Bất động sản Việt Nam sẽ "thoát hiểm"... kiểu Mỹ

Cứ sau 3 - 4 năm điều chỉnh, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Tính đến nay, chu kỳ giảm của bất động sản đã 4 - 5 năm.

>>> Ngân hàng-doanh nghiệp: "Trạng chết chúa cũng băng hà"?

Tại Diễn đàn “Bất động sản Việt Nam 2012: Cơ hội trong khủng hoảng” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 24/4, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch VCCI cho rằng, khủng hoảng cũng là một cơ hội để thanh lọc lại thị trường bất động sản, loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém. Sau giai đoạn này, thị trường sẽ phát triển chuyên nghiệp hơn, đưa giá bất động sản về gần nhất với giá trị thực, từ đó tạo nguồn cầu bền vững cho thị trường.

Tạo niềm tin vào thị trường

Một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm nhất trong tham luận của ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, là nhận định về các cơ hội của thị trường bất động sản trong quý II/2012. Theo đó, cơ hội lớn nhất và có tác dụng rõ rệt nhất được tạo ra bởi Văn bản số 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012 mới đây.

Theo ông Mai, văn bản này đã giúp cải thiện bảng cân đối kế toán của các ngân hàng với việc tái phân loại các khoản nợ quá hạn liên quan đến bất động sản và giải phóng các khoản tín dụng bị hạn chế trước đây, từ đó các DN bất động sản sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Tác động trực tiếp của quy định mới này là các ngân hàng có thể mở van tín dụng bất động sản cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu thị trường bất động sản. Khi đó, khách hàng hưởng lợi trực tiếp từ chủ đầu tư các dự án quy mô khu đô thị, chủ yếu khu vực ven đô, cho quá trình đô thị hóa.

Van tín dụng bất động sản đang dần nới lỏng .

Cũng theo ông Mai, tác động gián tiếp là các khoản vay trên được loại trừ khỏi hạn mức 16% dư nợ phi sản xuất trong tổng dư nợ của các ngân hàng theo yêu cầu của NHNN. Sau một thời gian bị thắt chặt, dư nợ cho vay bất động sản giảm xuống, hiện các ngân hàng sẽ có thêm dư nợ được phép cho bất động sản, giúp nhiều DN sẽ có các khoản vay mới.

Từ các phân tích trên, ông Mai cho rằng, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng sẽ giảm, các DN bất động sản có mức tín nhiệm cao sẽ tiếp cận nguồn vốn mới, thị trường bất động sản có cơ hội tăng trưởng cả cung và cầu, vì vậy sẽ cải thiện được tâm lý và niềm tin của người có nhu cầu nhà ở và các nhà đầu tư.

Từ các yếu tố trên, cộng với tính chu kỳ lịch sử, ông Mai nhận định, cứ sau 3 - 4 năm điều chỉnh, thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong khi nếu tính từ lúc bắt đầu hiện tượng giảm giá những năm 2007 - 2008, thị trường bất động sản cũng đã nằm trong chu kỳ giá xuống 4 - 5 năm. Bên cạnh đó, hiện thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều thông tin tốt là kinh tế vĩ mô đang dần ổn định; vốn FDI vào bất động sản có xu hướng tăng trở lại; lãi suất cho vay có xu hướng giảm dần...

Vượt khó kiểu Mỹ

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ông Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp của BIDV, đã chỉ ra hàng loạt tồn tại, bất cập cần tháo gỡ. Cụ thể, trong quý I/2012, chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản đã có biểu hiện cạn kiệt nguồn vốn, trong khi các sàn giao dịch bất động sản đều vắng khách, giá bất động sản ở tất cả các phân khúc tiếp tục giảm giá mạnh.

“Không khí căng thẳng bao trùm thị trường, cụm từ ‘phá sản’ xuất hiện thường xuyên hơn, nhà đầu cơ ngắn hạn rút lui khỏi thị trường”, ông Lực nói.

Nguyên nhân của tình trạng trên đã được ông Lực chỉ ra là do hiện tượng đầu cơ tràn lan, hoạt động không theo quy luật cung - cầu trước đó, trong khi vào thời điểm hiện tại, kinh tế vĩ mô còn bất ổn. Hơn thế nữa, các DN bất động sản hoạt động chưa chuyên nghiệp, cùng với hành lang pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến tình trạng kiện tụng trong lĩnh vực đất đai diễn ra phổ biến. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cá nhân có khả năng mua nhưng còn tâm lý chờ đợi, nghe ngóng…, cũng làm cho thị trường bất động sản trầm lắng thêm.

Ông Lực công bố một khảo sát mới đây cho thấy, chỉ có khoảng 30% DN vừa và nhỏ không tiếp cận được vốn vay vì các lý do như thủ tục rườm rà; thiếu tài sản thế chấp và lãi suất cao. Còn lại, đa số không thể gõ cửa ngân hàng do thiếu minh bạch về thông tin tài chính; không có định hướng và năng lực xây dựng chương trình kinh doanh dài hạn; khả năng quản lý còn theo kiểu tùy tiện; thiếu kỷ luật trong cam kết tài chính và tùy tiện trong quản lý dòng tiền.

Ông Lực đưa ra một số gợi ý cho các DN, trong đó quan trọng nhất là phải tự hoàn thiện bằng cách tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, tăng năng suất lao động…; hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhằm giảm khả năng khách hàng dựa vào lý do pháp lý để trì hoãn thực hiện trách nhiệm; đa dạng hóa nguồn vốn; giảm hàng tồn kho bằng mọi cách…

Đặc biệt, ông Lực còn bật mí 6 “ngón nghề” giúp DN bất động sản tại Mỹ vượt qua khó khăn rất hiệu quả và có thể áp dụng tại Việt Nam gồm: cắt giảm chi phí; nhìn ra bên ngoài; sử dụng các hình thức tiếp thị ít tốn kém; liên kết kinh doanh; quay lại những bài học cơ bản trong kinh doanh như kiểm soát tài chính, đào tạo bán hàng, quản lý quan hệ khách hàng… và cuối cùng là rút kinh nghiệm từ lỗi lầm đã mắc phải.