vietbao

Tìm giá trị thực của cổ phiếu bất động sản

Bấm ngay Subscribe / Đăng Ký xem video hay mới nhất >>

Định giá cổ phiếu chính xác là mong muốn của tất cả nhà đầu tư tham gia TTCK, tuy nhiên, dùng phương pháp nào và định giá ra sao cho chuẩn thì không phải ai cũng làm được.

>> Cổ phiếu bất động sản bứt phá

>> Cổ phiếu bất động sản liệu có nổi sóng?

>> Thận trọng cổ phiếu bất động sản

>> Cổ phiếu bất động sản có xu hướng tăng

Trong bài viết này, xin chia sẻ cách thức tiếp cận khi định giá cổ phiếu bất động sản (BĐS).

Trong vòng hơn 4 năm trở lại đây, những khó khăn chung của nền kinh tế và thị trường BĐS đóng băng đã khiến giá cổ phiếu ngành này giảm mạnh.

Chịu ảnh hưởng nặng nề do lãi suất cao, đầu ra gần như đóng băng đã khiến nhiều DN BĐS sụt giảm mạnh về cả doanh thu và lợi nhuận.

Chỉ số ngành bất động sản Việt Nam

Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Nguồn: Stoxplus

Các chỉ tiêu tài chính có xu hướng xấu đi rất nhiều, như nợ vay cao, khả năng thanh toán kém, hàng tồn kho lớn…

Tuy nhiên, với chính sách hỗ trợ cho thị trường BĐS trong vòng 1 năm qua của Chính phủ, thị trường BĐS có những bước chuyển mình, giúp kết quả kinh doanh của một số DN BĐS niêm yết tích cực hơn.

Quan sát chỉ số giá BĐS của Việt Nam tương quan với Thái Lan thời kỳ khủng hoảng 1997 - 2000 có thể thấy rằng, thị trường BĐS Việt Nam cũng đang trong vùng đáy và nhiều khả năng hồi phục trở lại nếu quá trình tái cơ cấu nền kinh tế thành công.

Với TTCK Thái Lan, sau khủng hoảng tài chính năm 1997, chỉ số chứng khoán SET-Index của Thái Lan đạt mức tăng 200%. Trong số 5 ngành đạt mức tăng trên 10 lần, thì cổ phiếu thuộc lĩnh vực BĐS tăng mạnh thứ 2 với hơn 20 lần (đồ thị dưới).

Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Do đó, đây chính là cơ hội tốt để xác định giá trị thực của những cổ phiếu BĐS tiềm năng có khả năng tăng mạnh khi thị trường hồi phục trong thời gian tới.

Định giá cổ phiếu BĐS: Dùng phương pháp nào?

Định giá chính xác luôn là mong muốn của nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, định giá không phải là một khoa học chính xác, bởi nó không đưa ra một kết quả duy nhất trên một nền tảng dữ liệu đầu vào và nó khó có thể thuyết phục được đại đa số nhà đầu tư. Có 3 cách tiếp cận khác nhau để định giá chứng khoán:

1). Định giá dựa vào so sánh (PE, PB)

2). Định giá dựa vào chiết khấu luồng thu nhập (DCF)

3). Định giá dựa vào giá trị sổ sách có điều chỉnh (Adjusted Book Value).

Tuy nhiên, dựa vào phương pháp nào để có được kết quả mà được đại đa số nhà đầu tư chấp nhận là câu hỏi mà cần phải trả lời.

Chúng tôi sẽ dùng phương pháp loại trừ để tìm ra một phương pháp khả dĩ là chính xác với cổ phiếu BĐS.

Thứ nhất, phương pháp dựa trên PE, PB

Là phương pháp dựa trên PE, PB của các DN cùng ngành, tương đương hoặc có thể so sánh để tìm ra giá trị của cổ phiếu cần định giá.

Mặc dù đây là phương pháp nhanh, dễ dàng, nhưng kết quả lại cho ra sai số lớn, nhất là khi nhiều DN BĐS của Việt Nam không hoàn toàn có doanh thu từ BĐS như ITA hay HAG…

Bên cạnh đó, việc lấy PE, PB trung bình không mang tính đại diện, vì nhiều DN có mức chênh lệch quá lớn, khiến kết quả số trung bình trở nên sai lệch. Vậy nên, phương pháp định giá so sánh khá khập khiễng và không đáp ứng được nhu cầu đầu tư giá trị.

