Xác định khung giá đất: Thế nào là giá thị trường?

Xac dinh khung gia dat The nao la gia thi truong
Đất khu đô thị mới Thủ Thiêm được xây dựng phương án giá đã gần năm năm, đến nay các hộ dân vẫn cho rằng không phù hợp với giá thị trường - Ảnh: N.C.T.
Bộ Tài chính vừa ban hành các thông tư hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004, 197/2004, 198/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, về thu tiền sử dụng đất.

* Không còn áp dụng hệ số k để xác định giá bồi thường về đất

Xác định giá đất qua phương pháp so sánh trực tiếp

Theo thông tư số 114 ngày 26-11-2004 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất có thể thực hiện theo phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu nhập. Để tiến hành so sánh trực tiếp phải thực hiện theo bốn bước:

Bước 1: khảo sát, thu thập thông tin bằng cách chọn 3-5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích (DT), kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cận so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công, tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Những thông tin thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá.

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được để lựa chọn tiêu chí giống nhau, khác nhau.

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách sau: giá trị ước tính sẽ bằng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh mang cộng (hoặc trừ) mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.

Bước 4: xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá từ 3 - 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán sự khác biệt về giá.

Ví dụ định giá khu đất B (có DT 20.000m2, thuộc khu đô thị loại V), cơ quan định giá đã thu thập thông tin về khu đất liền kề có thể so sánh được với khu đất cần định giá là khu đất A (DT 25.000m2). Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỉ đồng, tính ra đơn giá 1m2 là 5 triệu đồng.

Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo thông tư số 116 ngày 7-12-2004, Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện tái định cư cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích còn lại sau thu hồi thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương.

Bên cạnh chính sách bồi thường qui định giá đất để tính bồi thường phải là giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố ngày 1-1 hằng năm, Bộ Tài chính cũng hướng dẫn chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước và một số hỗ trợ khác.

Với tất cả thông tin thu thập được về khu đất A và khu B, cơ quan định giá tiến hành so sánh căn cứ pháp lý, mục đích sử dụng, vị trí đất, loại đường, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu khu đất... cho ra kết quả hai khu đất này có bảy tiêu chí giống nhau và bốn tiêu chí khác nhau. Giá khu đất A được điều chỉnh theo yếu tố khác biệt của khu đất B 4,125 triệu đồng/m2.

Tương tự, cơ quan định giá chọn thêm hai khu đất C và D so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định đơn giá của khu đất C được điều chỉnh theo khu đất B là 4,5 triệu đồng/m2; của khu đất D là 4,05 triệu đồng/m2.

Kết quả đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy giá trung bình của ba mức giá đã điều chỉnh thành 4,225 triệu đồng/m2.

Như vậy đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước tính khoảng 4,2 triệu đồng/m2 là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Bên cạnh đó trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cả giá trị tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, cây trồng lâu năm...) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, cây trồng lâu năm.

Còn phương pháp xác định giá khác là phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

Định giá đất và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

Cũng theo thông tư trên, giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có qui hoạch hoặc đã có qui hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được qui định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Mức giá cụ thể của từng loại đất, vị trí đất do UBND cấp tỉnh qui định bằng đồng VN. Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau bằng hai cách là định giá trực tiếp cho từng vị trí đất hoặc định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn tương ứng với các mức thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

Riêng đối với một số vị trí đất tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không quá ba lần mức tối đa của khung giá đất tại nông thôn theo qui định.

VÕ HƯƠNG

Nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15-10-1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp GCN QSDĐ. Và giá đất tính thu tiền sử dụng là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ nhưng đã được sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực (không tranh chấp) được cấp GCN QSDĐ thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do UBND cấp tỉnh qui định tại thời điểm cấp GCN.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15-10-1993 đến ngày nghị định 198/2004 có hiệu lực thi hành, khi được cấp GCN QSDĐ thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở (qui định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân, lần sau giao đất thu 100% tiền sử dụng đất); riêng đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất.

