Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”?

Các kiến trúc sư (KTS), kỹ sư xây dựng đều khẳng định cách tính giá thành xây dựng chính xác nhất là phải làm dự toán công trình. Song trong thực tế, vẫn tồn tại nhiều cách tính khác nhau, mỗi người mỗi kiểu.

Chính vì vậy mới “đẻ” ra những chuyện “nhức đầu”, như nhà tôi đúc bê tông 3 tấm sao tính giá 4 tấm? Cùng bản vẽ đó, cùng xây thô sao thầu A “ăn” có 1,7 triệu/m2 mà thầu B “ăn” tới 1,9 triệu/m2 ? Giấy phép xây dựng ghi 70m2 sao kê giá tới 100m2 ? Đã trả tiền thi công rồi sao nhà thầu không gắn thiết bị vệ sinh, thiết bị điện? Nhà chóp nhỏ trên sân thượng lợp ngói mà tính công theo mét vuông như phần đúc?... Rất nhiều thắc mắc và tranh cãi trong việc tính toán giá cả xây dựng giữa chủ nhà với nhà thầu.

“Khoán gọn” mà không… gọn!

Để hoàn thành một ngôi nhà, chủ nhà có thể khoán cả nhân công, vật tư, cả phần thô và hoàn thiện

Thực chất, để tính giá xây dựng công trình chuẩn mực, bài bản và chính xác nhất là dựa vào dự toán. Vì trong dự toán thể hiện rõ phần nguyên vật liệu, phần công cho mọi hạng mục để thi công hoàn thiện công trình. Ngoài xi măng, sắt thép, cát đá..., còn từ cây đinh, cọng kẽm buộc cho đến giá nhân công làm từng công đoạn, cả công dọn dẹp... đều được ghi cụ thể và chi tiết hoá một cách rành mạch trong dự toán. Ở đó, có đơn giá, chủng loại nguyên vật liệu, số lượng... và có luôn giá nhân công. Nếu có sự thay đổi một hạng mục hay công đoạn thi công nào, đều có thể truy để tính toán với nhà thầu hay ngược lại, tính với chủ nhà.

Tuy nhiên, nhiều gia chủ cũng như thầu ngại rà xem và đọc tất cả những phần dự toán thể hiện. “Đọc” được dự toán nghĩa là phải nắm được các điều khoản, giá nguyên vật liệu, các hạng mục thi công... mới có thể giám sát thi công. Bằng không, phải nhờ (thuê) một đơn vị độc lập - trong “vai” giám sát thi công công trình để theo dõi tiến độ và nhật ký hoá các công đoạn. Từ sự nhiêu khê đó, trong thực tế các chủ nhà thường chọn và quen cách tính theo kiểu khoán. Khoán cho nhà thầu với giá bao nhiêu một mét vuông xây dựng. Chủ nhà có thể chỉ khoán phần xây thô hay cả xây thô và xây hoàn thiện luôn. Hoặc có thể chỉ khoán phần nhân công, còn nguyên vật liệu do chủ nhà tự lo hoặc cũng có thể khoán cả hai khoản trên...

Việc “khoán gọn” đó từ chỗ tưởng như đơn giản lại dẫn đến chỗ phức tạp là: phải xác định xây thô là gồm bao nhiêu công việc? Tính theo mét vuông là mét vuông nào (nền, sàn đúc, mái...)?

Rắc rối chữ “thô”

Trong xây dựng một căn nhà người ta chia làm hai phần: phần thô và phần hoàn thiện. Theo cách tính thông thường hiện nay, Kiến trúc và Đời sống đã hỏi nhiều nhà thầu và các nhà thầu cho rằng hạng mục gì dính tới “phần hồ” là tính trong phần thô. Nếu quan niệm như vậy thì phần xây thô gồm: bê tông, xây và tô tường, sơn nước, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ (chưa tính đi dây...), hệ thống ống cấp thoát nước chờ sẵn trong vách. Việc hoàn tất các khoản vừa nêu giống như trong bản vẽ là đã xong cái khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa nẻo, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh... tức là những hạng mục còn lại để hoàn thiện căn nhà gọi là phần hoàn thiện.

