Bơm thêm tiền cho bất động sản như bơm quả bóng đã căng?

Thị trường bất động sản (BĐS) cả nước năm 2022 và đầu năm 2023 tiếp tục khó khăn. Ngành kinh tế này mỗi năm đóng góp hơn 10% GDP và liên quan đến hơn 40 ngành quan trọng khác.

Tại Hội nghị tín dụng BĐS vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức mới đây, đại diện các doanh nghiệp BĐS đã kiến nghị nhiều giải pháp để khơi thông thị trường như nới hạn mức tín dụng, tái cấu trúc nợ, giãn nợ, giảm tỷ lệ tài sản đảm bảo đối với các dự án đầy đủ pháp lý...

Các doanh nghiệp BĐS vẫn đang ngóng chờ một giải pháp cụ thể tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì dự kiến tổ chức vào ngày 17/2.

Liên quan đến vấn đề này, PV VietNamNet đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Trần Nguyên Đán (Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM).

Bơm vốn cho khách hàng là quan trọng nhất

- Nhiều doanh nghiệp BĐS than khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Theo ông, đâu là giải pháp căn cơ cho thị trường BĐS lúc này? 

TS. Trần Nguyên Đán: Trước tiên chúng ta phải tìm hiểu căn cơ của việc thiếu vốn đầu tư của thị trường BĐS là do đâu? Vốn dĩ các doanh nghiệp BĐS khi tiến hành các dự án thì phải đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án, nhưng suốt một thời gian dài vừa qua, hầu hết đều tiến hành theo phương thức “tay không bắt giặc”.

Cụ thể hơn, thay vì dành một nguồn lực tài chính lớn để thực hiện cho tốt một dự án từ đầu đến cuối thì hầu hết họ đều tập trung vào việc đi gom quỹ đất và chạy các loại chi phí hợp thức hóa.

Khi đến giai đoạn xây dựng, năng lực thực hiện dự án hoàn toàn trông đợi vào khả năng vay nợ. Nếu chúng ta phân tích cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS thì sẽ thấy tỷ lệ nợ trên vốn là rất cao.

Thời gian qua, các yêu cầu của doanh nghiệp BĐS chỉ là cần thêm vốn để tiếp tục xây dựng, từ đó có thể thu thêm tiền từ khách hàng đóng theo giai đoạn.

Nhưng vấn đề mấu chốt ở đây là thị trường đang bị tắc thanh khoản. Ngay cả những nhà đầu tư cũng không tiếp cận được các khoản vay và khi đó họ không có sức mua. Cho nên, nếu tiếp tục giải ngân cho các doanh nghiệp BĐS mà thị trường vẫn đóng băng thì lúc bấy giờ xác suất vỡ nợ của các doanh nghiệp này còn lớn hơn.

Chính vì thế, dòng vốn vay cho khách hàng BĐS là quan trọng nhất lúc này.

- Chính phủ đã có những chỉ đạo về tín dụng BĐS tại hội nghị ngành ngân hàng đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước cũng đã họp với các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS. Theo quan sát của ông, đâu là những vấn đề được điểm trúng?

Thực ra không phải là NHNN không muốn mở room tín dụng cho ngành BĐS mà họ sợ đây là một quả bóng đã bơm căng, bây giờ bơm tiếp sợ lại vỡ.

Mấu chốt của việc cho vay tiếp nằm ở khả năng an toàn vốn. Hiện nay, chính các doanh nghiệp BĐS còn không tự tin vào khả năng bán hàng của mình thì làm sao thuyết phục được ngân hàng cho vay.

Tôi nghĩ rằng, chính các nhà quản lý cũng đang hết sức đau đầu để tìm hướng gỡ cho thị trường. Theo tôi, chỉ nên cho các công ty có tình hình “tài chính tốt” vay.

Thế nào là tài chính tốt? Tức là doanh nghiệp BĐS có hệ số nợ trên vốn phải ở mức thấp (dưới 1); kế đến là có phương án kinh doanh rõ ràng và có tài sản thế chấp ít nhất gấp đôi số tiền cần vay.

Một điều cần lưu ý về việc các ngân hàng thương mại đang dè dặt giải ngân cho các công ty BĐS có một nguyên nhân liên quan đến giá trị tài sản thế chấp. Khi thị trường đang đóng băng và các doanh nghiệp bắt đầu giảm giá, cắt lỗ thì các ngân hàng thương mại cũng đang tiến hành đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp. Sự sụt giảm trong giá trị tài sản thế chấp được đánh giá lại sẽ làm giảm hạn mức tín dụng dành cho các doanh nghiệp BĐS.

