Thứ tư, 05 Tháng ba 2014, 13:48 GMT+7

Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý?

Nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận về cách tính diện tích căn hộ chung cư, nhiều câu hỏi đã được đặt ra về cơ sở pháp lý của Thông tư 16 sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16 (có hiệu lực thi hành từ ngày 8/4/2014). 

-----------------------------

>> Đại chiến" diện tích căn hộ: Đình chỉ thông tư 16 của Bộ Xây dựng?

>>  Bộ Xây dựng thấy không cần xin lỗi về Thông tư 16

>> Mất tiền vì thông tư 16: Người mua nhà có thể kiện

------------------------------

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội

Sai thẩm quyền

Thông tư 16/2010/BXD-TT đã hướng dẫn quy định sai thẩm quyền, không có trong nghị định và luật. Luật Nhà ở chỉ giao cho Chính phủ quy định chi tiết, sau đó Chính phủ cũng không giao cho Bộ Xây dựng quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Nội dung quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ngoài cách tính theo kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở, còn có thể tính theo tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (vấn đề Luật Nhà ở không quy định).

Do vậy, việc mở rộng thêm cách tính diện tích sàn căn hộ không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, gián tiếp mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ Luật dân sự, không thể chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng.

Về mặt quản lý Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư mua bán theo quy định, vấn đề này cũng gặp "ách tắc", tồn đọng. Theo quy định tại Thông tư 17/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với căn hộ chung cư ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ, khi có tranh chấp khiếu nại đến diện tích sàn căn hộ phát sinh thì không thể cấp được Giấy chứng nhận theo cách tính diện tích theo nguyên tắc tim tường.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

>> Bộ Xây dựng hủy bỏ cách tính diện tích sàn chung cư theo tim tường

 Cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư suốt 3 năm qua.

diện-tích

Mặt khác, phạm vi thẩm quyền ban hành quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong Thông tư 16 là chưa phù hợp với quy định Luật Nhà ở cả về mặt thẩm quyền và phạm vi quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật. Luật Nhà ở không giao quy định chi tiết thi hành nội dung này, trong Nghị định 71/2010 Chính phủ cũng chỉ đạo Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở chứ không có nội dung nào giao Bộ Xây dựng quyết định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các DN chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ khiến diện tích sử dụng căn hộ tính theo đúng kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở thấp hơn so với hợp đồng, gây bức xúc, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN

Không thể "nước đôi"

Thông tư 16/2010/BXD-TT do Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là không nên. Với tư cách là một cơ quan Nhà nước khi hướng dẫn cho người dân thì không thể nói nước đôi?

Thông tư 16 đã hướng dẫn 2 cách tính diện tích, tính theo tim tường và tính theo thông thủy. Cách tính theo tim tường là cách tính của kiến trúc sư, các nhà thiết kế khi họ vẽ lên chưa hình dung được là cột, tường dày bao nhiêu, nên họ vẽ từ tim đến tim để chia buồng, chia tuyến, chia mặt bằng. Đây là cách tính dùng trong thiết kế. Cách tính thứ hai là tính thông thủy, tức là m2 diện tích sử dụng bên trong căn hộ, được dùng trong mua bán.

Đúng là Thông tư 16 đã khiến tình trạng khiếu kiện bùng nên trong 3 năm qua vì cách hướng dẫn nước đôi này. Nhưng tôi cũng phải nói tới vai trò của người mua. Khi người mua bỏ ra một số tiền lớn như vậy mà không tìm hiểu kĩ các yếu tố pháp lý, hay giá trị sản phẩm trong hợp đồng thì thật đáng trách.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
http://a9.vietbao.vn/images/vn965/nha-dat/67221801-vnm_2014_6564625.jpg

>>  Kiện tụng liệu có dứt sau quyết định Bộ Xây dựng?

>>  Bộ Xây dựng sửa sai: Hết thời kiện cáo?

>>  Kiện tụng liệu có dứt sau quyết định Bộ Xây dựng?

Trong các trường hợp, hợp đồng mua bán không rõ ràng là nguyên nhân dẫn đến kiện tụng về sau. Khi những vụ việc tranh chấp vì hợp đồng không rõ ràng được đưa ra tòa thì được điều chỉnh bởi Bộ Luật Dân sự. Đó là nguyên tắc bên nào đưa ra hợp đồng mẫu có điều khoản không rõ ràng, tòa sẽ tuyên theo hướng có lợi cho người nhận hợp đồng đó. Cụ thể, với những dạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường bên bán là DN đưa ra hợp đồng mẫu, nên tòa án sẽ xử có lợi cho bên mua là người dân. Nhưng cũng không phải không có trường hợp, chủ đầu tư đã khéo léo để những chi tiết hướng dẫn diện tích chung, riêng vào chỗ ít để ý nhất của hợp đồng.

