Thứ tư, 05 Tháng ba 2014, 13:48 GMT+7

Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý?

Nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận về cách tính diện tích căn hộ chung cư, nhiều câu hỏi đã được đặt ra về cơ sở pháp lý của Thông tư 16 sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16 (có hiệu lực thi hành từ ngày 8/4/2014). 

-----------------------------

>> Đại chiến" diện tích căn hộ: Đình chỉ thông tư 16 của Bộ Xây dựng?

>>  Bộ Xây dựng thấy không cần xin lỗi về Thông tư 16

>> Mất tiền vì thông tư 16: Người mua nhà có thể kiện

------------------------------

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội

Sai thẩm quyền

Thông tư 16/2010/BXD-TT đã hướng dẫn quy định sai thẩm quyền, không có trong nghị định và luật. Luật Nhà ở chỉ giao cho Chính phủ quy định chi tiết, sau đó Chính phủ cũng không giao cho Bộ Xây dựng quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Nội dung quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ngoài cách tính theo kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở, còn có thể tính theo tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (vấn đề Luật Nhà ở không quy định).

Do vậy, việc mở rộng thêm cách tính diện tích sàn căn hộ không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, gián tiếp mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ Luật dân sự, không thể chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng.

Về mặt quản lý Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư mua bán theo quy định, vấn đề này cũng gặp "ách tắc", tồn đọng. Theo quy định tại Thông tư 17/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với căn hộ chung cư ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ, khi có tranh chấp khiếu nại đến diện tích sàn căn hộ phát sinh thì không thể cấp được Giấy chứng nhận theo cách tính diện tích theo nguyên tắc tim tường.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

>> Bộ Xây dựng hủy bỏ cách tính diện tích sàn chung cư theo tim tường

 Cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư suốt 3 năm qua.

diện-tích

Mặt khác, phạm vi thẩm quyền ban hành quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong Thông tư 16 là chưa phù hợp với quy định Luật Nhà ở cả về mặt thẩm quyền và phạm vi quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật. Luật Nhà ở không giao quy định chi tiết thi hành nội dung này, trong Nghị định 71/2010 Chính phủ cũng chỉ đạo Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở chứ không có nội dung nào giao Bộ Xây dựng quyết định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các DN chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ khiến diện tích sử dụng căn hộ tính theo đúng kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở thấp hơn so với hợp đồng, gây bức xúc, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN

Không thể "nước đôi"

Thông tư 16/2010/BXD-TT do Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là không nên. Với tư cách là một cơ quan Nhà nước khi hướng dẫn cho người dân thì không thể nói nước đôi?

Thông tư 16 đã hướng dẫn 2 cách tính diện tích, tính theo tim tường và tính theo thông thủy. Cách tính theo tim tường là cách tính của kiến trúc sư, các nhà thiết kế khi họ vẽ lên chưa hình dung được là cột, tường dày bao nhiêu, nên họ vẽ từ tim đến tim để chia buồng, chia tuyến, chia mặt bằng. Đây là cách tính dùng trong thiết kế. Cách tính thứ hai là tính thông thủy, tức là m2 diện tích sử dụng bên trong căn hộ, được dùng trong mua bán.

Đúng là Thông tư 16 đã khiến tình trạng khiếu kiện bùng nên trong 3 năm qua vì cách hướng dẫn nước đôi này. Nhưng tôi cũng phải nói tới vai trò của người mua. Khi người mua bỏ ra một số tiền lớn như vậy mà không tìm hiểu kĩ các yếu tố pháp lý, hay giá trị sản phẩm trong hợp đồng thì thật đáng trách.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
http://a9.vietbao.vn/images/vn965/nha-dat/67221801-vnm_2014_6564625.jpg

>>  Kiện tụng liệu có dứt sau quyết định Bộ Xây dựng?

>>  Bộ Xây dựng sửa sai: Hết thời kiện cáo?

>>  Kiện tụng liệu có dứt sau quyết định Bộ Xây dựng?