"Không giải cứu BĐS mà cần giải cứu người không thể mua nhà vì giá cao"

-Theo ông, giải pháp chia nhỏ diện tích căn hộ và tập trung phát triển nhà giá rẻ có phải là con đường sáng lúc này?

Quan sát quá trình phát triển của thị trường BĐS trong 10 năm qua, tôi nhận thấy các doanh nghiệp BĐS không hề tìm cách phát triển các dự án nhà giá rẻ mà chủ yếu chỉ hướng đến phân khúc nhà ở cao cấp.

Thực tế là trong việc phát triển dự án thì vị trí của dự án là rất quan trọng, quyết định sự thành công của dự án. Tuy nhiên, những lô đất đẹp nằm ở các vị trí tốt thì các khoản chi phí chính thức và thậm chí là chi phí 'ngầm' rất lớn. Nếu thực hiện dự án nhà giá rẻ thì chắc chắn lỗ.

Phát triển nhà giá rẻ là việc làm khó nhưng không phải không thể, trong đó vai trò của Nhà nước là quan trọng nhất.

Thêm vào đó, các gói tín dụng lãi suất thấp cho người mua nhà lần đầu trong loại hình nhà giá rẻ là cực kỳ quan trọng và tất nhiên là phải do Nhà nước quản lý.

Cuối cùng là hành vi của nhà đầu tư. Chắc chắn sẽ có những người tìm cách luồn lách để trục lợi từ chính sách phát triển nhà giá rẻ. Do đó, để chính sách này thực sự hiệu quả thì phải mạnh dạn truy tố tất cả những ai có hành vi đầu cơ nhà giá rẻ để nâng giá, tạo sốt ảo…

- Hiện các ngân hàng đang cho vay BĐS khá cao, nhất là trong bối cảnh thị trường là của những “ông lớn”, phát triển nhà ở cao cấp, góp phần làm lệch pha cung – cầu, cảnh báo cho vay doanh nghiệp sân sau. Quan điểm của ông về ý kiến này như thế nào? Đâu là giải pháp tháo gỡ? 

Việc tỷ lệ cho vay BĐS trên 21% là không quá cao nếu thị trường phát triển lành mạnh. Điều cần nói ở đây là tỷ lệ đầu cơ của thị trường quá cao khiến cho tổng dư nợ tín dụng trong BĐS quá rủi ro. Chính vì thế, con số 21% là thực sự đáng quan ngại.

Điều cần làm không phải là giảm tỷ lệ cho vay BĐS mà chính là tái cấu trúc lại các khoản vay. Trong đó ưu tiên cho vay đối với người mua nhà lần đầu là những người tiêu dùng thực, tăng lãi suất đối với những người đầu cơ nhà ở; thực hiện cho vay đối với những doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án tốt. Tuyệt đối không cho vay đối với các dự án pháp lý không rõ ràng.

Còn đối với việc cho vay những dự án sân sau mà không đủ chuẩn thì tôi cho rằng những trường hợp này cần truy tố vì họ đã không thực hiện đúng vai trò của mình trong việc cấp tín dụng cho những dự án tốt, rủi ro thấp. Đây có thể xem như một loại hình tham ô.

- Có ý kiến cho rằng cần phải “giải cứu” BĐS vì lĩnh vực này tác động trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế khác. Quan điểm của ông như thế nào?

Ngành BĐS không chỉ phát triển một mình mà trong một bức tranh tổng thể với cả ngành xây dựng và ngành vật liệu. Do đó, khi thị trường BĐS đóng băng thì các ngành kia cũng tê liệt.

Tuy nhiên, chúng ta không nên dùng cụm từ “giải cứu” vì như vậy sẽ tạo tính chủ quan cho các doanh nghiệp BĐS là cứ làm đại, hễ gặp khó khăn thì sẽ được giải cứu. Khi thị trường bị đóng băng là lúc để nhìn lại cách quản lý và phát triển thị trường thời gian qua có đúng hay không?

Đối tượng thực sự cần được giải cứu hiện nay là những người dân có thu nhập trung bình không thể tiếp cận được bất kỳ căn nhà ở nào để có một cơ nghiệp. Chúng ta cần mạnh dạn loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và các nhà đầu cơ lũng đoạn thị trường để từ đó tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, trong đó hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực.