Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý?

Nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận về cách tính diện tích căn hộ chung cư, nhiều câu hỏi đã được đặt ra về cơ sở pháp lý của Thông tư 16 sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16 (có hiệu lực thi hành từ ngày 8/4/2014). 

-----------------------------

>> Đại chiến" diện tích căn hộ: Đình chỉ thông tư 16 của Bộ Xây dựng?

>>  Bộ Xây dựng thấy không cần xin lỗi về Thông tư 16

>> Mất tiền vì thông tư 16: Người mua nhà có thể kiện

------------------------------

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội

Sai thẩm quyền

Thông tư 16/2010/BXD-TT đã hướng dẫn quy định sai thẩm quyền, không có trong nghị định và luật. Luật Nhà ở chỉ giao cho Chính phủ quy định chi tiết, sau đó Chính phủ cũng không giao cho Bộ Xây dựng quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Nội dung quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ngoài cách tính theo kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở, còn có thể tính theo tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (vấn đề Luật Nhà ở không quy định).

Do vậy, việc mở rộng thêm cách tính diện tích sàn căn hộ không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, gián tiếp mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ Luật dân sự, không thể chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng.

Về mặt quản lý Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư mua bán theo quy định, vấn đề này cũng gặp "ách tắc", tồn đọng. Theo quy định tại Thông tư 17/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với căn hộ chung cư ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ, khi có tranh chấp khiếu nại đến diện tích sàn căn hộ phát sinh thì không thể cấp được Giấy chứng nhận theo cách tính diện tích theo nguyên tắc tim tường.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

>> Bộ Xây dựng hủy bỏ cách tính diện tích sàn chung cư theo tim tường

 Cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư suốt 3 năm qua.

diện-tích

Mặt khác, phạm vi thẩm quyền ban hành quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong Thông tư 16 là chưa phù hợp với quy định Luật Nhà ở cả về mặt thẩm quyền và phạm vi quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật. Luật Nhà ở không giao quy định chi tiết thi hành nội dung này, trong Nghị định 71/2010 Chính phủ cũng chỉ đạo Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở chứ không có nội dung nào giao Bộ Xây dựng quyết định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các DN chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ khiến diện tích sử dụng căn hộ tính theo đúng kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở thấp hơn so với hợp đồng, gây bức xúc, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN

Không thể "nước đôi"

Thông tư 16/2010/BXD-TT do Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là không nên. Với tư cách là một cơ quan Nhà nước khi hướng dẫn cho người dân thì không thể nói nước đôi?

Thông tư 16 đã hướng dẫn 2 cách tính diện tích, tính theo tim tường và tính theo thông thủy. Cách tính theo tim tường là cách tính của kiến trúc sư, các nhà thiết kế khi họ vẽ lên chưa hình dung được là cột, tường dày bao nhiêu, nên họ vẽ từ tim đến tim để chia buồng, chia tuyến, chia mặt bằng. Đây là cách tính dùng trong thiết kế. Cách tính thứ hai là tính thông thủy, tức là m2 diện tích sử dụng bên trong căn hộ, được dùng trong mua bán.

Đúng là Thông tư 16 đã khiến tình trạng khiếu kiện bùng nên trong 3 năm qua vì cách hướng dẫn nước đôi này. Nhưng tôi cũng phải nói tới vai trò của người mua. Khi người mua bỏ ra một số tiền lớn như vậy mà không tìm hiểu kĩ các yếu tố pháp lý, hay giá trị sản phẩm trong hợp đồng thì thật đáng trách.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
http://a9.vietbao.vn/images/vn965/nha-dat/67221801-vnm_2014_6564625.jpg

>>  Kiện tụng liệu có dứt sau quyết định Bộ Xây dựng?

>>  Bộ Xây dựng sửa sai: Hết thời kiện cáo?

>>  Kiện tụng liệu có dứt sau quyết định Bộ Xây dựng?

Trong các trường hợp, hợp đồng mua bán không rõ ràng là nguyên nhân dẫn đến kiện tụng về sau. Khi những vụ việc tranh chấp vì hợp đồng không rõ ràng được đưa ra tòa thì được điều chỉnh bởi Bộ Luật Dân sự. Đó là nguyên tắc bên nào đưa ra hợp đồng mẫu có điều khoản không rõ ràng, tòa sẽ tuyên theo hướng có lợi cho người nhận hợp đồng đó. Cụ thể, với những dạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường bên bán là DN đưa ra hợp đồng mẫu, nên tòa án sẽ xử có lợi cho bên mua là người dân. Nhưng cũng không phải không có trường hợp, chủ đầu tư đã khéo léo để những chi tiết hướng dẫn diện tích chung, riêng vào chỗ ít để ý nhất của hợp đồng.

Từ vụ việc Thông tư 16/2010 được thay thế bằng Thông tư số 03/2014 có thể rút ra bài học cho các bên. Trong kinh doanh mọi việc cần được rõ ràng và minh bạch. DN có thể giữ chữ tín hay thương hiệu bằng cách công khai minh bạch mọi thông tin đến người mua nhà. Nếu điều nào trong hợp đồng mua bán chưa rõ ràng cần giải thích và hướng dẫn thật cụ thể. Còn người mua căn hộ cần có văn hóa của nền kinh tế thị trường, đó là nên sử dụng các dịch vụ pháp lý, dịch vụ môi giới trước các khoản đầu tư lớn.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Nên thừa nhận 2 quan điểm tính diện tích nhà

Chuyện phân chia sở hữu chung, sở hữu riêng trong sở hữu nhà ở chung cư có cội nguồn từ rất lâu. Nhưng cơ bản có thể nói rằng mọi chuyện bắt đầu từ Luật Nhà ở và Nghị định 71/210/NĐ-CP. Trên quan điểm hướng dẫn tính diện tích nhà ở của Nghị định, mọi mâu thuẫn khiến khiếu kiện phát sinh.
Việc người dân khiếu kiện là dễ hiểu vì cứ hình dung đơn giản, nếu cột tường chung cư không nằm trong căn nhà, mà cột tường đi liền với cửa sổ, cửa ra vào, thì làm sao người dân sở hữu căn nhà đó được phép ra vào. Tương tự, nếu người dân không được sở hữu tường nhà thì làm sao được đóng đinh treo đồ vật lên tường, làm sao chạy ngầm điện, nước trong tường nhà và ống gen không thuộc sở hữu của người dân mua nhà làm sao được phép bắt nước từ ống gen chạy vào nhà. Chính vì lẽ đó ngay từ khi Nghị định 71 và Luật nhà ở ra đời, tôi là một trong những người phản đối nội dung hướng dẫn cách tính diện tích này quyết liệt.

Cũng phải nói thêm cách tính diện tích lọt lòng theo Nghị định 71 và được xác định bởi Thông tư 03/2014/BXD-TT mới đây, vẫn là khá tùy tiện, chủ quan, không thực tế. Bởi từ trước năm 1975-2000 thì chuyện mua bán căn hộ giữa DN và người dân đều tính theo cách tính diện tích căn hộ phủ bì, tính hết các cột tường và nếu tường chung thì tính từ tim tường. Kể cả Nhà nước khi hóa giá nhà ở cho người dân cũng tính theo cách này. Khi Luật Nhà ở ra đời, cách tính thay đổi, người dân và DN có bức xúc nhưng lúc đó mua bán nhà ở căn hộ chưa nở rộ nên mọi chuyện không nóng lên.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Tinh dien tich theo tim tuong: Chi ap dung cho quy chuan kien truc

>> Tính diện tích căn hộ: Người dân, chủ đầu tư nên thỏa thuận

 Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có kết luận việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại cho người dân.

Riêng thực tiễn Cty tôi khi mua bán căn hộ, tính diện tích phủ bì trên hợp đồng cho dân là 73 m2, ra sổ đỏ cho dân theo cách tính mới chỉ còn 68 m2, dân bức xúc vì phải trả tiền thêm 5 m2 và tôi phải "lách" bằng cách bên cạnh sổ đỏ được xác nhận theo cách tính mới, có sơ đồ bản vẽ nêu rõ diện tích phủ bì.

Tôi cho Nhà nước phải thừa nhận thực tế có hai cách tính diện tích nhà ở, nên cấp số đỏ với hai diện tích phủ bì lẫn lọt lòng. Như thế người dân sẽ hài lòng và DN cũng không làm trái, vi phạm hợp đồng với dân, không xảy ra khiếu kiện.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Bộ xây dựng không sai

Tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định, hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được bên bán và bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị...), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

>> Kiện Bộ Xây dựng đòi bồi thường được không?

>>  Bộ Xây dựng sửa sai: Hết thời kiện cáo?


 

 Kien Bo Xay dung doi boi thuong duoc khong

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật mới không có nghĩa là văn bản cũ sai, mà việc ban hành văn bản mới là nhằm phù hợp hơn với đời sống hiện tại. Vì vậy, Thông tư 03 được ban hành thay thế Thông tư 16 là nhằm thống nhất một cách tính, phần nào đó để người dân được lợi hơn. Cách tính diện tích thông thủy trong căn hộ đang được áp dụng ở Mỹ, Anh, Hồng Kông, Ấn Độ...

 VietBao.vn (Theo DĐDN)

Video nổi bật

Clip bạo hành trẻ em "Đây có còn là con người"
00:00 / --:--

TIN Nhà Đất NỔI BẬT

Nhà ở xã hội: Từ ép khách hàng đặt cọc, đến… tranh mua!

Từng ế sưng, bị khách hàng trả nhà và “trói” khách hàng bằng cách yêu cầu đặt cọc, nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay lại xuất hiện tình trạng tranh mua, dù số dự án ra mắt thị trường thời gian qua không hề nhỏ.

Nghịch lý chi phí chung cư

Một số doanh nghiệp cho biết hiện cơ quan chức năng đang tiến hành nghiên cứu và đề xuất quy định các chủ đầu tư dự án sau khi xây dựng hoàn chỉnh các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của dự án (các tuyến đường giao thông, công viên cây xanh) sẽ chịu trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng và quản lý theo đúng chức năng quy hoạch đã được duyệt. Dù đây chỉ mới là đề xuất nhưn

Tín dụng bất động sản nhìn từ “khối băng” 30.000 tỷ đồng

'Vấn đề sử dụng gói 30.000 tỷ đồng cho vay bất động sản (BĐS) không thể giải quyết được tận gốc nếu chỉ trông vào hệ thống ngân hàng…'. Đó là quan điểm của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính trong cuộc trao đổi với Đặc san Toàn cảnh ngân hàng 2015.

Bao nhiều tiền mới được xem là đại gia địa ốc?

Việc nâng vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc” diễn ra khá phổ biến vừa qua, nhưng các DN vẫn rất lúng túng về quy định này.

Nhận xét tin Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý?

Ý kiến bạn đọc

Viết phản hồi

Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý? bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Thong tu 03 Phap ly va hop ly ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý? ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề Thị Trường Bất Động Sản của chuyên mục Nhà Đất.




CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
Xem tiếp: Nhà Đất


  • Thoi su 24h275 Ban dam 14000 USD 2 dem cho dai gia
    Thời sự 24h(27/5): Bán dâm 14.000 USD 2 đêm cho đại gia

    Có luật Biểu tình để ổn định an ninh; Bay từ Sài Gòn ra Bắc bán dâm giá 14.000 USD hai ngày; Khai thác 22,7 km cao tốc 6 làn đẹp nhất VN; Nhà mới đẹp miễn chê của NSƯT Việt Hoàn; 

  • Thoi su 24h265 Hoc sinh HN len nui sex la bia dat
    Thời sự 24h(26/5): "Học sinh HN lên núi sex" là bịa đặt

     Lương bộ trưởng chưa đến 15 triệu đồng; Đường dây bán dâm toàn trẻ vị thành niên đẹp như thiên thần ở HN; Trực thăng đại gia Việt khuấy động làng chài nghèo miền Trung; Sạt lở kinh hoàng, cuốn phăng nhiều nhà dân xuống sông; 

  • Thoi su 24h255 Chua nhan 5 trieu yen chi ve chai da bi lua
    Thời sự 24h(25/5): Chưa nhận 5 triệu yên, chị ve chai đã bị lừa

     Hình ảnh công trường phi pháp của TQ ở Biển Đông; Anh em đại gia Thái Bình xây dãy biệt thự hệt nhau giữa Hà Nội; Thu Phương bỏ cả sĩ diện vì trai 19; Chưa nhận 5 triệu yên, chị ve chai đã bị vay tiền, lừa gạt; 

  • Thoi su tuan qua Chi tien khung de cham cay xanh
    Thời sự tuần qua: Chi tiền "khủng" để chăm cây xanh

    Chúng ta không bán sân bay, cảng biển; "Đẻ" thêm GPLX số tự động; Một quận chi 18 tỷ để bảo dưỡng cây xanh; Công an sẽ giao trả 5 triệu yên cho chị ve chai!; Ca mang thai đặc biệt ở Việt Nam; K +: Độc quyền vẫn lỗ ngàn tỷ; Chân dài thác loạn mua vui cho các cuộc bay "thuốc"... là những thông tin thời sự nổi bật trong tuần qua.

  • Thoi su 24h235 Dan dua nhau thao luoi chong loa
    Thời sự 24h(23/5): Dân đua nhau tháo lưới chống lóa

    Sắp khai tử nhà máy thép nghìn tỷ ở Vũng Áng; Triệu tập đôi nam nữ thuê người bức tử cây xanh; Sự thật về nhóm thanh niên mang xác người vứt ở bệnh viện;... là những thông tin thời sự đáng chú ý ngày 23/5. 

  • Thuc hu chat luong ao chong nang tien trieu
    Thực hư chất lượng áo chống nắng tiền triệu

    Trước những lời quảng cáo như “mềm mịn, thấm hút mồ hôi cực tốt, không bí bách”,... các chuyên gia khuyến cáo “nên cẩn trọng”.