Thứ hai, phương pháp dựa vào DCF

Về mặt lý thuyết, phương pháp chiết khấu luồng thu nhập trong tương lai bao gồm việc chiết khấu dòng tiền tự do của công ty (FCFF), dòng tiền tự do của vốn chủ sở hữu (FCFE), hay cổ tức mà nhà đầu tư được nhận từ hoạt động đầu tư vào công ty sẽ xác định được kết quả chính xác về giá trị nội tại cổ phiếu của công ty đó.

Vì về bản chất, hoạt động đầu tư chính bao gồm việc bỏ vốn đầu tư vào thời điểm hiện tại để nhận được các lợi ích trong tương lai.

Tuy nhiên, về mặt thực tiễn áp dụng, phương pháp chiết khấu luồng thu nhập lại gây ra khá nhiều vấn đề đối với các nhà đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu là phương pháp này khá phức tạp và nếu các nhà đầu tư cá nhân không được đào tạo chuyên sâu về tài chính muốn áp dụng gần như là bất khả thi, do có quá nhiều biến số cần phải dự phóng.

Trước hết, các nhà đầu tư phải dự phóng chính xác được tình trạng sức khỏe tài chính, kết quả kinh doanh và dòng ngân lưu của DN trong 3 - 5 năm tới.

Muốn làm được điều này, nhà đầu tư phải thực sự dự báo được xu hướng tăng trưởng của ngành và lĩnh vực DN đang hoạt động, nắm rõ được kế hoạch kinh doanh và chiến lược đầu tư cụ thể của DN qua từng năm và cuối cùng là phải thực sự am hiểu sâu về tài chính để có thể thiết lập được mô hình dự phóng toàn bộ bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ của DN.

Đây là một thách thức thực sự đối với ngay cả các chuyên viên phân tích tài chính giàu kinh nghiệm nhất, chưa nói đến các nhà đầu tư cá nhân.

Ngay cả khi đã vượt qua được thách thức này, nhà đầu tư còn phải tính toán được tỷ lệ chiết khấu phù hợp cho phương pháp này. Phương pháp chiết khấu FCFF cần xác định chi phí sử dụng vốn của DN (WACC), phương pháp chiết khấu FCFE và cổ tức cần xác định lợi suất yêu cầu của bản thân nhà đầu tư.

Các tỷ lệ này lại không cố định mà biến đổi thường xuyên theo thời gian, phụ thuộc vào cơ cấu sử dụng vốn của DN, mặt bằng lãi suất của nền kinh tế và mức độ chịu đựng rủi ro của từng cá nhân các nhà đầu tư.

Chưa hết, các nhà đầu tư cuối cùng còn phải dự báo được chính xác mức độ tăng trưởng của FCFF, FCFE và cổ tức trong dài hạn (được mô hình giả định là mãi mãi) của công ty. Việc này trên thực tế là không thể, khi không ai có thể dự đoán trước được tương lai, đặc biệt là tương lai dài vô hạn định.

Thứ ba, định giá dựa vào giá trị sổ sách có điều chỉnh (Adjusted Book Value)

Nguyên lý cơ bản của phương pháp này khá đơn giản: Giá trị DN (theo thị trường) = Tổng tài sản (theo thị trường) - Tổng nợ (tính theo giá thị trường).

Trường hợp điển hình của phương pháp này chúng tôi dùng Công ty Nam Long làm ví dụ tiêu biểu. Đây là công ty thuần túy hoạt động trong lĩnh vực BĐS, từ đầu tư đến bán hàng với dòng tiền thuần 100% từ lĩnh vực này, đồng thời tài sản của Công ty là quỹ đất sạch hoàn toàn, nên việc định giá là khá sát với thực tế.