Ai không phải nộp tiền sử dụng đất?

Theo thông tư số 117 ngày 7-12-2004 của Bộ Tài chính, những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đất đang sử dụng ổn định (không tranh chấp) thuộc một trong các trường hợp được qui định tại Luật đất đai 2003; và trường hợp đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 không có tranh chấp (không phân biệt người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đã sử dụng đất trước hay sau 15-10-1993 do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng...); các trường hợp mua thanh lý, hóa giá nhà ở (mua nhà ở) gắn liền với đất ở của các doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã trước ngày 15-10-1993.

Đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt qui định là diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong khu công nghiệp (KCN không sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, không giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh).

Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất; khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Miễn tiền sử dụng đất cho đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân của khu công nghiệp; các dự án đầu tư thuộc ngành nghề lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo qui định của Chính phủ; đất được giao để thực hiện xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; đất được giao để xây dựng nhà ở theo dự án phục vụ người di dời do thiên tai; đất giao để xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; người gia nhập tổ chức cách mạng từ 31-12-1935 trở về trước;

Người gia nhập tổ chức cách mạng (từ 1-1-1936 đến 31-12-1944) được tặng thưởng Huân chương Sao vàng hoặc Huân chương Hồ Chí Minh hoặc Huân chương Độc lập hạng nhất; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, bà mẹ VN anh hùng, anh hùng lao động, thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động 81% trở lên, thân nhân liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hằng tháng...

Các hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất đó đã được sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì cũng được miễn giảm thu tiền sử dụng đất còn nợ.

Nhà nước giảm tiền sử dụng đất cho các trường hợp: giảm 20% cho các nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo qui hoạch; người có công với cách mạng được giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp cho thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động 61-80% và giảm tiền sử dụng đất phải nộp 80% cho các đối tượng này nếu mất sức lao động 41-60%.

Thân nhân liệt sĩ, người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hằng tháng, thương binh, người hưởng chính sách như thương binh 21-40% được giảm 70% tiền sử dụng đất phải nộp; người hoạt động cách mạng, làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng nhất (hoặc Huân chương Chiến thắng hạng nhất) được giảm 65% tiền sử dụng đất phải nộp.

Việt Báo

Video nổi bật

Gặp cụ bà già nhất thế giới 122 tuổi ở Việt Nam
00:00 / --:--
Xem tiếp chủ đề: Khung gia đâ t mơ i

TIN Xã Hội NỔI BẬT

Điểm lại những vụ trả tiền đánh rơi hàng trăm triệu đồng

Nhặt được của rơi đem trả người mất là một nét đẹp của cuộc sống mà chúng ta đã được dạy từ nhỏ, lớn lên thì điều đó được đưa vào môn học giáo dục công dân ở trường. Nhưng không biết từ bao giờ, điều này dường như đã biến mất trong xã hội hiện đại. Vậy theo bạn nhặt được của rơi có nên trả lại?

Chân dài thác loạn mua vui cho các cuộc bay "thuốc"

 Những dòng trạng thái đầy kích thích, hứng khởi được mặc định như thước đo đọ sành điệu: "bay bay bay bay, 2 ngày rùi vẫn còn say ", "ai bay cùng em đêm nay hem nào" kèm làn khói mờ tỏ lắc lư theo vòng một "khủng".

Nhận xét tin Xác định khung giá đất: Thế nào là giá thị trường?

Ý kiến bạn đọc

Viết phản hồi

Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Xác định khung giá đất: Thế nào là giá thị trường? bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Xac dinh khung gia dat The nao la gia thi truong ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Xác định khung giá đất: Thế nào là giá thị trường? ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề Tin Xã Hội của chuyên mục Xã Hội.