  • Mong manh hang Viet
    Mong manh hàng Việt!

    Doanh nghiệp Việt cần năng động, sáng tạo hơn để đương đầu với những thách thức, để tiếp tục phát huy trên nền tảng đã gây dựng được

  • Con xem phim sex cha me lam gi
    Con xem phim sex, cha mẹ làm gì?

    Chúng ta cần trang bị kỹ năng, kiến thức về sex, có như vậy mới tạo được 'vắc-xin kháng sex' đủ mạnh cho các em. Chị Đào Lan, có con gái học lớp 5 tại Hà Nội đã thực sự sốc nặng khi cô con gái nhỏ đóng cửa xem phim sex một..

  • Cap doi khach Tay bi cuop gay xon xao
    Cặp đôi khách Tây bị cướp gây xôn xao

    Cặp đôi khách Tây bị cướp ở Hà Nội đang là câu chuyện được nhều bạn trẻ quan tâm. Mới đây, thông tin về cặp đôi khách Tây bị cướp đã có những tình tiết mới. ------------ Xem thêm: Cặp đôi khách Tây bị cướp gây xôn xao, http://vietbao.vn/tp/Cap-doi-khach-Tay-bi-cuop-gay-xon-xao/11384861/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Cho xe mo to vao duong cao toc
    Cho xe mô tô vào đường cao tốc

    Đa số lo ngại xoay quanh chuyện, nếu những tay đua "kiệt xuất" lái mô tô được “thả” vào môi trường phù hợp nhưng chưa đủ “chất” sẽ dễ gây họa.

  • Nghin le chuyen tuan qua 1705 2305
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (17/05 - 23/05)

    Cô gái thừa nhận dựng chuyện nhận nuôi con tử tù; Vụ giấu vàng qua sân bay: Vĩnh viễn không được làm việc trong ngành hàng không; Bé 6 tháng tuổi tử vong bất thường: Mũi tiêm hạ sốt oan nghiệt?; Chỉ rõ những bất thường vụ chi 18 tỷ chăm cây xanh... là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Tong hop Doi song tuan qua 185 235
    Tổng hợp Đời sống tuần qua (18/5 - 23/5)

    Con hẻm miễn phí ở Sài Gòn, những SV làm tình nguyện vùng cao, cậu bé mua đồ ăn cho người vô gia cư là những câu chuyện về tình người thật đẹp. Nhiều chủ đề giáo dục con, những chuyện tình cảm động, nhiều bài viết đáng suy ngẫm và các thông tin an toàn thực phẩm bẩn, mỹ phẩm giả...là những vấn đề nổi bật tuần vừa qua...

  • Diem lai tin suc khoe nong trong tuan 185 245
    Điểm lại tin sức khỏe nóng trong tuần (18/5 - 24/5)

    Bộ Y tế xác minh thông tin gạo giả ở Việt Nam, Phát hiện vịt nuôi bị nhiễm virus H5N1 ở Ninh Thuận, Trẻ mắc tay chân miệng nhập viện tăng đột biến, Đã có câu trả lời vụ khăn ướt nhiễm khuẩn, Giữ sức khỏe ngày nắng nóng cho bé yêu,.... là các thông tin sức khỏe được quan tâm nhất tuần qua.

  • Su kien quoc te noi bat 175 235
    Sự kiện quốc tế nổi bật (17/5 -23/5)

    Tình báo Đức cung cấp thông tin quyết định để Mỹ tiêu diệt Bin Laden; Chính phủ Mỹ khẳng định không thay đổi chiến lược tại Iraq; Cựu Thủ tướng Yingluck ra hầu tòa; Mỹ và Cuba kết thúc vòng đàm phán thứ 4... là những tin đáng chú ý trong tuần qua. ------------ Xem thêm: Sự kiện quốc tế nổi bật (17/5 -23/5), http://vietbao.vn/The-gioi/Su-kien-quoc-te-noi-bat-175-235/2147562992/433/ Tin nhanh Việt Nam ra thế giới vietbao.vn

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 1705 2305
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (17/05 - 23/05)

    Cặp đôi khách Tây bị cướp gây xôn xao; Người mẹ trẻ nhẫn tâm sát hại đứa con hai tuổi; Cả trăm người thân bị hại gây náo loạn tòa; Mua ma túy về "ăn mừng ra tù", gặp ngay 141; Kế hoạch tiêu 5 triệu yên của 'tỷ phú ve chai'; Trung tướng rởm và chiêu bài lừa đảo chiếm đoạt 12 tỷ đồng;......là những tin đáng chú ý trong tuần.