Về nguyên tắc, những khoản này cần ghi rõ trong hợp đồng hay phụ lục hợp đồng cho cụ thể. Và rắc rối cũng phát sinh từ đây vì thường thì hợp đồng khó mà ghi hết những việc thực tế. Khi căn nhà đi vào cao điểm là lúc các nhóm thợ khác nhau “kéo” đến, một nhóm có thể chỉ bán vật liệu thiết bị hoặc đảm nhận cả phần công lắp ráp, vận hành, ví dụ như nhóm thợ sắt làm cổng, nhóm làm thiết bị báo trộm và điện thoại, internet, ăng-ten, nhóm làm nhôm, kính, nhóm làm inox, nhóm làm cây xanh... Làm công việc gì cũng cần hợp tác với chủ thầu. Nếu chủ thầu nói “tôi chỉ biết phần thô” là chủ nhà đã lâm vào thế khó, hoặc phải tăng tiền cho bên này hoặc phải tăng tiền cho bên kia.

KTS Nguyễn Văn Châu, giám đốc công ty Tỷ Lệ Vàng còn nêu kinh nghiệm, nếu chỉ giao thầu phần thô thì trong thi công rất thường gặp tranh cãi khi thực hiện phần hoàn thiện. Việc này, có thể giao luôn cho nhà thầu khoản tiền công phần hoàn thiện. Bởi tâm lý, gia chủ muốn chủ động mua sắm như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn điện... theo ý mình nhưng thường “quên” ai sẽ gắn các vật liệu, thiết bị đó vào công trình? Chuyện không khó, gia chủ có thể đi chợ vật liệu xây dựng cùng kiến trúc sư để được tư vấn, tránh tình trạng nhà xây theo kiến trúc hiện đại mà thiết bị thì cổ điển!

KTS Châu kể việc đã từng xảy ra là khi căn nhà hầu như đã hoàn thiện, chủ nhà mua phòng xông hơi, bồn mát xa... về nhờ thợ lắp đặt. Khi đó, phải đục tường, cạy nền để chạy đường dây điện, dây nối đất chống rò điện cho các hệ thống máy ở các phòng trên. Từ đó, nhà dễ bị thấy sự... “chắp vá”, rồi công cán phát sinh... KTS Châu đúc kết kinh nghiệm: “không nên tách hai­ phần, thô và hoàn thiện, nhất là phần công hoàn thiện. Việc này sẽ tạo điều kiện cho thầu thi công được chủ động, công trình cũng được đồng bộ và đồng điệu hơn”.

“Mét vuông” là mét vuông nào?

Tinh gia xay dung Chu tho co may chu tho

Thuyết minh : 1. Nhà đúc 3 tấm rưỡi. 80m2 nhưng tính sàn 360m2. 2. Nhà đúc 3 tấm. Sân thượng lợp ngói: 4 sàn + 70% giá 1 sàn. Sân thượng lợp tôn: 4 sàn + 50% giá sàn

Giả sử cần xây một ngôi nhà như hình vẽ minh hoạ trên. Theo cách tính được coi là phổ biến hiện nay, trước hết phải tính đến phần móng.

Với vùng đất bình thường, chỉ cần làm móng và đà kiềng, khi tính phần móng này các nhà thầu thường cộng vào và quy đổi tầng trệt như một sàn có đúc bê tông để tính ra số mét vuông sàn xây dựng. Ví dụ, với căn nhà 80m 2 (ngang 4 mét x dài 20 mét) thật sự thì đúc bê tông chỉ có 3 tấm rưỡi, nhưng khi tính giá xây dựng theo mét vuông sàn xây dựng thì phải tính tổng cộng là 4,5 sàn (có cả sàn tầng trệt). Cụ thể, 80m 2 x 4,5 sàn = 360m 2 .

Lưu ý “rưỡi” này là phần mái đúc của phòng nhỏ trên cùng (chuồng cu) - tức ngôi nhà sẽ được 1 tầng trệt, 2 tầng lầu, 1 tầng nhỏ trên cùng (40m 2 ) và 1 sân thượng (40m 2 ).

