vietbao

Xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường

Bấm ngay Subscribe / Đăng Ký xem video hay mới nhất >>

Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính đang soạn thảo Nghị định về xác định giá đất và khung giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 1/7 tới. Ông Nguyễn Tiến Thoả, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá đã có cuộc trao đổi với TS.

Xac dinh gia dat sat thi truong trong dieu kien binh thuong
Thông tin thị trường bất động sản phải được công khai.

Những nguyên tắc, phương pháp nào được áp dụng để làm khung giá đất, xác định giá đất, thưa ông?

Nguyên tắc thứ nhất là ""sát giá thị trường trong điều kiện bình thường"". Bây giờ người ta cứ chào, mua bán với nhau, thông tin không công khai, nhưng giao dịch không thành thì chỉ là giá chào, không thể là giá thị trường. Có người cho rằng giá thực thị trường chỉ khoảng 50 - 60% giá đất bây giờ. Ví dụ giá đất ở Hà Nội, có người nói Hàng Ngang, Hàng Đào đường phố kinh doanh, ví trí ngon trên 150 triệu đồng/m2. Nhưng đó chỉ 10 - 15m2 người ta mua làm kiốt bán hàng. Nếu mảnh đất đó 300 - 400m2 thì ai dám mua 150 triệu đồng/m2? Đấy là cá biệt! Nếu lấy ""cá biệt"" làm ""phổ biến"" của thị trường thì không ổn. Giá thị trường thực tế, trong mối liên quan với thu nhập dân cư, đến đầu ra của các DN, chỉ khoảng 50 - 60% so với giá thị trường.

"Sát giá thị trường trong điều kiện bình thường"", là không có tác động của yếu tố đầu cơ, không có tác động của quy hoạch. Một mảnh đất đang bình thường tự nhiên có quy hoạch con đường, giá đất vù vù lên. Đấy là yếu tố bất thường chứ không phải mảnh đất sinh lợi ngay một lúc như vậy. Hay người dân vay tiền mua đất đến lúc bị thúc ép trả nợ phải bán rẻ, mua bán đất giữa người thân trong gia đình giảm giá cho nhau... cũng là những yếu tố bất thường, không thể gọi là điều kiện thị trường bình thường. Sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, cũng gắn với không có lạm phát cao quá, không có sốt đất, không có thị trường ngầm ""chui lủi"", thông tin thị trường phải được công khai. Hiện nay, nhiều người mua chỉ biết có 1 người bán, bị người bán ép giá. Nhưng nếu thị trường công khai thông tin, nhiều người mua tìm được nhiều người bán thì lúc đó giá sẽ khác.

Nguyên tắc thứ hai là xử lý giá đất giáp ranh giữa các tỉnh bảo đảm đầu tư hài hoà, tạo ra phát triển kinh tế đồng đều với lợi thế so sánh ở các tỉnh. Tránh tình trạng phát triển không đồng đều, như Thái Lan, đầu tư chỉ vào một vùng là Bangkok. Thành phố này như một cái đầu tầu lớn, còn xung quanh như cái đuôi tàu ngày càng ""thon"" lại. Nguyên tắc này đặt ra để các chủ tịch tỉnh ngồi với nhau, thoả thuận với nhau trước khi quyết định mức giá cụ thể, xử lý giá đất vùng giáp ranh cho hài hoà. Với điều kiện kết cấu hạ tầng như nhau, điều kiện kinh tế xã hội như nhau, ở vị trí giáp nhau thì giá đất phải tương đồng.

Chúng tôi cũng đưa ra những phương pháp để các tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ có thể quyết định giá. Đất đai sẽ được chia làm 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm đất này có nhiều loại đất như giá đất nông nghiệp phải phân ra loại xã đồng bằng, loại xã trung du, xã miền núi. Mỗi nơi thị trường khác nhau, cung cầu khác nhau nên đất đô thị sẽ được phân thành 5 - 6 loại: Hà Nội và TP.HCM là đô thị đặc biệt, phải khác các đô thị loại I, loại II, loại III... Không thể cùng là thành phố, ở Yên Bái thị trường lại như ở Hà Nội. Sau đó, xác định giá đất cụ thể sẽ dựa vào những phương pháp như: phương pháp so sánh trực tiếp giao dịch trên thị trường; phương pháp thu nhập, tính khả năng sinh lợi của đất đối với đất chưa có thị trường giao dịch; và, kết hợp cả hai phương pháp này.

Giá đất ""sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường"" sẽ bằng bao nhiêu so với giá đang giao dịch trên thị trường hiện nay?

Báo cáo của TP.HCM đánh giá chỉ khoảng 50 - 60% so với giá thị trường bây giờ. Tuy nhiên, hiện chúng tôi đang tập hợp tư liệu của 40 tỉnh, thành phố. Ví dụ như đất nông nghiệp được tập hợp theo loại xã đồng bằng, xã miền núi, xã trung du; đất đô thị tập hợp theo từng loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II... để tìm ra mức giá phổ biến của thị trường. Lúc đấy mới tính được, bây giờ thì chưa.

Ông lo nhất là điều gì, liên quan đến hiệu ứng của thị trường khi đưa vào áp dụng khung giá đất cho các tỉnh?

Xây dựng giá đất ""sát giá thị trường"" có phải nhằm tăng thu cho ngân sách không, thưa ông?

Khi Luật Đất đai cho phép làm giá đất sát giá thị trường thì người ta nghĩ rằng để ngân sách chúng ta đầy túi. Không hẳn như vậy. ""Sát giá thị trường"" là sát giá thị trường thực ở mức hợp lý để làm sao thu hút đầu tư, tạo đầu vào hợp lý (về chi phí đất) cho DN để đầu ra có khả năng cạnh tranh. Khi nhà máy, công trường, cửa hàng kinh doanh dịch vụ mọc lên, làm ra nhiều hàng hoá, giải quyết được nhiều công ăn việc làm thì đó mới chính là khâu giải quyết vấn đề thu của ngân sách.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.

  • Văn Tiến
Việt Báo
Pha bóng kinh điển của V.League lên “báo Tây”
Comment :Xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường
Ý kiến bạn đọc
Viết phản hồi
Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Xac dinh gia dat sat thi truong trong dieu kien binh thuong ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề của chuyên mục Kinh Tế
Identify market price of land in conditions close to normal
Hanoi, Deputy Director, Mr. Nguyen Tien Thoa, Ministry of Finance, State Administration of wealth, valuation, the market price, exchange, land rights, land prices, condition, normal prices, close
Price Management Department, Ministry of Finance is drafting a decree on determining land prices and the frame land prices, guiding the implementation of the amended Land Law takes effect from the seventh to. Mr. Nguyen Tien Thoa, Deputy Director of the Price Management Department has an interview with Dr. ..
Giá Vàng
Khu vực Mua Bán
Hà Nội36,29036,570
TP HCM36,29036,550
Đà Nẵng36,29036,570
Nha Trang36,28036,570
Bình Phước36,26036,580
Cà Mau36,29036,570
Giá vàng hôm nay
cập nhật lúc 13:40 - 25/08/2016
Tỷ giá ngoại tệ
Ngoại tệ VNĐ
USDĐô Mỹ22.330,00
EUREuro25.246,18
AUDĐô Úc17.070,46
CADĐô Canada17.369,35
CHFThụy Sĩ23.211,29
GBPBảng Anh29.672,27
JPYYên Nhật223,01
Tỷ giá hôm nay
cập nhật ngày 25/08/2016
  • VN
  • USA
  • EU
  • ASIA
  • VN-Index
    -0.34%
    -2.27
    658.50
  • HNX-Index
    0.23%
    0.19
    83.32
  • VS 100
    -0.01%
    -0.01
    206.95
  • VS-Large Cap
    -0.31%
    -0.90
    292.54
  • VS-Mid Cap
    -0.12%
    -0.10
    84.57
  • VS-Small Cap
    0.21%
    0.07
    33.27
  • VS-Micro Cap
    0.00%
    0.00
    35.81
  • UPCOM
    0.2%
    0.09
    55.51
  • VN30
    -0.3%
    -1.89
    649.06
  • VN50
    -0.0%
    -0.11
    503.79
Những mảng màu lợi nhuận trên UPCoM

Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của các doanh nghiệp đang giao dịch trên UPCoM đang dần được công bố, cho thấy những sắc màu hiệu quả khác biệt của các doanh nghiệp trên sàn này.

