Theo thông lệ, cuối năm thường là thời điểm nhu cầu mua nhà tăng bởi nhiều người có thêm thu nhập, nhận lương thưởng, cũng là dịp không ít người muốn bán nhà để có nguồn vốn lớn.
Chính vì sự nhộn nhịp mua bán nhà, đất cuối năm nên không ít hình thức lừa đảo, chiêu trò tinh vi xuất hiện, trong đó phổ biến nhất là lừa đảo tiền đặt cọc.
Làm sao để đặt cọc mua nhà, đất tránh được rủi ro, phiền phức? Sau đây là một số gợi ý của luật sư Đoàn Trung Hiếu trong số ChatToday mới đây của Dân trí.
Nên đặt cọc tiền mua đất ra sao?
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có điều khoản nào bắt buộc các bên giao dịch mua bán nhà, đất phải đặt cọc.
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc tài sản trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Hiện các quy định về pháp luật cũng không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc. Do đó người mua và người bán có thể tự do thỏa thuận về thời gian đặt cọc. Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi của các bên tránh tình trạng một trong hai bên phá cọc, nhất là quyền lợi của người đi mua, luật sư Hiếu lưu ý nên để thời hạn đặt cọc càng ngắn càng tốt, thường là 7-15 ngày.
Ngoài ra, Bộ luật dân sự 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên trên thực tế nhiều người quá tin tưởng người bán đặt số tiền bằng với giá trị mảnh đất là điều rất rủi ro. Vì vậy dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên nên thỏa thuận ở mức dưới 20% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà, đất.
Các bên nên thỏa thuận ở mức dưới 20% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà, đất (Ảnh: Hà Phong)
Cách để tránh bị chủ đất "bùng kèo, trả cọc"
Thực tế trong giao dịch mua bán nhà, đất, không hiếm trường hợp mặc dù người bán đã nhận tiền đặt cọc nhưng lại thay đổi ý định, hủy giao dịch vào phút chót.
Để tránh hoặc hạn chế điều này, người mua có thể thêm một số điều khoản vào hợp đồng đặt cọc như nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phải có nghĩa vụ trả lại khoản tiền cọc đã nhận, đồng thời bị phạt cọc đã nhận và phải bồi thường thiệt hại cho bên đặt cọc.
Để hạn chế việc tăng giá nhà, đất khiến người bán không muốn thực hiện giao dịch, trong hợp đồng nên để thời hạn đặt cọc mà bên nhận đặt cọc phải giao kết, ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bên đặt cọc càng ngắn càng tốt.
Các bên cũng cần ghi rõ tiến độ công việc tiếp từ việc ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đến thực hiện nghĩa vụ tài chính khác.
Một điều cũng cần lưu ý là nên ghi rõ giá trị chuyển nhượng nhà đất trong hợp đồng đặt cọc để tránh bị người bán nâng giá sau này.
Làm sao để không bị lừa mất tiền đặt cọc?
Bên cạnh những người có nhu cầu giao dịch thật, không ít người chủ đích lừa đảo tiền đặt cọc mua nhà, đất. Đó là khi người mua giao tiền cọc, đến thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất nhưng không thể liên lạc được với người bán, hoặc bị liên tục trì hoãn giao dịch.
Để hạn chế tối đa trường hợp này, người mua cần tìm hiểu kỹ, chính xác thông tin, địa chỉ của thửa đất cũng như chủ sở hữu của thửa đất để ghi nhận vào hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc nên có điều khoản phạt cọc thật cao so với số tiền đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên đặt cọc. Ngoài cần thêm điều khoản ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì yêu cầu bên nhận đặt cọc phải bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên đặt cọc giữ.
Tuy nhiên các biện pháp này không phải lúc nào cũng hạn chế được hoàn toàn lừa đảo. Trường hợp người bán cố tình phá cọc sau đó biến mất thì có dấu hiệu hình sự, người mua cần làm đơn tố giác người bán ra cơ quan công an về tội lạm dụng hay chiếm đoạt tài sản để xử lý.