Trong trường hợp này, sân thượng (40m 2 ) chỉ làm lan can, không mái đúc, mái ngói, tôn... nên chỉ tính nửa giá so với giá thành chung. Do đó, ngôi nhà này tính là 320m 2 để quy ra tiền.

Cũng trong ví dụ này, giả sử rằng không gian phần sàn trên cùng (sân thượng) không làm chuồng cu (phòng nhỏ) nhưng toàn bộ lợp tôn thì chỉ tính 50% giá so với giá thành chung tính trên mét vuông. Nếu lợp ngói thì cũng chỉ bằng 70% giá so với giá chung. Cụ thể, với ngôi nhà trên thì tính 3 sàn (80 x 3 = 240m 2 ), cộng với 70% giá của sàn (sân thượng) nếu lợp ngói; hoặc 50% giá của sàn (sân thượng) nếu lợp tôn.

Với vùng đất yếu, phần móng có thể phải có thêm giải pháp đóng cừ tràm, cọc bê tông (ép, nhồi, neo...) thì nhà thầu sẽ tính riêng tiền cừ tràm hoặc cọc bê tông.

Tóm lại, trong chi phí bỏ ra để xây một căn nhà, có nhiều cách tính, cách hiểu khác nhau. Cách nào cũng bao gồm phần tính tương đối, quy đổi tương đương. Chính vì vậy, chọn cách nào là tuỳ chủ nhà và nhà thầu thoả thuận với nhau và các con số 1, 7 - 1,9 triệu/m 2 cũng chỉ có ý nghĩa tương đối, nếu chưa được so sánh trong cùng điều kiện, con số đó không thể là căn cứ đế nói nhà thầu A “ăn” mắc hơn nhà thầu B.

Theo NGUYỄN TÂM - Kiến trúc và Đời sống

Các bước lập dự toán chi tiết:

Tóm tắt cách lập dự toán chi tiết - theo kỹ sư Lê Bá Thông, tổng giám đốc công ty cổ phần TTT.

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây dựng, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ... Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1/ Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m 2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2/ Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Trong bảng này, người dự toán liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng cho công trình. Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu...

3/ Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này dự toán sẽ chỉ rõ khi xây dựng công trình chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác là bao nhiêu. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

Video nổi bật

Thế giới "rùng mình" trước đặc sản Việt Nam
00:00 / --:--

TIN Nhà Đất NỔI BẬT

Tín dụng đổ vào bất động sản: Ngân hàng nuôi nợ để đòi nợ

Dù tín dụng bất động sản tăng trưởng chưa đến mức đáng lo, nhưng cách thức ngân hàng đứng sau doanh nghiệp bất động sản đang cảnh báo nguy cơ cho vay theo kiểu “đâm lao phải theo lao”.

Chính thức hướng dẫn việc bảo lãnh dự án bất động sản

 Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Thông tư 07/2015/TT NHNN quy định về hoạt động bảo lãnh của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thu nhập dưới 9 triệu đồng vẫn mua được nhà Hà Nội

Sự ra đời của hàng loạt các dự án nhà ở giá thấp và trung bình cộng sự tiếp sức từ ngân hàng thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng giúp nhiều gia đình có thu nhập dưới 9 triệu đồng vẫn có thể chạm tới giấc mơ sở hữu một căn nhà tại Hà Nội.

Nhận xét tin Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”?

Ý kiến bạn đọc

Viết phản hồi

Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”? bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Tinh gia xay dung Chu tho co may chu tho ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Tính giá xây dựng: Chữ “thô”, có mấy chữ “thô”? ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề Tư Vấn của chuyên mục Nhà Đất.

The construction cost: The "raw", with the words "raw"?
design documents, cost of construction, sanitary equipment, architects, materials, concrete, different properties and works, contractors and perfect, can, how much square meter, crude floors

Architects (architect), civil engineers have confirmed to the cost of construction is the most accurate estimate of work to do. But in fact, still exist in many ways different, each of each type ..

Xem tiếp: Nhà Đất


  • Thoi su 24h306 Nhan chung moi vu ong Chan
    Thời sự 24h(30/6): Nhân chứng mới vụ ông Chấn?

    Xuất hiện nhân chứng mới, ông Chấn chưa thể nhận 7,2 tỷ?; Hình ảnh Kỳ Duyên, Mai Phương Thúy không bao giờ muốn nhìn lại; Khách ném lọ cà tại sân bay bị phạt 750 nghìn; Dân quân cầm đầu nhóm côn đồ chém người như phim...là những thông tin thời sự nổi bật trong ngày 30/6.

  • Thoi su 24h296 Tai xe kien may toc do ban dieu
    Thời sự 24h(29/6): Tài xế kiện máy tốc độ "bắn điêu"

     Nhiều Bí thư Tỉnh ủy trực tiếp kiểm tra thi THPT quốc gia; Nhạc sĩ Phan Huỳnh Điểu qua đời; Bỏ 55 triệu mua cây hồng trăm bông đẹp lòng vợ trẻ; Bị đặt bẫy, tài xế quyết kiện máy tốc độ "bắn điêu"?; 

  • Thoi su tuan qua Dai gia bi tat axit tren xe Lexus
    Thời sự tuần qua: Đại gia bị tạt axit trên xe Lexus

    VTC chính thức trực thuộc VOV; GDP tăng 6,28%, cao nhất 5 năm; Đại gia đất Cảng bị tạt a xít trên xe Lexus; Bão số 1 làm 11 người chết, mất tích; Sông Hồng đoạn qua Hà Nội bất ngờ bị lấp chui; Mẹ già ngất xỉu khi con trai "biếu" quan tài; Tiếp viên múa thoát y trong nhà hàng ở Sài Gòn ... là những thông tin thời sự nổi bật tuần qua.

  • Thoi su 24h276 Nuoc beo bun pho lam tu mo bo thoi
    Thời sự 24h(27/6): Nước béo bún phở làm từ mỡ bò thối

    Tàu hỏa BắcNam tông ôtô văng xuống hồ nước; Phát hiện thi thể sơ sinh bị vứt trong sọt rác; Nước béo bún phở làm từ mỡ bò thối... là những thông tin thời sự nổi bật trong ngày 27/6.

  • Thoi su 24h266 CSGT chi duoc dung xe 5 truong hop
    Thời sự 24h(26/6): CSGT chỉ được dừng xe 5 trường hợp

    GDP tăng 6,28%, cao nhất 5 năm; TP.HCM: Ngày 1/7 thu phí đường bộ đối với xe máy; Án mạng rúng động làng quê: Kẻ thủ ác là con rể?; CSGT chỉ được dừng xe trong 5 trường hợp; Lý giải đường sắt trên cao HN “uốn lượn" mềm mại...

  • Nhung dam cuoi dat vang gay xon xao
    Những đám cưới "dát vàng" gây xôn xao

    Hình ảnh một số cô dâu đeo đầy vàng trong đám cưới ở một số nơi ở Việt Nam không chỉ khiến nhiều người trầm trồ mà còn là tâm điểm của các cuộc tranh luận trên mạng xã hội.

  • Nu sinh tu tu vi bi tung clip sex
    Nữ sinh tự tử vì bị tung clip sex

    Chưa bao giờ chuyện lạm dụng Internet, mạng xã hội để bêu xấu, hạ nhục nhau, tung ảnh nóng, clip riêng tư của người khác lên cho bàn dân thiên hạ xem lại phổ biến như hiện nay.

  • Ha Noi sap xu ly nguoi noi tuc
    Hà Nội sắp “xử lý” người nói tục

    Để đẩy lùi nạn mất dạy trong quần chúng nhân dân, chúng ta phải trao tặng các danh hiệu cá nhân không mất dậy, gia đình không mất dậy...cho người không nói bậy.