Định giá theo giá trị tài sản ròng (NAV) cổ phiếu NLG

Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san

Về tổng thể, các giá trị của NLG chủ yếu nằm tại các dự án tiềm năng sẽ triển khai trong tương lai. Bên cạnh đó, triển vọng lợi nhuận của Công ty phụ thuộc chặt chẽ vào triển vọng phục hồi của thị trường BĐS. Do đó, chúng tôi cho rằng, sử dụng các phương pháp định giá thông thường như phương pháp so sánh hay chiết khấu dòng tiền là không thích hợp.

Chúng tôi xác định giá trị của NLG dựa trên phương pháp định giá lại tài sản ròng, vì phương pháp này sẽ đảm bảo phản ánh chính xác giá trị của Công ty (định giá theo NAV).

Như vậy, giá cổ phiếu NLG theo phương pháp đánh giá lại tài sản ở mức 27.633 đồng/CP, cao hơn 24% so với giá trị trường ngày 23/7/2013 (22.300 đồng/CP).

Mặc dù, mức lợi nhuận dự phóng của NLG trong năm 2013 chỉ ở mức trung bình. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn đánh giá tích cực về Công ty, vì điều này cần đặt trong bối cảnh thị trường BĐS đang hết sức khó khăn.

Như vậy, để định giá chính xác một cổ phiếu, bạn cần xác định rõ phương pháp tiếp cận trên cơ sở thực tế. Việc định giá có chính xác hay không phụ thuộc hoàn toàn vào cơ sở dữ liệu mà bạn có, tính thuyết phục của các dữ kiện… và chỉ khi bạn có dữ liệu đầu vào chuẩn, phương pháp hợp lý thì kết quả định giá của bạn mới có thể thuyết phục được công chúng, được giới đầu tư đón nhận.

 VietBao.vn (Theo ĐTCK)

Dai ngo kieu EVN lao dong suong nhu tien

>> Thu hồi được 1.000 tỷ thiệt hại từ vụ Vinashin hay không?

>> Những đại gia ngành đồ uống bị "điểm mặt" thiếu trung thực

>> Việt Nam: Phí 'ngủ đêm', phí 'tắc nghẽn' và 432 loại phí

 

>> Hoang lạnh thành phố công nghệ lớn nhất miền Bắc

>> Chính phủ: CPI năm 2013 dự báo được kiềm chế ở mức khoảng 7% >> Những dự án đầu voi, đuôi chuột…

>> Đãi ngộ kiểu EVN, lao động "sướng như tiên"

>> Con trai bầu Hiển: 'Thiếu gia nghìn tỷ' đi xe máy

>>  Nỗi "vất vả" của DNNN nhìn từ việc EVN "kêu oan"

>> "Hùa nhau" tăng giá 3G, nhà mạng "bội bạc" khách hàng

>> Chủ đầu tư "lặn" mất, bỏ mặc khách hàng

>> Đà Nẵng: "Bão giá" rau xanh ngay sau bão

>> Thượng viện Mỹ đạt thỏa thuận nâng trần nợ

>> "Công dân đặc thù" cười khẩy trước giá xăng, giá điện

>> Nhà mạng kiếm thêm bao nhiêu nhờ tăng giá 3G?

