Bất động sản mở ra chu kỳ mới, hình hài ra sao?

Bản lề bước vào chu kỳ mới

Bà Nguyễn Hoài Thu - Tổng giám đốc Khối Đầu tư Chứng khoán, VinaCapital - nhận định thị trường bất động sản bước sang chu kỳ mới. Nếu như giai đoạn 2022-2023, thị trường sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch, nguồn cung và giá thì giai đoạn 2024-2025 những yếu tố này sẽ được cải thiện.

Lý giải điều này, bà Thu chỉ ra điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, như thanh khoản ngân hàng dồi dào, lãi suất giảm về mức trước Covid.

Sức mua có thể được cải thiện khi thu nhập người dân tăng trở lại. Đặc biệt, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua năm 2023, Luật Đất đai dự kiến được thông qua năm 2024 sẽ giúp tình hình pháp lý được cải thiện.

Nhiều chuyên gia đều đồng tình bất động sản đã đi qua "vùng đáy" vào năm 2023 và không thể xấu hơn được nữa. Năm 2024 như năm bản lề, đánh dấu điểm đảo chiều của thị trường và sau đó bước vào chu kỳ mới với 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phác họa giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực .

Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý IV/2024 - quý I/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.

Ông Quốc Anh dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc trong quý II - quý IV/2025. Ông kỳ vọng kinh tế phát triển mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng . Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng , giá bất động sản cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản .

Ông nhận định từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.

Thị trường của nhà ở xã hội, nhà ở bình dân

Trải qua giai đoạn khó khăn sâu của thị trường, một sự thật trần trụi lộ diện là phân khúc cao cấp - hạng sang đã bùng nổ quá mạnh mẽ, ngược lại nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền lại thiếu vắng trầm trọng. Từ đó, thị trường phát triển méo mó, gây ra nhiều hệ lụy.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chỉ ra trong giai đoạn 2021-2022, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm trên 70% thị trường TPHCM, nhà ở trung cấp chỉ chiếm dưới 30%.

Điều đáng quan ngại là nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1%, còn từ năm 2021 đến nay không còn. Sự lệch pha này khiến thị trường méo mó, xuất hiện tình trạng đầu cơ, găm giữ tài sản, lãng phí nguồn lực.

Ông Châu đề nghị các doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân, tham gia chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội do Chính phủ khởi xướng để tiếp cận gói lãi suất ưu đãi. Ngược lại, các cơ quan quản lý nhà nước cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án, DKRA Group - cho rằng trong năm 2024-2025, khi thị trường bước sang chu kỳ mới, bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc hồi phục đầu tiên.

Vì vậy, việc tập trung vào bất động sản nhà ở, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, phân khúc chung cư trung cấp và bình dân là khả quan, phù hợp với nhu cầu thị trường, cũng như chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030.

Ông Thắng nhận định trong ngắn hạn, phân khúc nhà ở bình dân có lợi hơn những phân khúc khác về định hướng phát triển. Nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn chỉ phát triển phân khúc này trong giai đoạn gần. Về dài hạn, sự phát triển của các phân khúc liên quan đến nguồn lực sẵn có và định hướng của các nhà phát triển bất động sản.