Identify the land price brackets: What is the market price?
GCN Land, land use, intended use, certification, valuation, the financial, household, market prices, history, price, location, land, state, implementation, delivery

Ministry of Finance issued a circular guiding the implementation of Decree 188/2004, 197/2004, 198/2004 on methods of determining land prices and land price bracket, on compensation, support and resettlement settled when the State recovers land, the land use fee ..

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
Xem tiếp: Xã Hội


  • Thoi su tuan qua Chi tien khung de cham cay xanh
    Thời sự tuần qua: Chi tiền "khủng" để chăm cây xanh

    Chúng ta không bán sân bay, cảng biển; "Đẻ" thêm GPLX số tự động; Một quận chi 18 tỷ để bảo dưỡng cây xanh; Công an sẽ giao trả 5 triệu yên cho chị ve chai!; Ca mang thai đặc biệt ở Việt Nam; K +: Độc quyền vẫn lỗ ngàn tỷ; Chân dài thác loạn mua vui cho các cuộc bay "thuốc"... là những thông tin thời sự nổi bật trong tuần qua.

  • Thoi su 24h235 Dan dua nhau thao luoi chong loa
    Thời sự 24h(23/5): Dân đua nhau tháo lưới chống lóa

    Sắp khai tử nhà máy thép nghìn tỷ ở Vũng Áng; Triệu tập đôi nam nữ thuê người bức tử cây xanh; Sự thật về nhóm thanh niên mang xác người vứt ở bệnh viện;... là những thông tin thời sự đáng chú ý ngày 23/5. 

  • Thoi su 24h225 Thuc hu vu Hoc sinh HN len nui de sex
    Thời sự 24h(22/5): Thực hư vụ "Học sinh HN lên núi để sex"

     Phó Thủ tướng: ‘Tạo mọi điều kiện tốt nhất cho thí sinh’; Đại biểu xấu hổ, xin lỗi vì điều 60 luật BHXH; Đại gia “khóa môi” Hồ Ngọc Hà là tình cũ của Maya?; "Học sinh HN lên núi để... sex" được thêu dệt thế nào?; 

  • Thoi su 24h215 An mang chan dong trong quan bia
    Thời sự 24h(21/5): Án mạng chấn động trong quán bia

     Chính phủ đề xuất hưởng BHXH một lần; Án mạng chấn động Hưng Yên trong quán bia hơi; K +: Độc quyền vẫn lỗ ngàn tỷ; Thông tin ‘giật mình’ sau vụ chi 18 tỷ chăm cây xanh; Sự thật vụ "học sinh Hà Nội lên núi để... sex"?; 

  • Thoi su 24h205 Dam chet 2 me con di the duc
    Thời sự 24h(20/5): Đâm chết 2 mẹ con đi thể dục

    Giật mình với hình ảnh BTV Hoài Anh thời "hai lúa"; Đâm chết 2 mẹ con đi thể dục, tài xế phóng xe bỏ chạy; CSGT ra quân xử lý "hình ảnh lạ" trên cầu Nhật Tân; Xe đi xuyên Việt đâm xe tải, 9 người thương vong; Ngư dân chưa đồng ý bàn giao vật thể nghi là đuôi máy bay...là những thông tin thời sự nổi bật ngày 20/5.

  • Thuc hu chat luong ao chong nang tien trieu
    Thực hư chất lượng áo chống nắng tiền triệu

    Trước những lời quảng cáo như “mềm mịn, thấm hút mồ hôi cực tốt, không bí bách”,... các chuyên gia khuyến cáo “nên cẩn trọng”.

  • Mong manh hang Viet
    Mong manh hàng Việt!

    Doanh nghiệp Việt cần năng động, sáng tạo hơn để đương đầu với những thách thức, để tiếp tục phát huy trên nền tảng đã gây dựng được

  • Con xem phim sex cha me lam gi
    Con xem phim sex, cha mẹ làm gì?

    Chúng ta cần trang bị kỹ năng, kiến thức về sex, có như vậy mới tạo được 'vắc-xin kháng sex' đủ mạnh cho các em. Chị Đào Lan, có con gái học lớp 5 tại Hà Nội đã thực sự sốc nặng khi cô con gái nhỏ đóng cửa xem phim sex một..