>> EVN đưa biệt thự vào giá điện: Thanh tra Chính phủ lên tiếng

------------------------------

Comment :Tìm giá trị thực của cổ phiếu bất động sản
Ý kiến bạn đọc
Viết phản hồi
Bạn có thể gửi nhận xét, góp ý hay liên hệ về bài viết Tìm giá trị thực của cổ phiếu bất động sản bằng cách gửi thư điện tử tới Lien He Bao Viet Nam. Xin bao gồm tên bài viết Tim gia tri thuc cua co phieu bat dong san ở dạng tiếng Việt không dấu. Hoặc Tìm giá trị thực của cổ phiếu bất động sản ở dạng có dấu. Bài viết trong chuyên đề của chuyên mục Kinh Tế
Find the true value of real estate stocks
Vietnam , real estate companies , real estate stocks , valuation methods , business results , investors , stock prices , company , price actual , accurate , market , however , discount , finance , identification, numbers
stock valuation accuracy is desired by all investors participate in the stock market , however , the methods used and the pricing such that not everyone is ready to be ..
Giá Vàng
Khu vực Mua Bán
Hà Nội36,24036,520
TP HCM36,24036,500
Đà Nẵng36,24036,520
Nha Trang36,23036,520
Bình Phước36,21036,530
Cà Mau36,24036,520
Giá vàng hôm nay
cập nhật lúc 00:00 - 28/07/2016
Tỷ giá ngoại tệ
Ngoại tệ VNĐ
USDĐô Mỹ22.330,00
EUREuro24.697,40
AUDĐô Úc16.754,63
CADĐô Canada17.142,49
CHFThụy Sĩ22.768,19
GBPBảng Anh29.645,39
JPYYên Nhật211,68
Tỷ giá hôm nay
cập nhật ngày 22/07/2016
  • VN
  • USA
  • EU
  • ASIA
  • VN-Index
    1.16%
    7.52
    656.11
  • HNX-Index
    0.21%
    0.18
    83.70
  • VS 100
    1.23%
    2.46
    202.44
  • VS-Large Cap
    0.94%
    2.67
    288.07
  • VS-Mid Cap
    0.62%
    0.52
    84.53
  • VS-Small Cap
    0.27%
    0.09
    33.88
  • VS-Micro Cap
    -0.41%
    -0.15
    36.55
  • UPCOM
    -0.4%
    -0.23
    56.25
  • VN30
    0.8%
    4.95
    639.63
  • VN50
    1.2%
    5.82
    497.22
  • Thoi su 24h267 An mang dau long tu viec ly hon gia hoa that
    Thời sự 24h(26/7): Án mạng đau lòng từ việc ly hôn giả hóa thật

    Sự thật sốc về cô gái “hở bạo” tiếp thị Bệnh viện thẩm mỹ Kangnam; Mẹ nạn nhân bị cưa chân phản bác kết luận của Sở Y tế; Vụ trao nhầm con: Nước mắt vẫn chưa ngừng rơi!; Người đàn ông bỏ xe bánh mỳ, nhảy sông Đà vì bị truy sát?; Bệnh nhân phải đóng trước 220 nghìn mới được đi vệ sinh ở bệnh viện

  • Thoi su 24h257 Can bo hon nguc nang Biang
    Thời sự 24h(25/7): Cán bộ hôn ngực nàng Biang

    Kẻ "gạ tình" người mẹ liên quan gì đến vụ cháu bé bị mất tích ở Long Biên?; Vụ xả thải: Bộ TNMT thông báo nóng với Formosa; Ông bố đập sữa trước cửa siêu thị: "Đã mua chịu lại còn kiếm chuyện"; Cán bộ hôn ngực nàng Biang: Xử lý đúng quy trình; Ngày con dâu bỏ đi, bố mẹ chồng khóc cạn nước mắt thương 5 cháu nhỏ

  • Thoi su 24h217 Cong ly nao cho nguoi vo mang noi dau tot cung
    Thời sự 24h(21/7): Công lý nào cho người vợ mang nỗi đau tột cùng

    Đình chỉ hay khen thưởng CSGT "giơ chân" cản người phạm luật?; Xót xa những vụ tự tử vì bệnh tật và tận cùng nghèo khó; "Rác thải Formosa tràn lan, trách nhiệm chính thuộc xã, phường"; Vụ cô gái bị chồng thiêu: Công lý nào cho người vợ đang mang nỗi đau tột cùng?; Mổ nhầm chân: chuyên môn yếu kém hay tắc trách?

  • Thoi su 24h197 Dung sung bat tre em cuop taxi
    Thời sự 24h(19/7): Dùng súng bắt trẻ em, cướp taxi

    Phía sau bản án tử của Vũ Văn Tiến: Con dại một lần, mẹ đau một đời; Hà Nội sẽ trồng cây phượng hoa màu tím, nở quanh năm; Mưa xô ngã cầu bêtông tiền tỷ: Quy trình trách nhiệm; Vụ chất thải Formosa: Doanh nghiệp nói khác Sở TNMT?; Chiếu laser Nội Bài: Phát hiện thủ phạm nhưng khó xử lý

  • Thoi su 24h187 Lo duong day gai goi chan dong showbiz
    Thời sự 24h(18/7): Lộ đường dây gái gọi chấn động showbiz

    Thực phẩm bẩn: Nghịch cảnh con người đang âm thầm giết hại nhau; Vụ chất thải Formosa: Thêm nhiều mâu thuẫn giật mình; Ân hận của người mẹ mỗi đứa con sinh ra của... một ông bố khác nhau; Bác sĩ ra chợ quyên tiền cứu bệnh nhi: Đời xấu xa sao cây táo nở hoa?; Cá hồ chết bốc mùi thối, cả khu phố bịt khẩu trang suốt ngày

  • Thoi su 24h147 Bi ban than cua bo hiep dam den mang thai
    Thời sự 24h(14/7): Bị bạn thân của bố hiếp dâm đến mang thai

    Formosa tự đổi công nghệ luyện cốc: Hành vi tội ác; Uất ức lời kể 5 ngư dân bị tàu TQ đâm chìm tàu ở Hoàng Sa; Nghi án mẹ ép con gái uống thuốc trừ sâu để cùng chết; Bàng hoàng phát hiện suốt 3 năm nuôi nhầm con của 1 gia đình ở cách nhà mình 5 km; Tiếp viên ở quán karaoke ăn mặc mát mẻ, ngồi trên đùi khách rót bia

  • Thoi su 24h137 Chong thieu song vo vi bi can nhan
    Thời sự 24h(13/7): Chồng thiêu sống vợ vì bị cằn nhằn

    Thực hư chuyện 'bố đi hát karaoke gặp đúng con gái làm dịch vụ'; "Bảo kê" xe cấp cứu: Bộ trưởng Y tế vào cuộc quá chậm?; Vụ chôn rác thải Formosa trong trang trại của Giám đốc: Có sai luật?; Tạm giữ nhóm "quái xế" cùng 20 chân dài mặc mát mẻ phục vụ karaoke; 10 năm, gần 60 ngàn tỷ đồng tham nhũng nhưng chỉ thu hồi được 4,6 ngàn tỷ

  • Thoi su 24h127 Vo bop cua quy khien chong chet tuc tuoi
    Thời sự 24h(12/7): Vợ bóp của quý khiến chồng chết tức tưởi

    Phạt 100 triệu phòng khám "mạo danh" Sở Y tế HN "chặt chém" khách; Xe cứu thương ngoại tỉnh phải “mua” bệnh nhân ở Hà Nội?; Formosa lén lút chôn chất thải ở trang trại của Giám đốc Công ty Môi trường; Gây bức xúc lớn, các dự án giao thông BOT được Quốc hội đưa vào giám sát; Vụ gần 400 GV ở Thanh Hóa mất việc: 50-100 triệu đồng chạy làm GV hợp đồng?

  • Thoi su 24h117 Co gai tre xinh dep tu vong ben ve duong
    Thời sự 24h(11/7): Cô gái trẻ xinh đẹp tử vong bên vệ đường

    Sự cố môi trường Formosa: Xác định hàm lượng độc tố dưới đáy biển; Thuê giúp việc 6 triệu/tháng, chủ nhà phẫn nộ vì em bé bị véo tai, ăn tát; Nhà máy làm chết cá đầu nguồn sông Đà không có khu xử lý nước thải; Từ vụ chặn xe cấp cứu: Bảo vệ bệnh viện hay lực lượng..."bảo kê"?; Dọa đuổi ông lão xuống xe, nhân viên xe buýt bị đình chỉ việc

  • Nghin le chuyen tuan qua 1707 23072016
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua 17/07 - 23/07/2016

    Đau chân trái bác sĩ mổ nhầm chân phải; CSGT giơ chân, người đi xe máy lao dải phân cách; Cán bộ giao thông trách mắng người dân vì tự ý vá đường; Bé gái 4 tuổi mất tích bất ngờ, gia đình kêu gọi giúp đỡ ... là những tin tức xã hội nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Su kien quoc te noi bat 177237
    Sự kiện quốc tế nổi bật (17/7-23/7)

    Khủng bố trung tâm mua sắm ở Munich làm 10 người thiệt mạng; Samsung xin lỗi vì những clip mua dâm của chủ tịch Lee; Trump chính thức nhận đề cử tổng thống; Trung Quốc ngang ngược tuyên bố tiếp tục cải tạo tại Biển Đông là những tin chính trong tuần qua.

  • Ban tin Suc khoe tuan qua 177 237
    Bản tin Sức khỏe tuần qua (17/7- 23/7)

    Bị thương chân trái, mổ nhầm chân phải: BV Việt Đức nói gì; Hai bé sơ sinh dính liền ở Hà Giang đã mất; Siêu âm thai bình thường, sinh con bị dị tật: Bài học nào cho bố mẹ; Vợ thờ ơ với 'chuyện ấy', lí do là ở chồng;... là những thông tin Sức khỏe được quan tâm nhất tuần qua.

  • Tong Hop Doi Song Tuan Qua 170724072016
    Tổng Hợp Đời Sống Tuần Qua (17/07-24/07/2016)

    Hàng loạt những sản phẩm kém chất lượng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe người tiêu dùng được phát hiện . Bài toán chi tiêu gia đình, cùng những câu chuyện gia đình, vụ đánh ghen ầm ĩ làm ta giật mình trước lối sống ngày nay, là các thông tin nổi bật nhất tuần.

  • Toan canh kinh te tuan 1707 23072016
    Toàn cảnh kinh tế tuần (17/07 - 23/07/2016)

    'Đại án' 9000 tỷ đồng tại Ngân hàng Xây dựng, lương của các sếp tập đoàn gần nửa tỷ đồng, giá xăng điều chỉnh giảm mạnh, vấn nạn cà phể bẩn, tăng trưởng tín dụng tiếp tục có con số mới ... Cùng với những thông tin về tài chính- ngân hàng, bất động sản, thị trường tiêu dùng..là những tin tức - sự kiện kinh tế nổi bật tuầ

  • Nghin le chuyen tuan qua 1007 16072016
    Nghìn lẻ chuyện tuần qua 10/07 - 16/07/2016

    Formosa chôn 100 tấn chất thải tại Hà Tĩnh; Ngư dân bàng hoàng kể tàu TQ tông chìm tàu cá ở Hoàng Sa; Cô giáo Sài Gòn bị tố tán tỉnh nam sinh lớp 8; 3 năm nuôi nhầm con của 1 gia đình ở cách nhà mình 5 km ... là những tin tức xã hội nổi bật được dư luận quan tâm trong tuần qua.

  • Su kien quoc te noi bat 107167
    Sự kiện quốc tế nổi bật (10/7-16/7)

    Toà PCA ra phán quyết Trung Quốc không có chủ quyền lịch sử ở Biển Đông; Tân Thủ tướng Anh Theresa May công bố danh sách nội các mới; Khủng bố đẫm máu đúng Quốc khánh Pháp; Đảo chính thất bại ở Thổ Nhĩ Kỳ... là những tin chính trong tuần qua.

  • Ban tin Suc khoe tuan qua 107 167
    Bản tin Sức khỏe tuần qua (10/7- 16/7)

    Ổ bệnh bạch hầu đang bùng phát mạnh tại Bình Phước; Bác sĩ ra chợ xin từ thiện cứu 2 bé song sinh dính liền; Cảm động câu chuyện về sản phụ ung thư phổi quyết giữ thai nhi; Mách bạn bài thuốc điều trị sẩy thai từ hàng trăm năm trước;... là những thông tin Sức khỏe được quan tâm nhất tuần qua.

  • Toan canh kinh te tuan 1007 16072016
    Toàn cảnh kinh tế tuần (10/07- 16/07/2016)

    Lại nóng chuyện huy động 500 tấn vàng trong dâm, lãi suất tiêu dùng lên tới 70-80%/năm, EVN chiếm hơn 1/3 tổng số nợ mà Chính phủ phải bảo lãnh, nhiều ngân hàng báo lãi khủng trong quý II, kiểm tra xử phạt hàng loạt công ty đa cấp... Cùng với những thông tin về tài chính- ngân hàng, bất động sản, thị trường tiêu dùng..là nhữ