  • Su that tro thoi mien bo thuoc me gay an
    Sự thật trò "thôi miên, bỏ thuốc mê" gây án

    Cộng đồng mạng đang lan truyền hàng loạt hình ảnh về hai người phụ nữ nhờ mở iPhone rồi thôi miên lấy trộm tài sản. PV đã tìm đến địa bàn được cho là hai người này "làm việc". ------------ Xem thêm: Sự thật trò "thôi miên, bỏ thuốc mê" gây án, http://vietbao.vn/tp/Su-that-tro-thoi-mien-bo-thuoc-me-gay-an/11824364/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Hoa don tien dien tang
    Hoá đơn tiền điện tăng

    Thời tiết nắng nóng kỷ lục lên tới 40 – 45 độ C những ngày tháng 5, cộng với ảnh hưởng từ việc điều chỉnh tăng giá bán điện kể từ ngày 16/3 khiến cho hoá đơn tiền điện không ngừng tăng vọt.

  • Nghin le chuyen tuan qua 2106 2706
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (21/06 - 27/06)

    Hoàn lưu bão số 1 làm 15 người chết và mất tích; Xe khách lao xuống vực ở đèo Lò Xo; Sóng lạ đè sóng không lưu Tân Sơn Nhất; Miễn nhiệm bác sĩ giẫm chân lên giường: Nên hay không?; Mạng xã hội và ‘chiếc phanh’ của tình người; Đầu năm 2016 sẽ được hưởng BHXH một lần... là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Toan canh kinh te tuan 2106 27062015
    Toàn cảnh kinh tế tuần 21/06 - 27/06/2015

    Giá điện tăng bất thường được lý giải do mức sử dụng điện năng tăng khiến lượng tiêu thụ điện tăng, thiết bị đo đếm, công tơ điện có vấn đề hay sự tù mù trong cách tính của “nhà đèn”… ------------ Xem thêm: Toàn cảnh kinh tế tuần 21/06 - 27/06/2015, http://vietbao.vn/Kinh-te/Toan-canh-kinh-te-tuan-2106-27062015/2147573276/47/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 2106 2706
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (21/06 - 27/06)

    Nữ sinh tự tử vì bị tung clip sex; Tội phạm hoạt động theo kiểu "xã hội đen"; Nạn trộm chó và những vụ xử “cẩu tặc” rúng động; Tình trạng tội phạm dùng axit để gây án; Trùm ma túy Tàng Keangnam bị bắt giữ như thế nào?; Điều khiển xe tang vật "đi nhầm" vào chốt 141;......là những tin đáng chú ý trong tuần. ------------ Xem thêm: Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (21/06 - 27/06), http://vietbao.vn/An-ninh-Phap-luat/Tin-An-ninh-Phap-luat-tuan-qua-2106-2706/2147573264/218/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Toan canh kinh te tuan 1406 20062015
    Toàn cảnh kinh tế tuần 14/06 - 20/06/2015

    Giá xăng tiếp tục được điều chỉnh tăng thêm 275 đồng/lít vào chiều ngày 19/6, hóa đơn tiền điện sinh hoạt tháng 5 ở Hà Nội tăng gấp đôi, gấp ba, khiến nhiều hộ dân phát hoảng,trong hơn 1 tháng lại đây lãi suất huy động có tăng trở lại khéo theo khả năng lãi suất cho vay cũng có thể điều chỉnh tăng theo, việc nhiều loại phí, lệ phí bất hợp lý “đánh” lên gia

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 1406 2006
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (14/06 - 20/06)

    'Thánh cô cô bóc' hay căn bệnh ảo tưởng quyền lực mạng?; Những vụ bắt cóc trẻ nhỏ gây ám ảnh nhất trong lịch sử; Tình hình tội phạm ma túy diễn biến phức tạp; 'Nóng' chuyện va chạm giao thông rồi xử nhau: Kinh nghiệm xử lý; Chiếc xe gian “4 tuổi” chạm mặt cảnh sát 141;......là những tin đáng chú ý trong tuần. ------------ Xem thêm: Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (14/06 - 20/06), http://vietbao.vn/An-ninh-Phap-luat/Tin-An-ninh-Phap-luat-tuan-qua-1406-2006/2147571368/218/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn