Giá thuê đất tăng cao tại Quảng Ninh : Chính quyền gỡ khó cho DN

Học từ TP HCM

 Ngay sau khi có sự phản ánh của các DN, Sở Tài chính - Quảng Ninh đã cử một đoàn cán bộ đi khảo sát kinh nghiệm từ  các tỉnh trong cả nước. Thực tế, mỗi tỉnh áp dụng riêng cho mình một kiểu, không tỉnh nào giống tỉnh nào. Nhưng cách làm của TP HCM xem ra được đánh giá là hợp lý hơn cả. Đó là, từ ngày 26/4/2012, UBND thành phố cho chủ thuê đất theo công thức: đơn giá thuê đất 1m2/năm = giá đất của 1 m2 tính tiền thuê đất X tỉ lệ % tính tiền thuê đất. Tức là, giá đất tính tiền thuê đất là giá đất theo mục đích sử dụng thuê đất do UBND thành phố quy định và công bố hàng năm. Nếu tại thời điểm thuê đất mà giá công bố không sát với thị trường trong điều kiện bình thường thì được xác định lại giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất thuê, sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, trong điều kiện bình thường để tính giá thuê.

Tỉ lệ % tính tiền thuê đất được quy định tùy theo khu vực và mục đích sử dụng  đất  thuê. Ví dụ như, đất thuê để kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính được áp dụng hệ số thấp nhất là 2,1 % (khu vực 5); và 2,5 % (khu vực 1). Các đối tượng thuê đất để sản xuất kinh doanh được áp dụng hệ số từ 1,6 % - 2%. Các nhóm còn lại như: xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng, khu công nghiệp, sản xuất nông, lâm nghiệp... đều được áp dụng mức 1,5%.

Ông Mạc Thành Luân - PGĐ Sở Tài chính Quảng Ninh cho biết: “Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất theo thẩm quyền của cấp địa phương dẫn tới giảm một phần thu ngân sách là một việc làm phải hết sức cẩn trọng. Do đó chúng tôi đã thành lập đoàn đi tham khảo ở nhiều địa phương và Bộ Tài Chính. Cách làm của TP HCM vừa đúng luật, khoa học và hợp tình nên chúng tôi chủ yếu áp dụng cách điều chỉnh này cho Quảng Ninh”.

DN ủng hộ

Trên cơ sở đó,  UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành QĐ 1170/2012/QĐ-UBND ngày 23/5/2012 về quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn.

Theo đó tỉ lệ phần trăm (trong công thức nêu trên) tính tiền thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

Đất ở vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, khu vực khó khăn sử dụng vào mục đích nông, lâm, ngư nghiệp hoặc sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực Chính phủ đặc biệt khuyến khích đầu tư được tính bằng 0,75% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

Đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm (không sử dụng phần mặt đất) được tính bằng 30% đơn giá thuê đất trên mặt đất có cùng mục đích sử dụng.

Đơn giá thuê mặt nước (cố định) bằng 10 triệu -100 triệu đồng/km2/năm; đơn giá thuê mặt nước (không cố định) bằng 50 triệu - 250 triệu đồng/m2/năm...

Tuy nhiên, hàng năm sau khi giá đất tại từng khu vực được khảo sát và thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để UBND tỉnh căn cứ công bố giá đất vào ngày 1/1 hàng năm để xác định đơn giá thuê đất. Đây cũng là vấn đề mà nhiều DN quan tâm bởi, nếu giá đất công bố chưa sát với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường thì phải xác định lại. Điều này được đánh giá là khá trìu tượng, cảm tính vì: Thứ nhất, xác định được điều kiện bình thường là rất “tương đối”. Thứ hai, Trong khu công nghiệp hay khu vực DN chỉ được quyền thuê đất thì xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là không có để so sánh.

Rốt cuộc, nếu giá đất được công bố hàng năm tại các khu vực mà người thuê đất không khiếu nại thì được cho là giá sát thực tế và ngược lại. Nhiều chuyên gia cho rằng đây cũng là vấn đề mà những nhà soạn thảo luật cần nghiên cứu kỹ hơn, tránh những trường hợp không hợp lý tương tự.