vietbao

Đề xuất xây dựng 9 điều mới cho Luật Đất đai

Bấm ngay Subscribe / Đăng Ký xem video hay mới nhất >>

Tôi là một kỹ sư giao thông, trong quá trình thực hiện các dự án về giao thông, đã có điều kiện khảo sát tình trạng pháp lý về đất đai của các hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi các dự án giao thông để chuẩn bị cho công tác đền bù giải tỏa. Từ đó tôi có ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi muốn gửi tới Quốc hội.

From: Vong Viet Cuong
To:

Sent: Thursday, August 28, 2003 1:53 PM
Subject: Su khong ranh mach giua so huu toan dan ve dat dai va quyen su dung dat cua cac ca nhan va phap nhan khac trong luat dat dai la nguyen nhan gay tinh trang xay dung lon xon va gia dat tang cao

A. Những ý kiến về dự thảo sửa đổi luật

1. Luật quy định đất đai là sở hữu toàn dân, song những điều khoản để đảm bảo lợi ích của toàn dân chưa đủ. Đất đai tiếp tục bị thất thoát cả về số lượng lẫn giá trị, nhất là giá trị gia tăng do cơ sở hạ tầng tạo ra. Hàng năm ngân sách phải bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để xây dựng cơ sở hạ tầng, song giá trị gia tăng của đất đai do cơ sở hạ tầng mang lại bị thất thoát gần hết. Đây là nguyên nhân cơ bản làm tăng nạn đầu cơ đất đai, chiếm dụng vốn đầu tư cho phát triển sản xuất và làm cho kinh tế mất ổn định.

2. Cơ chế xin cho còn phảng phất trong các điều luật. Vì cơ chế này mà sở hữu toàn dân được biến tướng thành đặc quyền của người có quyền cấp phép. Giá trị gia tăng của đất bị thất thoát trong quá trình cấp phép.

3. Do cơ chế xin cho tỷ lệ người có đủ giấy chủ quyền nhà còn rất thấp, người không có giấy chủ quyền về nhà đất còn chiếm tỷ lệ rất cao. Một số cán bộ thái hóa đã lợi dụng yếu tố này để nhũng nhiễu nhân dân, đặt ra vô số điều kiện làm cho nhiều người không thể thực hiện đầy đủ quyền lợi hợp pháp của mình nếu không thoả mãn các yêu sách cá nhân của họ. Hậu quả là tỷ lệ người thực tế sử dụng đất nhưng không có giấy chủ quyền sử dụng đất rất phổ biến. Theo kết quả điều tra tình trạng pháp lý về nhà đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng các dự án giao thông như Đường Xuyên Á, từ TP HCM đi Pnomphenh, tỷ lệ này là 80%; dự án Đại lộ Đông Tây là 70%. Người càng nghèo thì tỷ lệ nhà ở không có giấy tờ hợp pháp càng cao.

4. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân sẽ không thực hiện được các quyền và nghĩa vụ theo chế độ quản lý đất đai một cách hợp pháp như vậy luật ban hành chỉ có giá trị trong giới hạn những người có giấy tờ hợp lệ. Điều này vừa gây khó khăn cho chính cơ quan quản lý nhà nước lẫn bản thân người dân.

Ví dụ, khi xin cấp phép xây dựng nhà, cơ quan cấp phép xây dựng nhà không thể cấp phép xây dựng nếu không có giấy tờ sở hữu hợp pháp về đất. Vì vây nếu 70-80% dân không có giấy tờ đất hợp lệ muốn xây dựng hoặc cải tạo nhà họ buộc phải làm không phép. Đây là nguyên nhân sâu xa của tình trạng xây dựng không phép tràn lan hiện nay.

5. Khi người dân bị coi là sở hữu bất hợp pháp/chưa hợp pháp thì họ có nhiều nguy cơ bị làm khó trong việc sử dụng đất đai. Điều này trực tiếp gây bất ổn đến đời sống của đa số người dân kéo theo là sự bất bình của họ đối với hệ thống quản lý nhà nước. Đây là yếu tố tiềm năng gây mất ổn định cho cả hệ thống chính trị. Thêm nữa khi thực hiện việc thu hồi đất người dân được đền bù theo giá rẻ. Khi trao quyền sử dụng đất cho chủ nhân mới giá đất tăng hàng chục lần song giá trị gia tăng đã bị thất thoát ở đâu đó trong quá trình cấp phép. Điều này gây sự bất bình trong số những người dân bị ảnh hưởng, gây phản ứng chống đối của họ khi thực hiện chính sách giao/thu hồi đất, ngay cả khi nhà nước thực hiện các công trình công ích như giao thông, thủy lợi...

Chúng tôi khẩn thiết kêu gọi các đại biểu Quốc hội xem đây là tiêu chí hàng đầu khi xem xét xây dựng các điều luật vì cuộc sống bình yên của nhân dân và sự ổn định của hệ thống nhà nước XHCN.

6. Các quy định về thủ tục cấp quyền sử dụng đất, lập và quản lý địa chính vừa phức tạp vừa lạc hậu gây khó khăn cho cả khâu quản lý, người bị quản lý và việc triển khai các dự án liên quan đến đất đai, nhất là các dự án giao thông và xây dựng cơ sở hạ tầng vốn chiếm nhiều ngân sách của nhà nước. Nếu điều này không được sửa đổi thì trong tương lai tỷ lệ người không có giấy tờ hợp pháp như đã nêu ở trên sẽ còn tiếp tục cao. Theo chúng tôi, khi đã xây dựng luật thì phải xác định hành vi nào là được hay không được theo luật pháp chứ không phải là cho hay không cho như quy định hiện nay. Muốn vậy trong luật cũng cần phân định rõ ranh giới giữa quyền hạn (quyền sở hữu toàn dân) với quyền của người sử dụng đất (được quy định trong luật cho các đối tượng sử dụng đất); quyền ban hành các chính sách quản lý đất đai và quyền của người thực hiện các chính sách quản lý đất đai. Quan hệ giữa các cá nhân và cá nhân, cá nhân và pháp nhân, pháp nhân và pháp nhân nên được điều hòa bằng luật thương mai, luật thừa kế... Có như vậy mới tạo ra được thị trường bất động sản thực sự.

Chúng tôi đề nghị sửa đổi nội dung này theo Điều 2, 3, và 4-8 cho phù hợp với trình độ phát triển của công nghệ thông tin hiện nay và dự phòng cho việc phát triển chính phủ điện tử trong tương lai.

B. Kiến nghị sửa đổi điều luật cụ thể

Điều 1 - Phân loại đất đai

Sự cần thiết: Muốn quản lý tốt đất đai luật phải quy định cụ thể cho từng loại đất. Trong luật cũng đã cố gắng thực hiện tốt điều này ở từng điều luật cụ thể, song việc phân loại đất tại các điều luật lại không thống nhất, và không có hệ thống. Điều này làm cho việc diễn tả, hiểu và thực hiện trở nên khó khăn. Chúng tôi đề nghị đưa điều luật về phân loại đất lên chương đầu, mô tả kỹ đặc điểm phân loại và sử dụng việc phân loại này thống nhất cho tất cả các điều luật về sau.

Đất đai được phân loại theo hai tiêu chí sau đây:

a) Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:

Gồm:

a1) Đất cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản;

a2) Đất cho sản xuất

Gồm:

- a2-a) Công nghiệp sạch (giới hạn độ ô nhiễm là...)

- a2-b) Công nghiệp có ô nhiễm nhẹ (giới hạn độ ô nhiễm là...)

- a2-c) Công nghiệp có ô nhiễm vừa (giới hạn độ ô nhiễm là...)

- a2-d) Công nghiệp có ô nhiễm nặng (giới hạn độ ô nhiễm là...)

- a2-e) Sản xuất khác (sản xuất thủ công...)

Giới hạn độ ô nhiễm sẽ do Bộ Tài nguyên môi trường xây dựng tiêu chuẩn.

a3) Đất Xây dựng nhà ở.

a4) Đất xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, trung tâm thưng mại...

a5) Đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, thủy lợi, quốc phòng...

a6) Đất bảo vệ môi trường sinh thái, danh lam thắng cảnh, đất chưa sử dụng.

b) Phân loại đất theo đối tượng sử dụng:

Gồm:

b1) Đất do cá nhân, hộ gia đình, dòng tộc sử dụng;

b2) Đất do các pháp nhân kinh doanh sử dụng cho mục đích kinh doanh;

b2-a) Pháp nhân của tư nhân, hợp doanh, liên doanh, công ty cổ phần.

b2-b) Pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước.

b3) Đất của các pháp nhân phi lợi nhuận:

b3-a) Tổ chức tôn giáo;

b3-b) Tổ chức hiệp hội nghiệp đoàn;

b3-c) ...

(Điều kiện của nhóm này là pháp nhân không tham gia kinh doanh, không thu nhập, không sinh lợi)

b4) Đất nhà nước quản lý cho mục đích công ích:

b4-a) Đất cho các công trình quốc phòng, giao thông...

b4-b) Trụ sở các cơ quan nhà nước...

b4) Đất chưa sử dụng, đất khác.

(Do giá trị của đất đai phụ thuộc vào loại đất theo mục đích sử dụng nên việc phân loại đất theo mục đích sử dụng - nhóm A - cần được dùng làm căn cứ để xác định giá trị đất trong các chính sách liên quan đến giá trị nhất là giá trị gia tăng của đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Phân loại đất theo quyền sử dụng đất - nhóm B - là giúp cho việc xây dựng các chính sách về thuế và nghĩa vụ của người sử dụng đất được thống nhất và khoa học hơn. Tiêu chí xếp hạng có thể bổ sung cụ thể và chi tiết hơn để cả những người dân bình thường cũng hiểu và tuân thủ triệt để. Việc phân định nhóm theo mục đích sử dụng và quyền sử dụng làm cho việc mô tả các điều luật trở nên ngắn gọn và việc xây dựng cơ sở dữ liệu kỹ thuật số được chặt chẽ hơn)

Chương về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sự cần thiết: Hiện nay ở nhiều địa phương, tỷ lệ người có giấy tờ hợp pháp rất thấp làm cản trở rất lớn đến khả năng quản lý đất đai của nhà nước. Nếu thực hiện việc cấp chủ quyền đất theo các thủ tục hiện hành không biết đến khi nào mới hoàn thành mục tiêu để đa số người dân có quyền sử dụng nhà và đất hợp pháp. Việc quản lý đất đai cũng chưa được xây dựng thành một cơ sở dữ liệu vững chắc giúp cơ quan quản lý được tốt và giúp sử dụng cơ sở dữ liệu này có hiệu quả phục vụ cho nền kinh tế quốc dân. Vì vậy cần một cuộc điều tra tổng thể để việc quản lý đất đai được thực hiện một cách chặt chẽ và triệt để. Căn cứ vào trình độ phát triển của hệ thống tin học và xu thế phát triển của thế giới hiện nay việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai dựa trên kỹ nghệ thông tin hiện đại là khả thi và kinh tế cao.

Điều 2 - Luật về chuẩn hóa cơ sở dữ liệu quản lý đất đai

Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước (Bộ Tài nguyên môi trường) và cơ quan quản lý đất đai địa phương phi xây dựng một cơ sở dữ liệu số hóa để quản lý thông tin địa chính trên toàn quốc và từng địa phương với các tiêu chí kỹ thuật như sau:

1. Thuộc hệ cơ sở dữ liệu thông tin địa lý (GIS) thể hiện chính xác tọa độ vị trí, đặc tích tự nhiên, lai lịch hình thành, chủ sử dụng, mục đích sử dụng, quy hoạch sử dụng, giá trị đất... Nội dung này sẽ được bàn thêm trong quá trình thực hiện giữa cơ quan quản lý và tư vấn lập mạng.

2. Cho phép cập nhật thông tin một cách nhanh chóng và chính xác bằng chính nhân sự quản lý đất đai hiện hành sau khi đã được tuyển chọn và đào tạo về chuyên môn;

3. Cho phép truy xuất thông tin một cách nhanh chóng.

4. Có đặc tính tự cập nhật thông tin giữa hệ thống quản lý cấp dưới và hệ thống quản lý cấp trên giúp cho việc quản lý có hiệu quả của toàn hệ thống.

5. Cho phép xử lý các số liệu phân tích, tổng hợp các chỉ tiêu như diện tích, giá, đối tượng sở hữu... khi tiến hành phân tích các dự án có quy mô lớn và quy hoạch sử dụng đất.

6. Có khả năng tăng quy mô trong tương lai khi cần thiết.

7. Có đặc tính bảo an, bảo mật và chống phá hoại hệ thống cao.

8. Đơn giản trong vận hành. Cán bộ quản lý hiện nay sẽ được đào tạo để thao tác và quản lý tốt hệ thống này.

Việc thiết lập hệ thống sẽ được thực hiện thông qua việc đấu thầu cạnh tranh giữa các nhà tư vấn tin học lập mạng, các tư vấn về hệ thống tin học, các pháp nhân cung cấp thiết bị tin học, các cơ sở đo đạc lập bản đồ hoặc liên doanh giữa các tư vấn và dịch vụ trên. Có thể thuê tư vấn quốc tế nếu cần.

Tư vấn có trách nhiệm xây dựng hệ tiêu chuẩn đo đạc và cập nhật thông tin cho việc đo đạc địa chính của cơ sở phường xã để việc nhập và xuất số liệu cũng như sử dụng trên toàn quốc được thống nhất và chính xác.

Thời gian thực hiện hoàn thành dự án là [12] tháng.

Tư vấn có trách nhiệm đào tạo các nhân viên quản lý mạng tuyển chọn từ chính nhân sự quản lý địa chính hiện nay để họ có thể quản lý và vận hành có hiệu quả mạng trong thời gian tối thiểu [1] năm. Sau thời hạn này, trợ giúp kỹ thuật sẽ được thanh toán theo chi phí thực tế.

Cơ quan quản lý thầu và thực hiện thầu để xây dựng hệ thống này sẽ do chính phủ tổ chức thực hiện.

Chi phí để xây dựng hệ thống quản lý thông tin địa chính được vay từ ngân hàng nhà nước và được hoàn trả bằng lệ phí lập cấp quyền sử dụng nhà và đất như nêu trong Điều 4.

Điều 3 - Luật về chuẩn hóa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi bao gồm các thông tin sau:

1. Họ tên của chủ sở hữu và các đồng sở hữu theo luật.

2. Hình thức sở hữu (cá nhân; pháp nhân kinh doanh; pháp nhân phi lợi nhuận; tổ chức kinh tế nhà nước; tổ chức quản lý nhà nước...).

3. Phân loại đất theo mục đích sử dụng và quy hoạch của nhà nước và địa phương cho phép được sử dụng theo mục đích.

4. Giá đất đai theo đăng ký của chủ sở hữu (để tính thuế hàng năm và để đền bù khi thu hồi).

5. Trang liệt kê số tiền thuế đóng hàng năm.

6. Sơ họa vị trí (theo tỷ lệ bản đồ 1:2000)

7. Mặt bằng vị trí (tỷ lệ 1/200 đến 1/500) trên đó thể hiện tọa độ của các điểm mốc, góc ngoặt và đường ranh.

8. Tên, ranh, số hiệu thông tin của các chủ sở hữu lân cận; hoặc các hạng mục công trình lân cận.

9. Trang chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi khế ước chuyển quyền sử dụng đất và công chứng của cơ quan địa chính. Thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản theo Điều 5. Người có tên sau cùng trong trang này được công chứng là người có quyền sử dụng thực sự.

Điều 4 - Luật về đo vẽ địa chính toàn quốc

Sự cần thiết: Để quản lý đất đai có hiệu quả và để xây dựng một hệ thống quản lý đất đai theo công nghệ thông tin hiện đại cần thực hiện việc đo vẽ địa chính hoặc tổng hợp, bổ sung các số liệu đã đo vẽ phục vụ cho quá trình thiết lập hệ thống quản lý đất đai theo công nghệ thông tin.

Điều luật mô tả các nhiệm vụ chuyên môn cần làm để cung cấp sô liệu nền cho hệ thống quản lý địa chính toàn quốc gia. Có ba nhiệm vụ sau:

1. Khôi phục, bổ sung và bo quản hệ thống cột mốc địa chính

Tổng cục địa chính và các cơ quan quản lý địa chính địa phương có trách nhiệm kiểm tra, khôi phục bổ sung hệ thống mốc địa chính quốc gia đạt mật độ, độ chính xác theo yêu cầu chuyên môn trên toàn quốc và địa phương mình phụ trách và bàn giao cho nhà thầu tư vấn đo đạc địa chính khi cần.

2. Xác lập và phân ranh chủ sử dụng đất thực tế

Các chủ có quyền sử dụng đất thực tế không phân biệt đã có giấy chứng nhận chủ quyền sử dụng đất hay chưa tiến hành tự thỏa thuận phân ranh đất với các chủ sở hữu lân cận về ranh giới đất của mình và lập thành thoả thuận phân ranh theo mẫu. Mẫu phân ranh phải có các thông tin tối thiểu sau đây:

a. Thông tin cá nhân của các chủ giáp gianh (họ tên, số chứng minh nhân dân...) và quá trinh tiếp nhận, sử dụng đất.

b. Tình trạng pháp lí về đất sử dụng (ghi có hoặc chưa có chủ quyền).

c. Mô tả ranh mốc và vị trí mốc.

d. Chữ kí xác nhận và cam kết là chủ thực sự của đất.

Các thoả thuận về phân ranh trước đây giữa các chủ thực sự có thể được công nhận nếu phù hợp với quy định của các điểm a, b, c, d.

Trong trường hợp có tranh chấp về phân ranh giữa các chủ đất, mục a nêu trên sẽ chụp và mô ta nội dung tranh chấp và lập thành hồ sơ giải quyết tranh chấp gửi tòa án địa phương (quận/huyện) giải quyết. Tòa án có trách nhiệm trong thời gian [30] ngày nghiên cứu hồ sơ và phán quyết về tranh chấp giữa các bên. Thành phần xét xử của tòa án phải có cán bộ địa chính của phường xã tham gia làm hội thẩm và đại diện nhân dân khu vực có đất tranh chấp.

Trong trường hợp đất giáp ranh với đất công, công lộ, ranh đất sẽ được minh họa trên bản vẽ vị trí và được cơ quan địa chính hiệu chỉnh khi lập thành hồ sơ. Hiệu chỉnh phải được thông báo cho chủ nhân trước khi lập hồ sơ.

Chủ có quyền sở hữu thực tế sau khi đã thoả thuận được với tất cả các chủ có ranh chung lập thành hai bộ hồ sơ phân ranh có bản sao thoả thuận phân ranh với tất cả các chủ và xác nhận của địa phương về tình trạng sở hữu;

Nội dung xác nhận của địa phương cần xác nhận một trong ba điều sau đây:

a) Tên người xin xác nhận là chủ sở hữu thực sự đã sử dụng đất ổn định từ ... đến nay;

b) Tên người xin xác nhận là người đang tranh chấp phần đất này với (ghi rõ họ tên người đang tranh chấp);

c) Tên người xin xác nhận là người đang lấn chiếm đất công;

Trong trường hợp b và c, hồ sơ lập tức được chuyển đến tòa án địa phương giải quyết. Trường hợp b, cán bộ địa chính phường xã được làm thành viên hội thẩm khi xét xử. Trường hợp c, thành viên hội thẩm phải là đại biểu nhân dân trong khu vực có đất tranh chấp. Phán quyết của tòa án phải nêu cụ thể ba khả năng sau:

- Tranh chấp với người chủ thực sự là không có cơ sở;

- Người đứng ra tranh chấp là chủ thực sự;

- Người xin xác nhận là người đang lấn chiếm đất công: (i) Toàn bộ; (ii) Một phần;

- Chưa có cơ sở phán quyết.

Một bộ hồ sơ phân ranh sẽ được giao cho: a) người xin xác nhận; b) người đứng ra tranh chấp; c) hủy nếu là (i) và trả cho người xin xác nhận với việc định lại ranh đất công nếu là (ii); một bộ lưu ở địa chính phường;

Trong trường hợp chưa có cơ sở phán quyết, sau 1 năm nếu tòa án không đưa ra được các bằng chứng để bác bỏ đơn xin của người dân, người xin xác nhận đương nhiên được cấp quyền sở hữu.

3. Đo vẽ chi tiết bản đồ địa chính

Sau khi kết thúc cơ bản thủ tục phân ranh của các chủ sử dụng đất thực sự cơ quan quản lý địa chính tiến hành đấu thầu tư vấn đo vẽ hoặc bổ sung bản đổ địa chính địa phương địa phương. Nội dung hồ sơ mời thầu phải bao gồm:

a) Bản đồ khu vực hoặc sơ họa bản đồ khu vực cần đo vẽ;

b) Ước tính tổng diện tích đo vẽ;

c) Danh mục và sơ họa vị trí của các mốc địa chính hiện có trong hoặc lân cận khu vực đo vẽ;

d) Mô tả các số liệu địa chính đã có kể cả kết quả phân ranh của các chủ sử dụng đất, độ chính xác, nội dung và các việc cần làm;

e) Tiêu chuẩn đo vẽ và tiêu chuẩn định dạng số liệu số hóa, lập hồ sơ do tổng cục địa chính cung cấp sau khi nhận được kết quả thiết kế của tư vấn nêu ở Điều 2.

Kinh phí thanh toán cho hợp đồng thầu tư vấn đo vẽ được vay từ ngân hàng nhà nước và sẽ được hoàn trả bằng lệ phí lập hồ sơ chủ quyền nhà đất. Lệ phí lập hồ sơ chủ quyền nhà, đất được bổ đều theo tỷ lệ % giá trị nhà đất cộng [50%] trả cho chi phí thiết lập hệ thống quản lý địa chính cấp trên nêu ở Điều 3 và chi phí quản lý trả cho các hoạt động của chính quyền xã, phường và dự phòng cho các chi phí phát sinh, rủi ro...

Điều 5 - Lập và cấp giấy xác nhận quyền sử dụng nhà đất

Sau khi đã có kết quả đo đạc và xác minh hiện trạng sử dụng đất thực tế ở Điều 4 của tư vấn đo đạc địa chính, cơ quan quản lý đất đai địa phương sẽ tiến hành niêm yết kết quả đo đạc lập cơ sở dữ liệu và bản đồ địa chính khu vực cho mọi đối tượng nhân dân quan tâm trong khu vực xem xét kiểm tra. Sau 1 tháng niêm yết, các cá nhân có quyền khiếu nại về bất kỳ một trường hợp cụ thể nào về kết quả đo đạc địa chính và xác nhận chủ sử dụng đất đích thực của từng mảnh, thửa. Chủ sử dụng đất của những mảnh không có khiếu kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nêu ở Điều 3. Các trường hợp khiếu kiện sẽ được chuyển qua tòa án địa phương giải quyết như ở Điều 4.2

Điều 6 - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng giấy chứng nhận sử dụng loại đất đã có.

1. Quyền của người sử dụng đất

Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại nào thì được hưởng các quyền mà pháp luật quy định cho loại đất đó.

Khi đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng phải xin phép chính quyền. Đất chỉ được chuyển mục đích sử dụng khi mục đích sử dụng xin chuyển phù hợp với quy hoạch phát triển đất đai của nhà nước và địa phương tại khu vực đất tọa lạc. Khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phi nộp giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất cho nhà nước. Người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị phạt [3] lần mức giá trị gia tăng đất phải nộp. Người không đồng ý với quy hoạch sử dụng đất có thể chuyển nhượng đất cho người khác hoặc trả lại đất cho nhà nước. Người trả đất cho nhà nước theo hình thức này được nhận [80%] mức đền bù thu hồi đất như nêu ở Điều 9.

2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng sở hữu thuộc nhóm nào thì có nghĩa vụ đóng góp nghĩa vụ sử dụng đất theo nhóm sở hữu và nhóm đất theo mục đích sử dụng.

Khi người sử dụng đất thay đổi đối tượng sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan quản lý địa chính về việc thay đổi đối tượng sử dụng đất (ví dụ đối tượng trước thuộc nhóm B3-b / tổ chức xã hội phi lợi nhuận không phải nộp thuế nếu đối tượng chuyển sang kinh doanh phải xin chuyển nhóm đối tượng sử dụng / nhóm B2-a.). Người không khai báo kịp thời về việc chuyển đổi nhóm đối tượng sử dụng đất sẽ bị phạt gấp [2] lần số tiền phải nộp.

Điều 7 - Quản lý và sử dụng hệ thống thông tin địa chính

Hệ thống quản lý thông tin địa chính phục vụ 2 mục đích:

1. Quản lý các đối tượng sử dụng đất theo các nội dung sau:

a) Ghi nhận, lưu trữ các biến động về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất: việc ghi nhận, và cập nhật các biến động về sử dụng đất bằng hệ thống quản lý thông tin địa chính được thực hiện tự động thông qua các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nêu ở Điều 8;

b) Quản lý việc thực hiện các nghĩa vụ về đất đai và thủ tục thu hồi đất của người sử dụng đất được thực hiện thông qua các thủ tục đóng nghĩa vụ sử dụng đất, đền bù thu hồi đất nêu ở Điều 9;

2. Phục vụ nhà nước hoạch định chính sách đất đai và thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội.
Hệ thống quản lý thông tin địa chính được sử dụng phục vụ các hoạt động quản lý của nhà nước và địa phương, các hoạt động nghiên cứu khoa học, nghiên cứu dự án... Việc sử dụng và tiếp cận hệ thống thông tin địa chính của các cá nhân và pháp nhân phải được cấp phép bằng văn bản của chủ tịch UBND cấp có hệ thống quản lý địa chính. Đơn xin tiếp cận hệ thống thống quản lý thông tin địa chính phải nêu rõ mục đích, đối tượng sử dụng nộp cho người phụ trách quản lý hệ thống xem xét trình chủ tịch UBND ký. Chỉ những người có đủ chuyên môn mới được cấp phép tiếp cận và sử dụng hệ thống quản lý địa chính. Người được cấp phép tiếp cận và sử sử dụng số liệu thông tin địa chính phải tuân thủ triệt để các quy tắc kỹ thuật, quy tắc bảo mật và bản quyền của hệ thông thông tin địa chính nói trên.

Điều 8 - Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Người có quyền sử dụng đất trừ các đối tượng thuộc nhóm b2, b3, b4 (phải được nhà nước hoặc cơ quan chủ quản cho phép) có quyền chuyển nhượng, cho, tặng quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai có quyền sử dụng đất theo pháp luật.

Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất và người nhận đất phải lập bản khế ước theo mẫu, điền đầy đủ thông tin theo yêu cầu pháp luật, ký xác nhận cam kết chuyển quyền, và nộp cho cơ quan quản lý địa chính của phường/xã.

Trong thời hạn [7 ngày] cơ quan quản lý địa chính phường xã có trách nhiệm cập nhật dữ liệu quản lý địa chính mới. Kết quả cập nhật phải được thể hiện bằng một phiếu điện toán tóm tắt tất cả các nội dung đã cập nhật và mức thuế/lệ phí chuyển quyền mà người bán phải đóng.

Người bán có trách nhiệm nộp thuế/lệ phí chuyển quyền và giao một liên biên lai đóng tiền thuế /lệ phí cho cán bộ địa chính. Căn cứ vào phiếu điện toán cập nhật thông tin, biên lai nộp thuế / lệ phí, chủ tịch UBND phường xã ghi tên chủ nhân mới vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đóng dấu xác nhận. Người có tên cuối cùng trong danh sách có quyền sử dụng đất thực sự như đã nêu ở Điều 3.

(có thể hệ thống điện toán sẽ được thiết kế để các thủ tục này được thực hiện tự động trong ngày, ngoại trừ việc đóng tiền và ký tên đóng dấu theo kết quả điện toán của chủ tịch UBND phường)

Điều 9 - Mức thuế sử dụng đất hàng năm và mức đền bù khi thu hồi đất

Sự cần thiết: Cho đến nay nhà nước đã có các quy định về giá đất, mức thuế và quy định về giá đền bù. Song việc quy định như vậy luôn luôn bị lạc hậu và bất cập theo địa phương và theo thời gian dẫn đến tổn thất về thuế và khó khăn trong quá trình xác định và đàm phán giá đền bù khi phải thu hồi đất. Nguyên nhân chính là chưa xây dựng được một quan hệ giữa giá trị sử dụng thật của đất, mức đóng góp và mức đền bù khi thu hồi.

Theo chúng tôi giải pháp tốt nhất là để người dân tự xác định và tự khai báo giá trị sử dựng của đất mà họ đang sử dụng. Các chính sách về thuế, mức đền bù được xây dựng để đảm bảo hài hòa quyền lợi của nhà nước và nhân dân. Nếu mức thuế sử dụng đất và mức đền bù được xây dựng phù hợp căn cứ vào giá trị sử dụng do người dân khai báo thì giá này sẽ gần sát với giá thị trường do đó nó sẽ giúp cho việc quản lý và hoạch định chính sách tốt hơn.

Mức thuế sử dụng đất hàng năm sẽ áp dụng cho các đối tượng sử dụng đất theo theo thuế suất và % giá trị sử dụng đất, giá trị gia tăng giá đất do người sử dụng đất tự đăng ký. Thuế suất sẽ do Quốc hội quyết định cho từng đối tượng sử dụng đất.

Công thức tính thuế:

- Nếu Gt >Gt-1, thì: T = t1xG(t) +t2 x (Gt- G(t-1))

- Nếu Gt < hoặc = Gt-1, thì: T = t1xG(t)
Trong đó:

T là mức thuế phi đóng từng năm

t1 là thuế suất sử dụng đất hàng năm; mức thuế suất này nên được quy định thành nhiều cấp bậc từ thấp đến cao tương tự mức thuế thu nhập để giảm gánh nặng cho người nghèo và chống đầu cơ đất đai;

t2 là thuế suất giá trị ra tăng hàng năm của đất;

G(t) là giá trị sử dụng đất của năm đóng thuế;

G(t-1) là giá trị sử dụng đất của năm trước;

Giá trị gia tăng hàng năm không được vược mức giá gia tăng thực tế tối đa hàng năm là [20 %] tức là (Gt/ Gt-1)<1,15

Khi nhà nước tiến hành thu hồi đất để phục vụ các mục đích kinh tế, quốc phòng và tái quy hoạch sử dụng đất, tái phân bố đất, người sử dụng đất sẽ được đền bù theo đúng giá đăng ký của năm đóng thuế tại thời điềm thu hồi đất (giá G(t).

Theo dòng sự kiện:
7 góp ý cụ thể cho các điều của Luật Đất đai (27/08/2003)
Giải tỏa nhà dân lấy đất bán cho người giàu là không công bằng (20/08/2003)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên cả 2 vợ chồng (19/08/2003)
Cần cân nhắc cách đánh thuế sử dụng đất (15/08/2003)
Sở hữu công không phải là nguyên nhân dẫn tới sốt đất (15/08/2003)
Xem tiếp»
Việt Báo
Thầy giáo bắt con khiêng bàn ghế phụ huynh quay clip tung Facebook

Bài viết cùng chủ đề:Xây dựng Luật Đất đai

Comment :Đề xuất xây dựng 9 điều mới cho Luật Đất đai
Ý kiến bạn đọc
Viết phản hồi
Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Đề xuất xây dựng 9 điều mới cho Luật Đất đai bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết De xuat xay dung 9 dieu moi cho Luat Dat dai ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Đề xuất xây dựng 9 điều mới cho Luật Đất đai ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề của chuyên mục Trang Ban Đọc
Proposed new building for nine of the Land Law
information management systems, land use, land management, uses, users, certificate, land rights, land classification, land administration, subjects, confirmed the project, compensation, legal person, group
I'm a traffic engineer, in the implementation process for transportation projects, was able to survey legal status of land to households affected by transportation projects to prepare for the clearance. Since then I have ...
  • Thoi su 24h298 Cau be 11 tuoi tu tu vi ko co quan ao moi
    Thời sự 24h(29/8): Cậu bé 11 tuổi tự tử vì ko có quần áo mới

    Có một đứa trẻ 11 tuổi vừa tự tử, thưa ông Giời; Kỳ lạ thùng niêm phong tôm tiêm tạp chất, trở thành "sạch" sau 1 đêm; Bàng hoàng thanh niên tay cầm điện thoại, chết ngồi bên đường; Bệnh nhân nhiễm HIV giật kéo đe dọa bác sĩ; Quảng Nam: Loa phát thanh xã nhiễu sóng tiếng Trung Quốc

  • Thoi su 24h258 Hanh ha con roi chup hinh gui cho vo
    Thời sự 24h(25/8): Hành hạ con rồi chụp hình gửi cho vợ

    Đi tìm lời giải cho cây chuối lạ cao 15 cm ra 6 bắp ở Huế; Những vụ tự sát thương mình và người thân để trục lợi bảo hiểm nổi tiếng; Quan Formosa xin rút kinh nghiệm, người Việt hào phóng bao dung; Hà Nội: Một tuần xử lý gần 200 ‘ma men’, người vi phạm bất ngờ; Xử phạt nồng độ cồn, nhân viên quán bia "mật báo" cho khách

  • Thoi su 24h248 Chat xac nguoi tinh bo bao tai o Sai Gon
    Thời sự 24h(24/8): Chặt xác người tình bỏ bao tải ở Sài Gòn

    Cứu một cụ bà trong đám cháy, thiếu úy CSGT nhập viện cùng nạn nhân; Cắt điện, nước của quán cà phê Xin Chào là sai quy định; Nhiều phi công xác nhận bị chiếu đèn laser khi hạ cánh xuống Tân Sơn Nhất; Sập hầm vàng ở Lào Cai: công bố danh tính 7 công nhân bị chết; Ẩn tình vụ vợ U60 thuê người đánh sảy thai cô giúp việc 19 tuổi

  • Nhung thong tin dang doc nhat trong tuan tu 2182782016
    Những thông tin đáng đọc nhất trong tuần (từ 21/8-27/8/2016)

    Vụ rơi máy bay quân sự làm một học viên phi công tử vong, tự thuê người chặt chân, tay mình để trục lợi bảo hiểm, đau đáu lòng ngư dân miền Trung câu hỏi bao giờ cá biển ăn được, hay vụ sập mỏ vàng ở Lào Cai đoạt mạng 7 người,... là những tin nóng được quan tâm nhất tuần qua.

  • Toan canh kinh te tuan 2108 27082016
    Toàn cảnh kinh tế tuần (21/08 - 27/08/2016)

    Tiền ở một loạt các ngân hàng lại "bốc hơi", vấn nạn thực phẩm bẩn bủa vây người Việt, áp lực thu ngân sách khiến giá xăng dầu tăng, những băn khoăn về việc mua điện từ Lào, CPI tháng 8 tăng 0,1% so tháng trướ ... Cùng với những thông tin về tài chính- ngân hàng, bất động sản, thị trường tiêu dùng..là những tin tức - sự kiện kinh tế nổi bật tuầ

  • Tong hop tin An ninh phap luat tuan 142082016
    Tổng hợp tin An ninh - pháp luật tuần (14-20/8/2016)

    Như một gáo nước lạnh tạt vào mặt khi dư luận còn đang bàng hoàng trước thảm án Lào Cai. Trọng án Yên Bái, 3 nạn nhân là những người đứng đầu cơ quan lãnh đạo tỉnh. Thảm án Hà Giang, mẹ giết 3 con ruột vì mâu thuẫn với chồng. Giết mẹ vợ và em vợ ở Thái Bình.Những vụ án như một chuỗi sự kiện tiếp diễn xảy ra trong một thời gian ngắn. Có thể nói tuần này là t