Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Tags: Viet Nam, DN BDS, co phieu bat dong san, phuong phap dinh gia, ket qua kinh doanh, nha dau tu, gia co phieu, cua cong ty, gia tri thuc, chinh xac, thi truong, tuy nhien, chiet khau, tai chinh, xac dinh, so


Dinh gia co phieu chinh xac la mong muon cua tat ca nha dau tu tham gia TTCK, tuy nhien, dung phuong phap nao va dinh gia ra sao cho chuan thi khong phai ai cung lam duoc.

>> Co phieu bat dong san but pha

>> Co phieu bat dong san lieu co noi song?

>> Than trong co phieu bat dong san

>> Co phieu bat dong san co xu huong tang

Trong bai viet nay, xin chia se cach thuc tiep can khi dinh gia co phieu bat dong san (BDS).

Trong vong hon 4 nam tro lai day, nhung kho khan chung cua nen kinh te va thi truong BDS dong bang da khien gia co phieu nganh nay giam manh.

Chiu anh huong nang ne do lai suat cao, dau ra gan nhu dong bang da khien nhieu DN BDS sut giam manh ve ca doanh thu va loi nhuan.

Chi so nganh bat dong san Viet Nam

Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Nguon: Stoxplus

Cac chi tieu tai chinh co xu huong xau di rat nhieu, nhu no vay cao, kha nang thanh toan kem, hang ton kho lon…

Tuy nhien, voi chinh sach ho tro cho thi truong BDS trong vong 1 nam qua cua Chinh phu, thi truong BDS co nhung buoc chuyen minh, giup ket qua kinh doanh cua mot so DN BDS niem yet tich cuc hon.

Quan sat chi so gia BDS cua Viet Nam tuong quan voi Thai Lan thoi ky khung hoang 1997 - 2000 co the thay rang, thi truong BDS Viet Nam cung dang trong vung day va nhieu kha nang hoi phuc tro lai neu qua trinh tai co cau nen kinh te thanh cong.

Voi TTCK Thai Lan, sau khung hoang tai chinh nam 1997, chi so chung khoan SET-Index cua Thai Lan dat muc tang 200%. Trong so 5 nganh dat muc tang tren 10 lan, thi co phieu thuoc linh vuc BDS tang manh thu 2 voi hon 20 lan (do thi duoi).

Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Do do, day chinh la co hoi tot de xac dinh gia tri thuc cua nhung co phieu BDS tiem nang co kha nang tang manh khi thi truong hoi phuc trong thoi gian toi.

Dinh gia co phieu BDS: Dung phuong phap nao?

Dinh gia chinh xac luon la mong muon cua nha dau tu. Tuy nhien, thuc tien cho thay, dinh gia khong phai la mot khoa hoc chinh xac, boi no khong dua ra mot ket qua duy nhat tren mot nen tang du lieu dau vao va no kho co the thuyet phuc duoc dai da so nha dau tu. Co 3 cach tiep can khac nhau de dinh gia chung khoan:

1). Dinh gia dua vao so sanh (PE, PB)

2). Dinh gia dua vao chiet khau luong thu nhap (DCF)

3). Dinh gia dua vao gia tri so sach co dieu chinh (Adjusted Book Value).

Tuy nhien, dua vao phuong phap nao de co duoc ket qua ma duoc dai da so nha dau tu chap nhan la cau hoi ma can phai tra loi.

Chung toi se dung phuong phap loai tru de tim ra mot phuong phap kha di la chinh xac voi co phieu BDS.

Thu nhat, phuong phap dua tren PE, PB

La phuong phap dua tren PE, PB cua cac DN cung nganh, tuong duong hoac co the so sanh de tim ra gia tri cua co phieu can dinh gia.

Mac du day la phuong phap nhanh, de dang, nhung ket qua lai cho ra sai so lon, nhat la khi nhieu DN BDS cua Viet Nam khong hoan toan co doanh thu tu BDS nhu ITA hay HAG…

Ben canh do, viec lay PE, PB trung binh khong mang tinh dai dien, vi nhieu DN co muc chenh lech qua lon, khien ket qua so trung binh tro nen sai lech. Vay nen, phuong phap dinh gia so sanh kha khap khieng va khong dap ung duoc nhu cau dau tu gia tri.

Thu hai, phuong phap dua vao DCF

Ve mat ly thuyet, phuong phap chiet khau luong thu nhap trong tuong lai bao gom viec chiet khau dong tien tu do cua cong ty (FCFF), dong tien tu do cua von chu so huu (FCFE), hay co tuc ma nha dau tu duoc nhan tu hoat dong dau tu vao cong ty se xac dinh duoc ket qua chinh xac ve gia tri noi tai co phieu cua cong ty do.

Vi ve ban chat, hoat dong dau tu chinh bao gom viec bo von dau tu vao thoi diem hien tai de nhan duoc cac loi ich trong tuong lai.

Tuy nhien, ve mat thuc tien ap dung, phuong phap chiet khau luong thu nhap lai gay ra kha nhieu van de doi voi cac nha dau tu. Nguyen nhan chu yeu la phuong phap nay kha phuc tap va neu cac nha dau tu ca nhan khong duoc dao tao chuyen sau ve tai chinh muon ap dung gan nhu la bat kha thi, do co qua nhieu bien so can phai du phong.

Truoc het, cac nha dau tu phai du phong chinh xac duoc tinh trang suc khoe tai chinh, ket qua kinh doanh va dong ngan luu cua DN trong 3 - 5 nam toi.

Muon lam duoc dieu nay, nha dau tu phai thuc su du bao duoc xu huong tang truong cua nganh va linh vuc DN dang hoat dong, nam ro duoc ke hoach kinh doanh va chien luoc dau tu cu the cua DN qua tung nam va cuoi cung la phai thuc su am hieu sau ve tai chinh de co the thiet lap duoc mo hinh du phong toan bo bang can doi ke toan, bao cao ket qua kinh doanh va bao cao luu chuyen tien te cua DN.

Day la mot thach thuc thuc su doi voi ngay ca cac chuyen vien phan tich tai chinh giau kinh nghiem nhat, chua noi den cac nha dau tu ca nhan.

Ngay ca khi da vuot qua duoc thach thuc nay, nha dau tu con phai tinh toan duoc ty le chiet khau phu hop cho phuong phap nay. Phuong phap chiet khau FCFF can xac dinh chi phi su dung von cua DN (WACC), phuong phap chiet khau FCFE va co tuc can xac dinh loi suat yeu cau cua ban than nha dau tu.

Cac ty le nay lai khong co dinh ma bien doi thuong xuyen theo thoi gian, phu thuoc vao co cau su dung von cua DN, mat bang lai suat cua nen kinh te va muc do chiu dung rui ro cua tung ca nhan cac nha dau tu.

Chua het, cac nha dau tu cuoi cung con phai du bao duoc chinh xac muc do tang truong cua FCFF, FCFE va co tuc trong dai han (duoc mo hinh gia dinh la mai mai) cua cong ty. Viec nay tren thuc te la khong the, khi khong ai co the du doan truoc duoc tuong lai, dac biet la tuong lai dai vo han dinh.

Thu ba, dinh gia dua vao gia tri so sach co dieu chinh (Adjusted Book Value)

Nguyen ly co ban cua phuong phap nay kha don gian: Gia tri DN (theo thi truong) = Tong tai san (theo thi truong) - Tong no (tinh theo gia thi truong).

Truong hop dien hinh cua phuong phap nay chung toi dung Cong ty Nam Long lam vi du tieu bieu. Day la cong ty thuan tuy hoat dong trong linh vuc BDS, tu dau tu den ban hang voi dong tien thuan 100% tu linh vuc nay, dong thoi tai san cua Cong ty la quy dat sach hoan toan, nen viec dinh gia la kha sat voi thuc te.

Dinh gia theo gia tri tai san rong (NAV) co phieu NLG

Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Ve tong the, cac gia tri cua NLG chu yeu nam tai cac du an tiem nang se trien khai trong tuong lai. Ben canh do, trien vong loi nhuan cua Cong ty phu thuoc chat che vao trien vong phuc hoi cua thi truong BDS. Do do, chung toi cho rang, su dung cac phuong phap dinh gia thong thuong nhu phuong phap so sanh hay chiet khau dong tien la khong thich hop.

Chung toi xac dinh gia tri cua NLG dua tren phuong phap dinh gia lai tai san rong, vi phuong phap nay se dam bao phan anh chinh xac gia tri cua Cong ty (dinh gia theo NAV).

Nhu vay, gia co phieu NLG theo phuong phap danh gia lai tai san o muc 27.633 dong/CP, cao hon 24% so voi gia tri truong ngay 23/7/2013 (22.300 dong/CP).

Mac du, muc loi nhuan du phong cua NLG trong nam 2013 chi o muc trung binh. Tuy nhien, chung toi van danh gia tich cuc ve Cong ty, vi dieu nay can dat trong boi canh thi truong BDS dang het suc kho khan.

Nhu vay, de dinh gia chinh xac mot co phieu, ban can xac dinh ro phuong phap tiep can tren co so thuc te. Viec dinh gia co chinh xac hay khong phu thuoc hoan toan vao co so du lieu ma ban co, tinh thuyet phuc cua cac du kien… va chi khi ban co du lieu dau vao chuan, phuong phap hop ly thi ket qua dinh gia cua ban moi co the thuyet phuc duoc cong chung, duoc gioi dau tu don nhan.

 
VietBao.vn (Theo DTCK)

Dai ngo kieu EVN lao dong suong nhu tien

>> Thu hoi duoc 1.000 ty thiet hai tu vu Vinashin hay khong?

>> Nhung dai gia nganh do uong bi "diem mat" thieu trung thuc

>> Viet Nam: Phi 'ngu dem', phi 'tac nghen' va 432 loai phi

 

>> Hoang lanh thanh pho cong nghe lon nhat mien Bac

>> Chinh phu: CPI nam 2013 du bao duoc kiem che o muc khoang 7% >> Nhung du an dau voi, duoi chuot…

>> Dai ngo kieu EVN, lao dong "suong nhu tien"

>> Con trai bau Hien: 'Thieu gia nghin ty' di xe may

>>  Noi "vat va" cua DNNN nhin tu viec EVN "keu oan"

>> "Hua nhau" tang gia 3G, nha mang "boi bac" khach hang

>> Chu dau tu "lan" mat, bo mac khach hang

>> Da Nang: "Bao gia" rau xanh ngay sau bao

>> Thuong vien My dat thoa thuan nang tran no

>> "Cong dan dac thu" cuoi khay truoc gia xang, gia dien

>> Nha mang kiem them bao nhieu nho tang gia 3G?

>> EVN dua biet thu vao gia dien: Thanh tra Chinh phu len tieng

------------------------------

Thích và chia sẻ bài viết này trên facebook Theo dõi vietbao.vn trên facebook

TIN Kinh Tế NỔI BẬT

Thấy gì từ con số hơn 200 người siêu giàu ở Việt Nam?

PGS,TS. Lê Bộ Lĩnh, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội bình luận gì về con số hơn 200 người siêu giàu ở Việt Nam vừa được UBS và Wealth-X công bố.

Tìm hiểu: Viet Nam, DN BDS, co phieu bat dong san, phuong phap dinh gia, ket qua kinh doanh, nha dau tu, gia co phieu, cua cong ty, gia tri thuc, chinh xac, thi truong, tuy nhien, chiet khau, tai chinh, xac dinh, so

Xem Bản Tiếng Việt Có Dấu: Tìm giá trị thực của cổ phiếu bất động sản

Ban co the doc ban tieng Viet co dau cua bai viet Tìm giá trị thực của cổ phiếu bất động sản bang cach nhan chuot vao duong dan tren.

Lien he ve tin Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Nhan xet, hay lien he ve tin Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san co the gui bang duong dan o duoi. Ban nen gui kem tieu de bai viet Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san de lam tham khao. Bai viet nay thuoc chuyen de Chung khoan trong chuyen muc Kinh te.

Cac tin khac:

Xem tiep ... Chung khoan
Kenh Tin RSS Kenh Tin RSS | Du Bao Thoi Tiet | Lich Xem TV | Lien He - Contact | Quang Cao | Viec Lam | Dieu Kien Su Dung | Bao Ve Tinh Rieng Tu | Sitemap

Copyright©2008 VietBao.vn, Thu Vien Thong Tin Tong Hop Viet Nam va The Gioi, phien ban thu nghiem phan mem Viet Bao Viet Nam, beta 1.0