Trong các trường hợp, hợp đồng mua bán không rõ ràng là nguyên nhân dẫn đến kiện tụng về sau. Khi những vụ việc tranh chấp vì hợp đồng không rõ ràng được đưa ra tòa thì được điều chỉnh bởi Bộ Luật Dân sự. Đó là nguyên tắc bên nào đưa ra hợp đồng mẫu có điều khoản không rõ ràng, tòa sẽ tuyên theo hướng có lợi cho người nhận hợp đồng đó. Cụ thể, với những dạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường bên bán là DN đưa ra hợp đồng mẫu, nên tòa án sẽ xử có lợi cho bên mua là người dân. Nhưng cũng không phải không có trường hợp, chủ đầu tư đã khéo léo để những chi tiết hướng dẫn diện tích chung, riêng vào chỗ ít để ý nhất của hợp đồng.

Từ vụ việc Thông tư 16/2010 được thay thế bằng Thông tư số 03/2014 có thể rút ra bài học cho các bên. Trong kinh doanh mọi việc cần được rõ ràng và minh bạch. DN có thể giữ chữ tín hay thương hiệu bằng cách công khai minh bạch mọi thông tin đến người mua nhà. Nếu điều nào trong hợp đồng mua bán chưa rõ ràng cần giải thích và hướng dẫn thật cụ thể. Còn người mua căn hộ cần có văn hóa của nền kinh tế thị trường, đó là nên sử dụng các dịch vụ pháp lý, dịch vụ môi giới trước các khoản đầu tư lớn.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Nên thừa nhận 2 quan điểm tính diện tích nhà

Chuyện phân chia sở hữu chung, sở hữu riêng trong sở hữu nhà ở chung cư có cội nguồn từ rất lâu. Nhưng cơ bản có thể nói rằng mọi chuyện bắt đầu từ Luật Nhà ở và Nghị định 71/210/NĐ-CP. Trên quan điểm hướng dẫn tính diện tích nhà ở của Nghị định, mọi mâu thuẫn khiến khiếu kiện phát sinh.
Việc người dân khiếu kiện là dễ hiểu vì cứ hình dung đơn giản, nếu cột tường chung cư không nằm trong căn nhà, mà cột tường đi liền với cửa sổ, cửa ra vào, thì làm sao người dân sở hữu căn nhà đó được phép ra vào. Tương tự, nếu người dân không được sở hữu tường nhà thì làm sao được đóng đinh treo đồ vật lên tường, làm sao chạy ngầm điện, nước trong tường nhà và ống gen không thuộc sở hữu của người dân mua nhà làm sao được phép bắt nước từ ống gen chạy vào nhà. Chính vì lẽ đó ngay từ khi Nghị định 71 và Luật nhà ở ra đời, tôi là một trong những người phản đối nội dung hướng dẫn cách tính diện tích này quyết liệt.

Cũng phải nói thêm cách tính diện tích lọt lòng theo Nghị định 71 và được xác định bởi Thông tư 03/2014/BXD-TT mới đây, vẫn là khá tùy tiện, chủ quan, không thực tế. Bởi từ trước năm 1975-2000 thì chuyện mua bán căn hộ giữa DN và người dân đều tính theo cách tính diện tích căn hộ phủ bì, tính hết các cột tường và nếu tường chung thì tính từ tim tường. Kể cả Nhà nước khi hóa giá nhà ở cho người dân cũng tính theo cách này. Khi Luật Nhà ở ra đời, cách tính thay đổi, người dân và DN có bức xúc nhưng lúc đó mua bán nhà ở căn hộ chưa nở rộ nên mọi chuyện không nóng lên.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Tinh dien tich theo tim tuong: Chi ap dung cho quy chuan kien truc

>> Tính diện tích căn hộ: Người dân, chủ đầu tư nên thỏa thuận

 Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có kết luận việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại cho người dân.

Riêng thực tiễn Cty tôi khi mua bán căn hộ, tính diện tích phủ bì trên hợp đồng cho dân là 73 m2, ra sổ đỏ cho dân theo cách tính mới chỉ còn 68 m2, dân bức xúc vì phải trả tiền thêm 5 m2 và tôi phải "lách" bằng cách bên cạnh sổ đỏ được xác nhận theo cách tính mới, có sơ đồ bản vẽ nêu rõ diện tích phủ bì.

