Nhà có giấy tờ hợp lệ,nhưng chưa có “giấy hồng”: vẫn thế chấp được

Ông Phạm Ngọc Liên

Những ngày qua, Trung tâm Thông tin và đăng ký nhà đất tiếp tục chứng nhận để khách hàng được thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu thế chấp, bảo lãnh. Điều này giải tỏa được thắc mắc của nhiều người dân vì trong gần bốn tháng qua việc chứng nhận này bị tạm ngưng.

TS đã phỏng vấn ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Trung tâm Thông tin và đăng ký nhà đất, một số vấn đề liên quan. Ông Liên nói:

- Hiện nay trong thế chấp, bảo lãnh có phân biệt hai loại: thế chấp cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Từ trước khi Luật đất đai được sửa đổi được Quốc hội thông qua tháng 11-2003, TP.HCM xử lý nhất quán một điểm là các trường hợp chưa được cấp giấy chủ quyền hợp pháp (giấy hồng) mà chỉ có các loại giấy tờ hợp lệ khác thì vẫn giải quyết mua bán, chuyển nhượng bình thường.

Đến tháng 7-2003 - khi có thông tư liên tịch số 03 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - môi trường - thì chỉ có loại giấy hồng mới được thế chấp, bảo lãnh cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Chúng tôi có nêu thắc mắc này.

Tháng 11-2003, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp trả lời chắc nịch lại lần nữa là: “Trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh có các loại giấy tờ khác chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, đất ở tại đô thị nhưng chưa được cấp đổi theo mẫu thống nhất (giấy hồng) thì không được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ mà chỉ được dùng nhà ở làm vật bảo đảm”.

Từ đó đến nay chúng tôi không dám chứng thực, và vì vậy các ngân hàng cũng không dám cho vay.

Điều này gây thiệt hại cho cả ngân hàng lẫn người dân. Tôi nêu ví dụ: một căn nhà trị giá 200 lượng vàng, nếu đi thế chấp, ngân hàng có thể cho vay 50-60% giá trị căn nhà là khoảng 100-120 lượng vàng. Nhưng nếu người dân chỉ có giấy tờ hợp lệ bị khống chế bởi các văn bản trên thì họ chỉ được vay 30-40 lượng vàng.

Khách hàng đăng ký giao dịch tại Trung tâm Thông tin và đăng ký nhà đất

* Vậy vì sao từ ngày 17-2, trung tâm lại tiếp tục chứng nhận lại hồ sơ dạng này?

- Ngày 16-2-2004, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm lại có văn bản đề nghị tiếp tục thực hiện theo những qui định trong QĐ 04, tức là các loại giấy tờ hợp lệ vẫn có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.

Theo tôi, chính nhờ TP có được nghị định 93/CP của Chính phủ về phân cấp một số lĩnh vực nên mới ban hành QĐ 04 và tháo gỡ được vướng mắc này.

Hiện nay, số lượng người chưa có giấy tờ hợp pháp trên địa bàn TP còn khá nhiều, mà để chuyển sang giấy hồng cũng rất nhiêu khê. Từ năm 1994 đến cuối 2003, TP mới cấp được 203.000 giấy hồng, trong khi còn hơn 220.000 giấy tờ hợp lệ lưu hành từ trước đến nay (theo đăng ký năm 1999).

Trong số hàng trăm hồ sơ giao dịch hằng ngày tại trung tâm, chúng tôi thống kê chỉ khoảng 40% hồ sơ là giấy hồng, còn lại nằm trong số mấy chục loại của giấy tờ hợp lệ khác.

Các loại giấy tờ hợp lệ 1. Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30-4-1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp (như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của Phòng chưởng khế Sài Gòn). Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ (đô trưởng Sài Gòn, tỉnh trưởng tỉnh Gia Định hoặc các tỉnh khác nay thuộc địa phận TP.HCM); văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ thị thực hoặc có trước bạ. 2. Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau 30-4-1975: Quyết định, giấy phép hay giấy chứng nhận của UBND TP, Ủy ban Xây dựng cơ bản TP, Sở Xây dựng TP, Sở Quản lý nhà đất và công trình công cộng TP, Sở Nhà đất TP, kiến trúc sư trưởng TP, UBND quận huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà (đã trước bạ). Đối với giấy phép xây dựng (GPXD) được cấp từ 23-1-1992 đến ngày 6-10-1993 phải là GPXD được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công xây dựng; GPXD được cấp sau thời điểm trên phải có biên bản hoàn công và chứng từ sở hữu nhà cũ. GPXD cấp từ 1-1-1995 phải được trước bạ theo qui định); các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất TP hoặc UBND quận huyện cấp đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền; quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền; giấy chủ quyền nhà tại khu vực nông thôn trước khi có quyết định chuyển thành đô thị, đã có trước bạ. 3. Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày 30-4-1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ (di chúc, bản án hoặc quyết định của tòa công nhận quyền sở hữu nhà; hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng, văn bản bán đấu giá bất động sản...). Trường hợp các chứng từ nêu trên chỉ rõ diện tích đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ. (Theo qui định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại TP.HCM, ban hành kèm quyết định 04 của UBND TP)

ĐOAN TRANG