  • Cap doi khach Tay bi cuop gay xon xao
    Cặp đôi khách Tây bị cướp gây xôn xao

    Cặp đôi khách Tây bị cướp ở Hà Nội đang là câu chuyện được nhều bạn trẻ quan tâm. Mới đây, thông tin về cặp đôi khách Tây bị cướp đã có những tình tiết mới. ------------ Xem thêm: Cặp đôi khách Tây bị cướp gây xôn xao, http://vietbao.vn/tp/Cap-doi-khach-Tay-bi-cuop-gay-xon-xao/11384861/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Cho xe mo to vao duong cao toc
    Cho xe mô tô vào đường cao tốc

    Đa số lo ngại xoay quanh chuyện, nếu những tay đua "kiệt xuất" lái mô tô được “thả” vào môi trường phù hợp nhưng chưa đủ “chất” sẽ dễ gây họa.

  • Nghin le chuyen tuan qua 1705 2305
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (17/05 - 23/05)

    Cô gái thừa nhận dựng chuyện nhận nuôi con tử tù; Vụ giấu vàng qua sân bay: Vĩnh viễn không được làm việc trong ngành hàng không; Bé 6 tháng tuổi tử vong bất thường: Mũi tiêm hạ sốt oan nghiệt?; Chỉ rõ những bất thường vụ chi 18 tỷ chăm cây xanh... là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Tong hop Doi song tuan qua 185 235
    Tổng hợp Đời sống tuần qua (18/5 - 23/5)

    Con hẻm miễn phí ở Sài Gòn, những SV làm tình nguyện vùng cao, cậu bé mua đồ ăn cho người vô gia cư là những câu chuyện về tình người thật đẹp. Nhiều chủ đề giáo dục con, những chuyện tình cảm động, nhiều bài viết đáng suy ngẫm và các thông tin an toàn thực phẩm bẩn, mỹ phẩm giả...là những vấn đề nổi bật tuần vừa qua...

  • Diem lai tin suc khoe nong trong tuan 185 245
    Điểm lại tin sức khỏe nóng trong tuần (18/5 - 24/5)

    Bộ Y tế xác minh thông tin gạo giả ở Việt Nam, Phát hiện vịt nuôi bị nhiễm virus H5N1 ở Ninh Thuận, Trẻ mắc tay chân miệng nhập viện tăng đột biến, Đã có câu trả lời vụ khăn ướt nhiễm khuẩn, Giữ sức khỏe ngày nắng nóng cho bé yêu,.... là các thông tin sức khỏe được quan tâm nhất tuần qua.

  • Su kien quoc te noi bat 175 235
    Sự kiện quốc tế nổi bật (17/5 -23/5)

    Tình báo Đức cung cấp thông tin quyết định để Mỹ tiêu diệt Bin Laden; Chính phủ Mỹ khẳng định không thay đổi chiến lược tại Iraq; Cựu Thủ tướng Yingluck ra hầu tòa; Mỹ và Cuba kết thúc vòng đàm phán thứ 4... là những tin đáng chú ý trong tuần qua. ------------ Xem thêm: Sự kiện quốc tế nổi bật (17/5 -23/5), http://vietbao.vn/The-gioi/Su-kien-quoc-te-noi-bat-175-235/2147562992/433/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 1705 2305
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (17/05 - 23/05)

    Cặp đôi khách Tây bị cướp gây xôn xao; Người mẹ trẻ nhẫn tâm sát hại đứa con hai tuổi; Cả trăm người thân bị hại gây náo loạn tòa; Mua ma túy về "ăn mừng ra tù", gặp ngay 141; Kế hoạch tiêu 5 triệu yên của 'tỷ phú ve chai'; Trung tướng rởm và chiêu bài lừa đảo chiếm đoạt 12 tỷ đồng;......là những tin đáng chú ý trong tuần.