Tôi cho Nhà nước phải thừa nhận thực tế có hai cách tính diện tích nhà ở, nên cấp số đỏ với hai diện tích phủ bì lẫn lọt lòng. Như thế người dân sẽ hài lòng và DN cũng không làm trái, vi phạm hợp đồng với dân, không xảy ra khiếu kiện.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Bộ xây dựng không sai

Tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định, hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được bên bán và bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị...), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

>> Kiện Bộ Xây dựng đòi bồi thường được không?

>>  Bộ Xây dựng sửa sai: Hết thời kiện cáo?


 

 Kien Bo Xay dung doi boi thuong duoc khong

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật mới không có nghĩa là văn bản cũ sai, mà việc ban hành văn bản mới là nhằm phù hợp hơn với đời sống hiện tại. Vì vậy, Thông tư 03 được ban hành thay thế Thông tư 16 là nhằm thống nhất một cách tính, phần nào đó để người dân được lợi hơn. Cách tính diện tích thông thủy trong căn hộ đang được áp dụng ở Mỹ, Anh, Hồng Kông, Ấn Độ...

 



VietBao.vn (Theo DĐDN)

Chủ đề liên quan

TIN Nhà Đất NỔI BẬT

Chuyện hiếm ở thị trường BĐS TP.HCM

Sau khi toàn bộ 140 nền mở bán đợt 1 dự án Đông Tăng Long (Q.9, TP.HCM) được mua hết, chủ đầu tư dự án đã quyết định mở bán luôn đợt 2 trong cùng ngày, dự án đã đạt 162 giao dịch thành công trong ngày đầu công bố.

Nhận xét tin Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý?

Ý kiến bạn đọc

Viết phản hồi

Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý? bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Thong tu 03 Phap ly va hop ly ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý? ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề Thị Trường Bất Động Sản của chuyên mục Nhà Đất.




CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM


  • Thoi su 24h1810 No kinh hoang tai TPHCM
    Thời sự 24h(18/10): Nổ kinh hoàng tại TP.HCM

    Vì sao BS Tường không bị truy tố tội "Giết người"?; Nữ PGĐ Sở nói gì về vụ ẩu đả tại khách sạn; Trộm đột nhập siêu thị đã qua mặt bảo vệ thế nào; Thiếu nữ lớp 9 bị cố tình đánh chết để bịt đầu mối...

  • Thoi su 24h1710 Mr Dam lai vung tien choi troi
    Thời sự 24h(17/10): Mr Đàm lại vung tiền chơi trội

    Sự cố sập hàng loạt website: Nghi vấn bị phá hoại; Xuất hiện xe đặc chủng 13 tỷ chuyên ‘bắt’ xe quá tải; Mr.Đàm lại vung tiền chơi trội; Bộ CA điều tra vụ tàu Sunrise 689 bị cướp biển; Cảnh khó tin tại đường trên cao Hà Nội; 

  • Thoi su 24h1610 HN sap phat nguoi thong qua camera
    Thời sự 24h(16/10): HN sắp "phạt nguội" thông qua camera

    Bệnh viện lớn nhất TPHCM lên tiếng vụ đấu thầu thuốc; Phá đường dây mại dâm trăm đô, chỉ tiếp khách Tây; Hà Nội sắp "phạt nguội" thông qua 450 camera; Giết cha ở Vĩnh Long mang xác lên Sài Gòn phi tang;

  • Thoi su 24h1510 Bat pho chanh thanh tra GTVT
    Thời sự 24h(15/10): Bắt phó chánh thanh tra GTVT

    Chấn động làng quê vụ nữ sinh giết cán bộ huyện; Jennifer Phạm sẽ là thảm họa của Cặp đôi hoàn hảo 2014?; Cá quả Tàu tiêm thuốc mê đổ về chợ; Truy sát từ nhà đến bệnh viện vì can thiệp đụng độ trên đường

  • Thoi su 24h1410 Su co hy huu tren duong sat VN
    Thời sự 24h(14/10): Sự cố hy hữu trên đường sắt VN

    Xử lý xe quá tải "giết" đường: Không có vùng cấm!; Sự cố hy hữu trên đường sắt Việt Nam; Tài xế trong clip "ngược chiều khó tin" ở HN trình diện; Truy sát kinh hoàng từ nhà đến bệnh viện;Việt Nam sắp nhận máy bay hiện đại nhất thế giới; Công an cử người canh rắn "khủng" cực độc... là những thông tin thời sự nổi bật trong ngày 13/10.

  • Ban tin suc khoe tuan 121810
    Bản tin sức khỏe tuần (12-18/10)

    Nguy cơ dịch Ebola vào Việt Nam là rất cao; Tâm sự của một bác sĩ: "Ở Việt Nam có nhiều Nina Phạm thầm lặng"; Sốc với công nghệ “thổi phồng” gà còi thành béo căng; 5 cách đơn giản tính chính xác tuổi thai; 3 dấu hiệu thần kinh vô cùng nguy hiểm ở trẻ nhỏ;Học lỏm bí quyết giảm cân an toàn kiệu quả kiểu Hàn Quốc; Sử dụng máy tính bảng gây hại đến xương và vai; Lý do tình dục mùa thu viên mãn nhất trong năm; Chữa mồ hôi tay, chân triệt để nhờ lá lốt...là những tin sức khỏe nổi bật tuần qua.

  • Nghin le chuyen tuan qua 1210 1810
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (12/10 - 18/10)

    Nổ lớn tại TP.HCM: Hóa chất nồng nặc, mảnh thi thể vương vãi; Hộp đen tàu Sunrise 689 biến mất, Bộ Công an vào cuộc; Hà Nội phạt nguội vi phạm giao thông bằng camera: Khó khả thi; Xe điên đâm liên tiếp trên đường Phạm Hùng; Rắn độc tràn về làng tấn công người dân ở Nghệ An ... là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Toan canh Showbiz tuan 1210 1810
    Toàn cảnh Showbiz tuần (12/10 – 18/10)

    Nghi án Khánh My làm "đào" quán karaoke, Elly Trần thừa nhận có con, Việt Hương và dàn sao Việt bị đối xử tệ bạc ở Nhật, Hương Tràm 'đá đểu' Robbey, Hà Anh bị cấm diễn 3 tháng, Nhóm F Band dùng khăn Piêu của người Thái làm khổ trong X-Factor, Xuân Lan vướng nghi vấn sinh con với đàn ông đã có vợ, Yanbi bị dân mạng "ném đá" vì miệt thị người đồng tính, Siêu mẫu Võ Hoàng Yến bị tố làm gãy tay đồng nghiệp, Moon Geun Young có bầu dù đã chia tay Kim Bum, Chae Rim hạnh phúc trong ngày lên xe hoa lần 2 là những thông tin giải trí nổi bật trong tuần qua.

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 1210 1810
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (12/10 - 18/10)

    Nữ sinh lớp 12 giết cán bộ huyện trong nhà nghỉ; Bàng hoàng những vụ "ngáo đá" lên cơn giết người; Nữ sinh giết con rồi đốt xác để giấu chuyện mang thai; Diễn biến mới vụ TMV Cát Tường ném xác nạn nhân xuống sông; Đến tòa ly hôn, vợ đâm chết chồng trước sân tòa án; Ly cà phê cuối cùng của tử tù đầu tiên bị tiêm thuốc độc;.......là những tin đáng chú ý trong tuần.

  • The gioi noi bat tuan qua tu 12101810
    Thế giới nổi bật tuần qua (từ 12/10-18/10)

    Căng thẳng Trung - Hàn sau vụ ngư dân Trung Quốc bị bắn chết; Sự xuất hiện của lãnh đạo Kim Jong-un với hình ảnh chống gậy; Biểu tình tại Hồng Kông vẫn căng thẳng; Thế giới tiếp tục cuộc chiến chống dịch bệnh Ebola; ... là những tin tức nổi bật trong tuần qua.