Chính phủ ban hành 2 nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: Chính sách mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Giải tỏa nhà tại Q.1, TP.HCM. (ảnh: Đ.N.Thạch)

Theo ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Thứ trưởng Bộ Tài chính, nếu thực hiện tốt các quy định này chắc chắn sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản vào ổn định và hạn chế tối đa những khiếu kiện của dân về đất đai...

4 hình thức bồi thường, hỗ trợ

Nghị định (NĐ) số 197/2004/NĐ-CP đưa ra nhiều quy định mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế.

Điều 5 của NĐ 197/NĐ-CP nêu rõ các hình thức bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất (SDĐ) khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi; bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi; hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Người SDĐ mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong 3 hình thức: bồi thường bằng nhà ở; bồi thường bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.

Nếu Nhà nước không có đất để bồi thường thì dân được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ

8 trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường cũng được NĐ 197 quy định, trong đó có đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước...

Điều kiện để được bồi thường đất

Có 11 điều kiện được NĐ 197/NĐ-CP liệt kê và người bị Nhà nước thu hồi đất có 1 trong 11 điều kiện này thì được bồi thường. Đó là:

1. Có giấy chứng nhận quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Có quyết định giao đất của cơ quan NN có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có 1 trong 6 loại giấy tờ (giấy chứng nhận quyền SDĐ tạm thời, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền SDĐ, giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ...).

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có 1 trong 6 loại giấy tờ nêu trên, trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền SDĐ có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền SDĐ, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 như trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15.10.1993, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

8. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 như trên nhưng đất đã được sử dụng từ 15.10.1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình đã công bố công khai, cắm mốc, không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.

10. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am... được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

11. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức, có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất nhận chuyển nhượng hợp pháp mà tiền trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước; đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.

Giá đất nào để tính bồi thường?

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được NĐ 197 quy định: Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp

"Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng" - NĐ 197 nêu rõ. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ...

Bồi thường đất phi nông nghiệp

Theo NĐ 197/NĐ-CP, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, khi Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo giá đất ở.

Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở: Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở người SDĐ được Nhà nước bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền.

Nguyên tắc bồi thường tài sản

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường. Ngoài ra, nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.

Mạnh Quân