Cơ chế để giảm giá địa ốc

Nhà nước làm nhà đầu tư lớn

Lấy Hoàng Anh Gia Lai làm ví dụ, luật gia Lê Hiếu Đằng phân tích, chỉ là một doanh nghiệp (DN) tư nhân nhưng khi công ty này tung ra mấy trăm căn hộ giảm giá từ 20 - 40% đã buộc các DN khác phải giảm giá theo. Thị trường hình thành một mức giá mới. Với lợi thế nắm trong tay một quỹ đất lớn, sẵn cơ chế và quan trọng hơn là có các tập đoàn, tổng công ty xây dựng lớn..., nhà nước hoàn toàn có thể xây dựng hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, căn hộ bình dân để bán cho người dân một mức giá chấp nhận được. 

Khi đó, các DN trên thị trường phải chạy theo để làm những căn hộ có mức giá hợp lý hoặc hạ giá bán để tồn tại chứ không thể bán căn hộ với mức giá trên trời như hiện nay. “Nhà nước phải đứng ra làm thông qua các công ty quốc doanh. Bằng cách này sẽ kéo giá xuống theo quy luật thị trường”, ông Đằng nêu ý kiến.

Ông Phạm Chí Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính, cũng cho rằng nhà nước nên đóng vai trò như một nhà đầu tư lớn, bỏ tiền ra mua hoặc xây hàng loạt căn nhà xã hội để cho dân mua hoặc thuê nhằm cải thiện chỗ ở, điều tiết thị trường, tạo ra một mặt bằng giá phù hợp làm đối trọng với các nhà đầu tư tư nhân.

Hiện thị trường bất động sản (BĐS) đang trầm lắng, căn hộ bán không được, đặc biệt là căn hộ cao cấp. Nếu nhà nước đóng vai trò một nhà đầu tư lớn sẽ giải quyết được nguồn cầu, từ đó giúp thị trường BĐS sáng lên, đưa giá nhà đất xuống mức phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Giảm tiền sử dụng đất

Nhiều ý kiến cho rằng có một cách hiệu quả để kéo giá BĐS xuống mà lại "thuận" với quy luật của thị trường. Đó là nhà nước tạo cơ chế để DN xây dựng được những dự án có mức giá hợp lý.

TS Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), phân tích giá địa ốc cao như hiện nay một phần do tiền sử dụng đất quá cao. Khi làm dự án, DN phải thỏa thuận mua đất của dân theo giá thị trường và nộp thêm một lần tiền sử dụng đất nữa cũng theo giá thị trường, xem như DN phải mua đất 2 lần. Việc này đã đẩy giá BĐS lên cao.

“Thủ tục hành chính chậm chạp, chưa thông thoáng cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao. Trong khi ở các nước thủ tục bình quân làm một dự án mất khoảng 3 tháng thì ở ta mất đến 3 năm. Rồi chi phí vốn (lãi vay) quá lớn đã khiến giá BĐS đội lên cao”, TS Hiếu phân tích.

Theo ông Hiếu, để hạ giá, cần giảm tiền sử dụng đất, cải thiện thủ tục hành chính. Làm vậy, ngân sách cũng không sợ "thiệt" vì DN hồi phục, kinh doanh được, nhà nước sẽ thu những loại thuế khác như: thuế thu nhập DN, VAT, thuế thu nhập cá nhân… Khi chi phí đầu vào thấp, DN sẽ bán BĐS thấp hơn, từ đó người dân được hưởng lợi và nhà nước đạt được các mục tiêu về an sinh xã hội.

Ông Lê Hùng, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc HAGL), cũng cho rằng khó khăn nhất chính là thủ tục đền bù nhiêu khê kéo dài, tiền sử dụng đất cao nên khó có thể kéo giá nhà đất giảm xuống. Vì vậy nhà nước phải vào cuộc thì mới mong có BĐS "giá thật". Ông Hùng chia sẻ thêm kinh nghiệm tại HAGL, để giảm giá, công ty này gần như làm từ A-Z tất cả các công đoạn trong quá trình xây dựng căn hộ. 

Nếu chỉ có tiền và đất rồi đi thuê nhà thầu, thiết kế, thi công… thì rất khó để giảm giá. Bởi những chi phí này chiếm tới 30%/tổng chi phí của một căn hộ. "Nhà nước có thể làm được nếu tập hợp được các DN trong ngành để cùng xây một dự án, thu về giá vốn để duy trì hoạt động. Nếu làm được như vậy, sẽ có được những căn nhà thương mại giá từ 6-8 triệu đồng/m2”, ông Lê Hùng tính toán.