  • Thoi su 24h238 Gai tre thue chat chan tay truc loi
    Thời sự 24h(23/8): Gái trẻ thuê chặt chân tay trục lợi

    Xé áo, cắt tóc nhân tình ở phố: Nhân tình là "osin" của kẻ chủ mưu; Giám định ADN để nhận dạng 150 ngôi mộ bị xâm phạm; Vụ "tháp nghiêng" chờ sập: 3/4 hộ dân đã di dời; Dân không có quyền kiểm tra CSGT': Giám sát khác kiểm tra; Bạn gái trễ giờ lên máy bay, nam thanh niên xông vào đánh nhân viên hàng không

  • Thoi su 24h228 Nhung vu giet hai can bo tai tieng
    Thời sự 24h(22/8): Những vụ giết hại cán bộ tai tiếng

    TPHCM kiểm tra "lót tay" lấy sổ đỏ: Sẽ như Hà Nội?; Những vụ giết hại cán bộ bằng súng tai tiếng nhất từ trước tới nay; Hé lộ nguyên nhân ban đầu vụ nhóm côn đồ nổ súng truy sát 1 gia đình ở Thanh Hóa; Nước biển miền Trung 'đạt chuẩn' để tắm và nuôi thủy sản; Cán bộ điều tra đánh người nhưng vẫn có thư cảm ơn;... là những tin tức thời sự nổi bật ngày 22/8/2016.

  • Thoi su 24h178 Me nhan tam giet 3 con ruot roi bo tron
    Thời sự 24h(17/8): Mẹ nhẫn tâm giết 3 con ruột rồi bỏ trốn

    Hà Nội chi 53 tỷ đồng/năm cắt cỏ: Dừng là đúng; Rúng động thảm án mẹ sát hại 3 con, đốt nhà rồi trốn vào rừng; Sự thật đằng sau bức ảnh tố nhân viên y tế chơi điện thoại; Vợ công an đánh ghen kinh hoàng: Trên tình bạn một tí; Sân bay tắc nghẽn sao còn cắt đất làm sân golf?

  • Tong hop tin An ninh phap luat tuan 142082016
    Tổng hợp tin An ninh - pháp luật tuần (14-20/8/2016)

    Như một gáo nước lạnh tạt vào mặt khi dư luận còn đang bàng hoàng trước thảm án Lào Cai. Trọng án Yên Bái, 3 nạn nhân là những người đứng đầu cơ quan lãnh đạo tỉnh. Thảm án Hà Giang, mẹ giết 3 con ruột vì mâu thuẫn với chồng. Giết mẹ vợ và em vợ ở Thái Bình.Những vụ án như một chuỗi sự kiện tiếp diễn xảy ra trong một thời gian ngắn. Có thể nói tuần này là t

  • Toan canh kinh te tuan 1408 20082016
    Toàn cảnh kinh tế tuần (14/08- 20/08/2016)

    Những dự án lọc dầu lớn phải bù lỗ tới hàng nghìn tỷ đồng, Bộ Công thương phản hồi về bộ nhiệm tại Sabeco, bảo mật tại các NH lớn, giá xăng tăng trở lại...Cùng với đó là những thông tin bất động sản, tài chính- ngân hàng, thị trường tiêu dùng... tiếp tục là những tin tức - sự kiện kinh tế nổi bật tuần qua.

  • Tong hop tin Doi song tuan qua 15218
    Tổng hợp tin Đời sống tuần qua (15-21/8)

    Mới đây, lời cảnh báo được một vị phụ huynh đưa ra cùng với hình ảnh được cắt ra từ camera của lớp học mẫu giáo cho thấy một bé trai đang cố làm chuyện người lớn với bé gái trong giờ nghỉ trưa khiến nhiều bậc cha mẹ phải suy ngẫm.