Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”?

Các kiến trúc sư (KTS), kỹ sư xây dựng đều khẳng định cách tính giá thành xây dựng chính xác nhất là phải làm dự toán công trình. Song trong thực tế, vẫn tồn tại nhiều cách tính khác nhau, mỗi người mỗi kiểu.

Chính vì vậy mới “đẻ” ra những chuyện “nhức đầu”, như nhà tôi đúc bê tông 3 tấm sao tính giá 4 tấm? Cùng bản vẽ đó, cùng xây thô sao thầu A “ăn” có 1,7 triệu/m2 mà thầu B “ăn” tới 1,9 triệu/m2 ? Giấy phép xây dựng ghi 70m2 sao kê giá tới 100m2 ? Đã trả tiền thi công rồi sao nhà thầu không gắn thiết bị vệ sinh, thiết bị điện? Nhà chóp nhỏ trên sân thượng lợp ngói mà tính công theo mét vuông như phần đúc?... Rất nhiều thắc mắc và tranh cãi trong việc tính toán giá cả xây dựng giữa chủ nhà với nhà thầu.

“Khoán gọn” mà không… gọn!

Để hoàn thành một ngôi nhà, chủ nhà có thể khoán cả nhân công, vật tư, cả phần thô và hoàn thiện

Thực chất, để tính giá xây dựng công trình chuẩn mực, bài bản và chính xác nhất là dựa vào dự toán. Vì trong dự toán thể hiện rõ phần nguyên vật liệu, phần công cho mọi hạng mục để thi công hoàn thiện công trình. Ngoài xi măng, sắt thép, cát đá..., còn từ cây đinh, cọng kẽm buộc cho đến giá nhân công làm từng công đoạn, cả công dọn dẹp... đều được ghi cụ thể và chi tiết hoá một cách rành mạch trong dự toán. Ở đó, có đơn giá, chủng loại nguyên vật liệu, số lượng... và có luôn giá nhân công. Nếu có sự thay đổi một hạng mục hay công đoạn thi công nào, đều có thể truy để tính toán với nhà thầu hay ngược lại, tính với chủ nhà.

Tuy nhiên, nhiều gia chủ cũng như thầu ngại rà xem và đọc tất cả những phần dự toán thể hiện. “Đọc” được dự toán nghĩa là phải nắm được các điều khoản, giá nguyên vật liệu, các hạng mục thi công... mới có thể giám sát thi công. Bằng không, phải nhờ (thuê) một đơn vị độc lập - trong “vai” giám sát thi công công trình để theo dõi tiến độ và nhật ký hoá các công đoạn. Từ sự nhiêu khê đó, trong thực tế các chủ nhà thường chọn và quen cách tính theo kiểu khoán. Khoán cho nhà thầu với giá bao nhiêu một mét vuông xây dựng. Chủ nhà có thể chỉ khoán phần xây thô hay cả xây thô và xây hoàn thiện luôn. Hoặc có thể chỉ khoán phần nhân công, còn nguyên vật liệu do chủ nhà tự lo hoặc cũng có thể khoán cả hai khoản trên...

Việc “khoán gọn” đó từ chỗ tưởng như đơn giản lại dẫn đến chỗ phức tạp là: phải xác định xây thô là gồm bao nhiêu công việc? Tính theo mét vuông là mét vuông nào (nền, sàn đúc, mái...)?

Rắc rối chữ “thô”

Trong xây dựng một căn nhà người ta chia làm hai phần: phần thô và phần hoàn thiện. Theo cách tính thông thường hiện nay, Kiến trúc và Đời sống đã hỏi nhiều nhà thầu và các nhà thầu cho rằng hạng mục gì dính tới “phần hồ” là tính trong phần thô. Nếu quan niệm như vậy thì phần xây thô gồm: bê tông, xây và tô tường, sơn nước, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ (chưa tính đi dây...), hệ thống ống cấp thoát nước chờ sẵn trong vách. Việc hoàn tất các khoản vừa nêu giống như trong bản vẽ là đã xong cái khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa nẻo, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh... tức là những hạng mục còn lại để hoàn thiện căn nhà gọi là phần hoàn thiện.

