà chỉ tập trung huy động vốn của người đầu tư với khoản lãi phải trả rất cao?” – ông Khoa hoài nghi.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước) nhận định, phương thức huy động vốn của Công ty Nhật Nam là tiền gửi đa cấp - dùng tiền người gửi trước để trả cho người gửi sau - ẩn chứa nhiều "vấn đề".

"Trong điều kiện thị trường hoạt động bình thường (không bị tác động bởi COVID-19), doanh nghiệp cũng không thể đạt được lợi nhuận trên 30%/năm để chi trả cho người gửi tiền, huống hồ là trong điều kiện dịch bệnh hiện nay. Đến một lúc nào đó, công ty này sẽ không huy động được vốn nữa, dẫn đến tình trạng vỡ nợ. Khi đó, người gửi sẽ không biết kêu ai" - ông Hùng nói.