Hiện nay, giá đất tại bảng giá do Nhà nước quy định dùng để hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn chênh lệch so với thực tế rất nhiều; ở khu vực đô thị có khi giá đất thực tế cao gấp 5 đến 15 lần bảng giá của Nhà nước.
Chính vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông, khu công nghiệp, khu đô thị mới… gặp không ít vướng mắc; nhiều người không đồng ý giao đất vì tiền bồi thường căn cứ vào bảng giá của Nhà nước quá thấp, từ đó sinh ra khiếu nại, kiện tụng kéo dài, đơn vị thi công chờ đợi mỏi mòn vẫn chưa có mặt bằng để triển khai dự án.
Theo bảng giá đất Nhà nước ban hành giai đoạn 2020 - 2024 dù giá đất đã được điều chỉnh tăng hơn nhưng thực tế vẫn còn rất thấp so với giá thị trường.
Cụ thể, tại Hà Nội, phố Bà Triệu vị trí 1 (VT1) có giá từ 103-125,440 triệu đồng/m2, Bát Sứ VT1: 92 triệu đồng/m2, Cầu Gỗ VT1: 117,300 triệu đồng/m2, Hàng Da: 109 triệu đồng/m2, Hàng Ngang VT1: gần 188 triệu đồng/m2…
Nhưng thực tế, theo khảo sát của PV VTC News, giá đất VT1 tại phố Bà Triệu hiện có mức giá dao động từ 500 - 700 triệu đồng/m2, cao gấp 5 - 7 lần so với bảng giá đất. Còn tại những VT1 tại khu vực như Cầu Gỗ hay Hàng Da, Hàng Ngang, giá đất dao động từ 800 triệu đồng/m2 đến 1 tỷ đồng/m2, cao gấp 8 - 10 lần so với bảng giá đất.
Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 có sát với thị trường? (Ảnh minh họa)
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng thừa nhận, giá đất quy định trong bảng giá đất vẫn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%. Với các tuyến đường ở trung tâm thành phố, giá đất từng giao dịch thành công cao hơn rất nhiều, thậm chí vượt quá 1 tỷ đồng/m2 (nhưng không đại diện cho thị trường).
Chủ tịch HoREA lấy ví dụ năm 2014, khi đấu giá 3.000m2 đất trên đường Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM. Giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2, qua 16 vòng đấu giá có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2. Đây mới là giá đất đại diện do giao dịch thị trường.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng nhận định, mặc dù bảng giá đất giai đoạn này đã cao hơn giai đoạn 2014-2019, nhưng trên thực tế thị trường giao dịch, giá cao gấp 2 - 3 lần.
Theo các chuyên gia và nhà quản lý, việc định giá đất thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thoát nguồn thu.
GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế của thị trường khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá mà không có Hội đồng thẩm định giá độc lập thì Nhà nước sẽ rất dễ bị thất thoát nguồn thu.
"Các cơ quan quản lý và các địa phương phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận mức giá trị trường", ông Võ nhấn mạnh.
GS. Đặng Hùng Võ cũng chia sẻ, ngay từ năm 2003, ông đã đề xuất bỏ khung giá vì sẽ làm kìm hãm các địa phương muốn đưa giá đất lên bằng với giá thị trường. Đồng thời cách thức này làm cho bảng giá và khung giá lệch lạc với thị trường. Trên thực tế, không bao giờ biết giá của thị trường là bao nhiêu, vì mọi người thường không ghi trên hợp đồng và đều phải ghi giá thấp hơn của Nhà nước.
Theo ông Võ, địa phương cần xây dựng bảng giá và xác định theo phương pháp thu nhập. Ví dụ như làm khảo sát một ngôi nhà đang cho thuê ở từng khu vực được bao nhiêu tiền/tháng, từ đó tính ra giá đất. Hoặc như trường học của tư nhân, một năm doanh thu bao nhiêu, từ đó sẽ tính được giá đất ở đó theo phương pháp thu nhập. Cũng như nông nghiệp, thu nhập một năm được bao nhiêu thì sẽ tính ra giá đất nông nghiệp.
“Xây dựng bảng giá theo cách này không phụ thuộc vào thị trường nữa, mà phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và tính theo phương pháp thu nhập vì chưa có căn cứ thị trường”, ông Võ nêu đề xuất.