Từ vụ việc Thông tư 16/2010 được thay thế bằng Thông tư số 03/2014 có thể rút ra bài học cho các bên. Trong kinh doanh mọi việc cần được rõ ràng và minh bạch. DN có thể giữ chữ tín hay thương hiệu bằng cách công khai minh bạch mọi thông tin đến người mua nhà. Nếu điều nào trong hợp đồng mua bán chưa rõ ràng cần giải thích và hướng dẫn thật cụ thể. Còn người mua căn hộ cần có văn hóa của nền kinh tế thị trường, đó là nên sử dụng các dịch vụ pháp lý, dịch vụ môi giới trước các khoản đầu tư lớn.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Nên thừa nhận 2 quan điểm tính diện tích nhà

Chuyện phân chia sở hữu chung, sở hữu riêng trong sở hữu nhà ở chung cư có cội nguồn từ rất lâu. Nhưng cơ bản có thể nói rằng mọi chuyện bắt đầu từ Luật Nhà ở và Nghị định 71/210/NĐ-CP. Trên quan điểm hướng dẫn tính diện tích nhà ở của Nghị định, mọi mâu thuẫn khiến khiếu kiện phát sinh.
Việc người dân khiếu kiện là dễ hiểu vì cứ hình dung đơn giản, nếu cột tường chung cư không nằm trong căn nhà, mà cột tường đi liền với cửa sổ, cửa ra vào, thì làm sao người dân sở hữu căn nhà đó được phép ra vào. Tương tự, nếu người dân không được sở hữu tường nhà thì làm sao được đóng đinh treo đồ vật lên tường, làm sao chạy ngầm điện, nước trong tường nhà và ống gen không thuộc sở hữu của người dân mua nhà làm sao được phép bắt nước từ ống gen chạy vào nhà. Chính vì lẽ đó ngay từ khi Nghị định 71 và Luật nhà ở ra đời, tôi là một trong những người phản đối nội dung hướng dẫn cách tính diện tích này quyết liệt.

Cũng phải nói thêm cách tính diện tích lọt lòng theo Nghị định 71 và được xác định bởi Thông tư 03/2014/BXD-TT mới đây, vẫn là khá tùy tiện, chủ quan, không thực tế. Bởi từ trước năm 1975-2000 thì chuyện mua bán căn hộ giữa DN và người dân đều tính theo cách tính diện tích căn hộ phủ bì, tính hết các cột tường và nếu tường chung thì tính từ tim tường. Kể cả Nhà nước khi hóa giá nhà ở cho người dân cũng tính theo cách này. Khi Luật Nhà ở ra đời, cách tính thay đổi, người dân và DN có bức xúc nhưng lúc đó mua bán nhà ở căn hộ chưa nở rộ nên mọi chuyện không nóng lên.

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Tinh dien tich theo tim tuong: Chi ap dung cho quy chuan kien truc

>> Tính diện tích căn hộ: Người dân, chủ đầu tư nên thỏa thuận

 Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có kết luận việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại cho người dân.

Riêng thực tiễn Cty tôi khi mua bán căn hộ, tính diện tích phủ bì trên hợp đồng cho dân là 73 m2, ra sổ đỏ cho dân theo cách tính mới chỉ còn 68 m2, dân bức xúc vì phải trả tiền thêm 5 m2 và tôi phải "lách" bằng cách bên cạnh sổ đỏ được xác nhận theo cách tính mới, có sơ đồ bản vẽ nêu rõ diện tích phủ bì.

Tôi cho Nhà nước phải thừa nhận thực tế có hai cách tính diện tích nhà ở, nên cấp số đỏ với hai diện tích phủ bì lẫn lọt lòng. Như thế người dân sẽ hài lòng và DN cũng không làm trái, vi phạm hợp đồng với dân, không xảy ra khiếu kiện.

Thong tu 03 Phap ly va hop ly

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Bộ xây dựng không sai

Tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định, hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được bên bán và bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị...), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

  CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

>> Kiện Bộ Xây dựng đòi bồi thường được không?

>>  Bộ Xây dựng sửa sai: Hết thời kiện cáo?


 

 Kien Bo Xay dung doi boi thuong duoc khong

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật mới không có nghĩa là văn bản cũ sai, mà việc ban hành văn bản mới là nhằm phù hợp hơn với đời sống hiện tại. Vì vậy, Thông tư 03 được ban hành thay thế Thông tư 16 là nhằm thống nhất một cách tính, phần nào đó để người dân được lợi hơn. Cách tính diện tích thông thủy trong căn hộ đang được áp dụng ở Mỹ, Anh, Hồng Kông, Ấn Độ...

 



VietBao.vn (Theo DĐDN)

Chủ đề liên quan

Nhận xét tin Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý?

Ý kiến bạn đọc

Viết phản hồi

Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý? bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Thong tu 03 Phap ly va hop ly ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Thông tư 03: Pháp lý và hợp lý? ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề Thị Trường Bất Động Sản của chuyên mục Nhà Đất.




CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM


  • Thoi su 24h1911 Chang trai dam cuoi co tich qua doi
    Thời sự 24h(19/11): Chàng trai "đám cưới cổ tích" qua đời

    Phạt 252 triệu đồng NXB in hình Công Lý cởi trần; Chơi ngông Tàng "Keangnam": Mời ca sỹ ngoại về đãi cả bản; Nữ phượt thủ 9x tử nạn trên cung đường Hà Giang; Chàng trai trong "đám cưới cố tích" đột ngột qua đời...

  • Thoi su 24h1811 BS quen kim mo trong bung benh nhan
    Thời sự 24h(18/11): BS quên kim mổ trong bụng bệnh nhân

    Đường sắt trên cao "tuyệt đối an toàn"; Mổ đẻ, BS ‘quên’ kim trong bụng bệnh nhân 9 năm; Bé sơ sinh văng khỏi bụng mẹ ra viện; Lật mặt hàng chục cửa hàng xăng dầu lắp đặt IC giả; Mạo nhận con trai Bí thư HN "quỵt" hàng trăm triệu... là những thông tin thời sự nổi bật trong ngày 18/11.

  • Thoi su 24h1711 Cong Ly mac quan nho len bia sach luat
    Thời sự 24h(17/11): Công Lý mặc quần nhỏ lên bìa sách luật

    Bình Dương lên tiếng về cáo buộc của ông Dũng "lò vôi"; Công Lý bức xúc vì bìa sách in hình anh cởi trần; Nữ "đại gia" Hà thành bị đánh thuốc mê cướp kim cương?; "Kho" sừng tê giác trong nhà đại gia Hà Tĩnh...

  • Thoi su tuan qua Di hai nan nhan vu MH17 ve VN
    Thời sự tuần qua: Di hài nạn nhân vụ MH17 về VN

    Kết quả lấy phiếu tín nhiệm; Tết âm lịch 2015 dự kiến được nghỉ 9 ngày; Điều tra việc làm ăn của Đại gia Dũng “lò vôi”; Bắt cóc con tin, đòi 700 triệu rồi giết hại dã man; "Ngày về" của 3 mẹ con người Việt vụ MH17...

  • Thoi su 24h1411 Bat coc giet hai con tin
    Thời sự 24h(14/11): Bắt cóc, giết hại con tin

    Đường dát vàng 70 lần ở HN... cong như thế nào?; Bắt cóc con tin, đòi 700 triệu rồi giết hại dã man; Hành trình che giấu tội ác vụ "xác cô gái trong chăn"; Thanh Hóa xuất hiện rắn lục đuôi đỏ cắn người; 15 hãng xe Hà Nội đồng loạt giảm cước; Sặc cháo, một trẻ tử vong... là những thông tin thời sự nổi bật trong ngày 14/11.

  • Nghin le chuyen tuan qua 0911 1511
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (09/11 - 15/11)

    Quốc hội lấy phiếu tín nhiệm 50 chức danh lãnh đạo; Hai tàu va chạm 8 thuyền viên mất tích; Hà Nội vẫn sẽ khởi công đường “dát vàng” ở Long Biên; Vụ bé sơ sinh văng khỏi bụng mẹ: Nghẹn ngào giây phút cha gặp con; Hành trình cạn nước mắt đưa con về quê sau vụ rơi MH17 ... là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Toan canh Showbiz tuan 0911 1511
    Toàn cảnh Showbiz tuần (09/11 – 15/11)

    David Beckham ‘gây náo loạn’ khi đến Việt Nam, Đặng Thu Thảo ‘trắng tay’ tại Hoa hậu Quốc tế 2014, Live concert của Mỹ Tâm được khen ngợi ở giải thưởng quốc tế

  • Tin An ninh Phap luat tuan qua 0911 1511
    Tin An ninh - Pháp luật tuần qua (09/11 - 15/11)

    Những thủ đoạn của tội phạm cướp giật Sài Gòn; Trùm ma túy khét tiếng bị phát hiện vì sở hữu xe siêu sang; Những lá thư xin lỗi gửi từ trại giam; Hàng loạt cụ già bị “nữ quái” chuốc thuốc mê cướp tiền; Diễn biến mới nhất vụ nữ trưởng phòng bị giết chết; CSGT trả lại bọc tiền cho chị đồng nát đánh rơi;.......là những tin đáng chú ý trong tuần.

  • Tong hop Doi song tuan qua 911 1611
    Tổng hợp Đời sống tuần qua (9/11 - 16/11)

    Đám cưới của chàng trai tật nguyền, của người lính biển hay của cặp đôi đồng tính nữ là những hình ảnh đôi lứa thật đẹp; Nhiều câu chuyện tình xúc động với bao thăng trầm;

  • Nghin le chuyen tuan qua 0211 0811
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua (02/11 - 08/11)

    Tai nạn chết người ở dự án Đường sắt trên cao HN; Quỳ gối khóc vì ... iPhone 6; Chiến sỹ còn lại trong tai nạn máy bay Mi-171 đã bình phục; Chủ tịch Hà Nội yêu cầu làm rõ quy hoạch đường "dát vàng 70 lần"; Giảm lương hưu để cân đối quỹ BHXH ... là những tin tức nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.