Về nguyên tắc, những khoản này cần ghi rõ trong hợp đồng hay phụ lục hợp đồng cho cụ thể. Và rắc rối cũng phát sinh từ đây vì thường thì hợp đồng khó mà ghi hết những việc thực tế. Khi căn nhà đi vào cao điểm là lúc các nhóm thợ khác nhau “kéo” đến, một nhóm có thể chỉ bán vật liệu thiết bị hoặc đảm nhận cả phần công lắp ráp, vận hành, ví dụ như nhóm thợ sắt làm cổng, nhóm làm thiết bị báo trộm và điện thoại, internet, ăng-ten, nhóm làm nhôm, kính, nhóm làm inox, nhóm làm cây xanh... Làm công việc gì cũng cần hợp tác với chủ thầu. Nếu chủ thầu nói “tôi chỉ biết phần thô” là chủ nhà đã lâm vào thế khó, hoặc phải tăng tiền cho bên này hoặc phải tăng tiền cho bên kia.

KTS Nguyễn Văn Châu, giám đốc công ty Tỷ Lệ Vàng còn nêu kinh nghiệm, nếu chỉ giao thầu phần thô thì trong thi công rất thường gặp tranh cãi khi thực hiện phần hoàn thiện. Việc này, có thể giao luôn cho nhà thầu khoản tiền công phần hoàn thiện. Bởi tâm lý, gia chủ muốn chủ động mua sắm như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn điện... theo ý mình nhưng thường “quên” ai sẽ gắn các vật liệu, thiết bị đó vào công trình? Chuyện không khó, gia chủ có thể đi chợ vật liệu xây dựng cùng kiến trúc sư để được tư vấn, tránh tình trạng nhà xây theo kiến trúc hiện đại mà thiết bị thì cổ điển!

KTS Châu kể việc đã từng xảy ra là khi căn nhà hầu như đã hoàn thiện, chủ nhà mua phòng xông hơi, bồn mát xa... về nhờ thợ lắp đặt. Khi đó, phải đục tường, cạy nền để chạy đường dây điện, dây nối đất chống rò điện cho các hệ thống máy ở các phòng trên. Từ đó, nhà dễ bị thấy sự... “chắp vá”, rồi công cán phát sinh... KTS Châu đúc kết kinh nghiệm: “không nên tách hai­ phần, thô và hoàn thiện, nhất là phần công hoàn thiện. Việc này sẽ tạo điều kiện cho thầu thi công được chủ động, công trình cũng được đồng bộ và đồng điệu hơn”.

“Mét vuông” là mét vuông nào?

Tinh gia xay dung Chu tho co may chu tho

Thuyết minh : 1. Nhà đúc 3 tấm rưỡi. 80m2 nhưng tính sàn 360m2. 2. Nhà đúc 3 tấm. Sân thượng lợp ngói: 4 sàn + 70% giá 1 sàn. Sân thượng lợp tôn: 4 sàn + 50% giá sàn

Giả sử cần xây một ngôi nhà như hình vẽ minh hoạ trên. Theo cách tính được coi là phổ biến hiện nay, trước hết phải tính đến phần móng.

Với vùng đất bình thường, chỉ cần làm móng và đà kiềng, khi tính phần móng này các nhà thầu thường cộng vào và quy đổi tầng trệt như một sàn có đúc bê tông để tính ra số mét vuông sàn xây dựng. Ví dụ, với căn nhà 80m 2 (ngang 4 mét x dài 20 mét) thật sự thì đúc bê tông chỉ có 3 tấm rưỡi, nhưng khi tính giá xây dựng theo mét vuông sàn xây dựng thì phải tính tổng cộng là 4,5 sàn (có cả sàn tầng trệt). Cụ thể, 80m 2 x 4,5 sàn = 360m 2 .

Lưu ý “rưỡi” này là phần mái đúc của phòng nhỏ trên cùng (chuồng cu) - tức ngôi nhà sẽ được 1 tầng trệt, 2 tầng lầu, 1 tầng nhỏ trên cùng (40m 2 ) và 1 sân thượng (40m 2 ).

Trong trường hợp này, sân thượng (40m 2 ) chỉ làm lan can, không mái đúc, mái ngói, tôn... nên chỉ tính nửa giá so với giá thành chung. Do đó, ngôi nhà này tính là 320m 2 để quy ra tiền.

Cũng trong ví dụ này, giả sử rằng không gian phần sàn trên cùng (sân thượng) không làm chuồng cu (phòng nhỏ) nhưng toàn bộ lợp tôn thì chỉ tính 50% giá so với giá thành chung tính trên mét vuông. Nếu lợp ngói thì cũng chỉ bằng 70% giá so với giá chung. Cụ thể, với ngôi nhà trên thì tính 3 sàn (80 x 3 = 240m 2 ), cộng với 70% giá của sàn (sân thượng) nếu lợp ngói; hoặc 50% giá của sàn (sân thượng) nếu lợp tôn.

Với vùng đất yếu, phần móng có thể phải có thêm giải pháp đóng cừ tràm, cọc bê tông (ép, nhồi, neo...) thì nhà thầu sẽ tính riêng tiền cừ tràm hoặc cọc bê tông.

Tóm lại, trong chi phí bỏ ra để xây một căn nhà, có nhiều cách tính, cách hiểu khác nhau. Cách nào cũng bao gồm phần tính tương đối, quy đổi tương đương. Chính vì vậy, chọn cách nào là tuỳ chủ nhà và nhà thầu thoả thuận với nhau và các con số 1, 7 - 1,9 triệu/m 2 cũng chỉ có ý nghĩa tương đối, nếu chưa được so sánh trong cùng điều kiện, con số đó không thể là căn cứ đế nói nhà thầu A “ăn” mắc hơn nhà thầu B.

Theo NGUYỄN TÂM - Kiến trúc và Đời sống

Các bước lập dự toán chi tiết:

Tóm tắt cách lập dự toán chi tiết - theo kỹ sư Lê Bá Thông, tổng giám đốc công ty cổ phần TTT.

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây dựng, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ... Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1/ Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m 2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2/ Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Trong bảng này, người dự toán liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng cho công trình. Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu...

3/ Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này dự toán sẽ chỉ rõ khi xây dựng công trình chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác là bao nhiêu. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

TIN Nhà Đất NỔI BẬT

Nợ xấu tăng do cho vay bất động sản quá đà

Dù đẩy mạnh bán nợ xấu cho VAMC, song nợ xấu của nhiều ngân hàng vẫn khó kéo giảm. Nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là do trước đây ngân hàng vung tay cho vay bất động sản, việc phát mãi tài sản thu hồi nợ rất khó khăn khi thị trường địa ốc chưa sôi động trở lại.

Nhận xét tin Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”?

Ý kiến bạn đọc

Viết phản hồi

Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”? bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Tinh gia xay dung Chu tho co may chu tho ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”? ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề của chuyên mục Nhà Đất.

The construction cost: The "raw", with the words "raw"?
design documents, cost of construction, sanitary equipment, architects, materials, concrete, different properties and works, contractors and perfect, can, how much square meter, crude floors

Architects (architect), civil engineers have confirmed to the cost of construction is the most accurate estimate of work to do. But in fact, still exist in many ways different, each of each type ..

Xem tiếp: Nhà Đất


  • Xe may vo chu chua 1 6 ty dong
    Xe máy 'vô chủ' chứa 1,6 tỷ đồng

    Công an huyện Hương Sơn cho biết, mặc dù đã xác định được chủ đăng ký của chiếc xe máy có 1,6 tỉ đồng bỏ lại bên đường là ai. Tuy nhiên chủ chiếc xe cho biết đã chuyển chiếc xe lại cho chồng, người chồng đang thụ án tù về tội..

  • Be gai bi me tuoi xang thieu song
    Bé gái bị mẹ tưới xăng thiêu sống

    Chỉ vì bán không hết vé số, bé Nguyễn Thị Kim L. ( 13 tuổi ) bị mẹ ruột tưới xăng. Trong lúc bị phỏng nặng, cháu bé đã lao tới ôm lấy mẹ để cầu cứu.

  • Nghi van ban trai bi mat cua HH Ky Duyen
    Nghi vấn "bạn trai bí mật" của HH Kỳ Duyên

    Kỳ Duyên đã lên tiếng khi thông tin "bạn trai bí mật" bất ngờ được hé lộ.

  • Nhung vu canh sat giao thong bat cuop
    Những vụ cảnh sát giao thông bắt cướp

    Đã có rất nhiều trường hợp vận chuyển ma túy, đối tượng truy nã bị bắt giữ ngay trên đường di chuyển và dĩ nhiên ở góc độ này, Cảnh sát giao thông chính là những người đấu tranh trực tiếp với những kẻ phạm tội

  • Bangkok rung chuyen vi danh bom
    Bangkok rung chuyển vì đánh bom

    19 giờ tối 17/8, một quả bom được cài ngay bên trong khuôn viên ngôi đền Hindu giáo ở trung tâm thủ đô Bangkok của Thái Lan đã phát nổ, gây ra một cảnh tượng tang hoang, hỗn loạn. Chưa có tổ chức nào nhận trách nhiệm gây ra vụ..

  • Nghin le chuyen tuan qua 2308 2908
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (23/08 - 29/08)

    Lịch cấm đường tại Hà Nội để phục vụ Quốc Khánh 2/9; Bữa ăn 5.000 đồng của bệnh nhân tâm thần; Taxi điên gây náo loạn phố Hà Nội; Bé gái bị mẹ tưới xăng thiêu sống; Chuyện lạ về 40 chiếc ví rơi ở Đà Nẵng, Hội An; Người Việt đang đầu độc cả trí óc con trẻ...là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua. ------------ Xem thêm: Nghìn lẻ chuyện tuần qua (23/08 - 29/08), http://vietbao.vn/Xa-hoi/Nghin-le-chuyen-tuan-qua-2308-2908/2147593370/157/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Toan canh kinh te tuan 2308 29082015
    Toàn cảnh kinh tế tuần 23/08 - 29/08/2015

    Theo Cục Điều tiết điện lực, giá mua điện của EVN hiện là 1087,3 đ/kWh nhưng giá điện mà EVN bán ra thị trường tới 1.622,05 đồng/kW/h và từ năm 2016 thị trường bán buôn cạnh tranh sẽ chính thức vận hành nhưng mới chỉ là vận hành trên giấy; ngày 24/8 NHNN phát đi thông điệp khẳng định sẽ không tiến hành điều chỉnh tỉ giá nữa và sẽ áp dụng các biện pháp để ổn định tỉ giá cuối năm 2015 và đầu 2016; ------------ Xem thêm: Toàn cảnh kinh tế tuần 23/08 - 29/08/2015, http://vietbao.vn/Kinh-te/Toan-canh-kinh-te-tuan-2308-29082015/2147593361/47/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 2308 2908
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (23/08 - 29/08)

    Xe máy 'vô chủ' chứa 1,6 tỷ đồng; Rùng mình với những quái chiêu đòi nợ 'vô tiền khoáng hậu'; Trộm cắp tài sản dịp nghỉ Lễ: Giúp bạn đề phòng; Đại gia mua dâm trẻ em ở miền Tây được tại ngoại; Phạm nhân hồi hộp chờ ngày đặc xá; Số phận đau thương của bé gái bị mẹ dùng xăng đốt;.....là những tin đáng chú ý trong tuần. ------------ Xem thêm: Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (23/08 - 29/08), http://vietbao.vn/An-ninh-Phap-luat/Tin-An-ninh-Phap-luat-tuan-qua-2308-2908/2147593334/218/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Diem lai tin Suc khoe quan trong tuan qua 2208 2908
    Điểm lại tin Sức khỏe quan trọng tuần qua (22/08 - 29/08)

    Việt Nam là điểm nóng của các bệnh truyền nhiễm mới nổi; Bé sơ sinh bị đâm xuyên sọ đã xuất viện; Thực hư thông tin xem điện thoại trong đêm bị ung thư mắt; Tiếp tục cảnh báo mối nguy về bệnh sốt xuất huyết; Những lưu ý không thể bỏ qua khi ăn bánh Trung thu; Cảnh báo lỗi của bố mẹ khiến con dậy thì sớm;... là những tin Sức khỏe quan trọng tuần qua. ------------ Xem thêm: Điểm lại tin Sức khỏe quan trọng tuần qua (22/08 - 29/08), http://vietbao.vn/Suc-khoe/Diem-lai-tin-Suc-khoe-quan-trong-tuan-qua-2208-2908/2147593388/248/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Su kien quoc te noi bat 238298
    Sự kiện quốc tế nổi bật (23/8-29-8)

    Hai miền Triều Tiên đạt thỏa thuận 6 điểm nhằm giảm căng thẳng; Mỹ điều 3 máy bay ném bom tàng hình hỗ trợ Hàn Quốc; MC truyền hình Mỹ bị bắn chết khi đang dẫn trực tiếp; Xả súng kinh hoàng ở miền Bắc nước Pháp làm 7 người thương vong... là những tin chính trong tuần qua. ------------ Xem thêm: Sự kiện quốc tế nổi bật (23/8-29-8), http://vietbao.vn/The-gioi/Su-kien-quoc-te-noi-bat-238298/2147593385/433/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn