Theo ghi nhận của các chuyên gia, trong 10 năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua 3 lần sụt giảm. Lần thứ nhất từ 1994-1996, lần thứ 2 là 1997-1999 và lần thứ 3 bắt đầu từ cuối năm 2004 đến nay. Sự sụt giảm thị trường BĐS lần này có quy mô và phạm vi rộng lớn hơn; tính chất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn; những nỗ lực "phá băng" thị trường bất động sản vẫn chưa khả thi; việc kéo dài tình trạng này đang khiến cho các nguy cơ được cảnh báo ngày càng hiện rõ.
Giao dịch giảm, một nửa DN BĐS "chết"
Ông Vũ Duy Thái - Chủ tịch Hiệp hội công thương Hà Nội cho rằng, thị trường nhà đất đang ở vào tình trạng: giá nhà đất không giảm hoặc giảm không đáng kể; người mua thì chờ giá xuống còn người bán không muốn giảm giá hơn. Sự trầm lắng của thị trường được ông Thái lượng hoá bằng con số khá cụ thể: năm 2004 giao dịch nhà đất giảm 24%, năm 2005 giảm tiếp 65% ở Hà Nội và 60% ở thành phố Hồ Chí Minh.
Ông Thái cho rằng, Tình hình này nếu tiếp tục kéo dài sẽ không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà có thể ảnh hưởng đến nhiều ngành kinh tế khác.
 |
| Rất nhiều dự án mới chỉ được vẽ trên giấy nhưng đã vay tiền ngân hàng và huy động vốn cá nhân. |
Tại các trung tâm giao dịch đất đai, lượng giao dịch thành công rất thấp, tại trung tâm Ngân hàng Á châu giảm 53%, Công ty Him Lam giảm 84%... Thật khó tin cả TP Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 4500 trường hợp mua bán nhà đất thành công; giảm tới 68%. Các hình thức trao đổi khác như thế chấp, bảo lãnh cũng giảm tới 51%.
Thị trường bất động sản "đóng băng" đã làm tê liệt gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên cả nước mà chủ yếu là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Kéo theo đó là hàng loạt các hoạt động dịch vụ về môi giới, xây dựng cũng như đời sống của hàng chục vạn người bị ảnh hưởng.
Ông Nguyễn Dũng Tiến Cho biết, riêng tại TP Hồ Chí Minh, có hơn 4100 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì có tới 50% đã "chết", 20% "thoi thóp" và chỉ có khoảng 30% cầm cự và có đủ khả năng chuyển sang kinh doanh các dự án khác. Đây là con số làm giật mình nhiều người nhất là những ai đã đầu tư nhiều tiền và đang bị "chôn" trong các dự án bất động sản.
Số liệu này càng được khẳng định khi thực tế ở TP Hồ Chí Minh, có tới 6000 doanh nghiệp hoạt động BĐS nhưng chỉ có gần 4200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh. Trong số đó chỉ có chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ, số doanh nghiệp có vốn 400-500 triệu chiếm tới 40%, thậm chí doanh nghiệp có vốn ít hơn tham gia kinh doanh BĐS cũng không phải là ít. Với một lĩnh vực đòi hỏi số vốn lớn như BĐS thì thực trạng doanh nghiệp như trên chịu được bao lâu trong tình trạng "đóng băng"?
Thị trường không giao dịch cũng khiến cho các địa phương vốn trông cậy nhiều vào nguồn thu đất đai bị hụt đáng kể; Hà Nội hy vọng thu 2000 tỷ chỉ bán được hơn 300 tỷ; Đà Nẵng giảm 10% giá những lô đất đẹp nhất cũng không bán được. Trên bình diện cả nước, nguồn thu đất đai chỉ tăng 0,6%; rất thấp so với mức tăng 52,9% của năm 2004, còn năm 2003 tăng 92%.
Đổ vốn BĐS: chưa biết ngày lấy ra
Trong một thống kê gần đây, Tiến sỹ Nguyễn Dũng Tiến - Viện nghiên cứu Địa chính cho biết, hiện nay, 18% tổng dư nợ của các ngân hàng tín dụng đang được đầu tư vào bất động sản. Vào thời kỳ thị trường BĐS phát triển "nóng" tốc độ cho vay đối với các dự án bất động sản của một số ngân hàng tăng đến 25%, trong đó các khoản vay trung hạn đã chiếm đến 82%; thậm chí các ngân hàng đã sử dụng tới 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay BĐS trung và dài hạn. Nhưng từ khi thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng", các ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay các dự án BĐS, đến năm 2005, tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉ còn 9%. Hiện nay, các ngân hàng dường như đều đã khoá "van" rót vốn đối với các dự án BĐS.
 |
| Hàng ngàn tỷ đồng đang bị "chôn" vào các công trình nhà đất dang dở. |
Nhưng phản ứng này dường như đã quá muộn khi hàng trăm ngàn tỷ đồng đang bị "chôn" vào các dự án nhà đất. Một thống kê đã được nhiều chuyên gia cho là gần sát với thực tế cho thấy: tại TP Hồ Chí Minh, lượng vốn đổ vào BĐS đã lên đến 50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản trên 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan gì hơn khi số dư nợ đã lên đến 9 ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ.
Một con số khác cũng được nhiều chuyên gia nhắc đến để minh hoạ cho thấy, tính đến 2001, số vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS như: đô thị, nhà ở, văn phòng, khách sạn đã lên đến 7 tỷ USD... nhưng sự trầm lắng của thị trường BĐS đã khiến cho phần lớn các nhà đầu tư đang ở trạng thái chờ đợi, chưa triển khai.
Dự báo lạc quan nhất cho rằng, sớm nhất phải đến đầu năm 2007, thị trường BĐS mới bắt đầu ấm dần lên, các nhà đầu tư mới hy vọng bán được hàng và ngân hàng mới có cơ sở để thu hồi nợ. Đấy là chưa kể đến những rủi ro nếu các dự án và doanh nghiệp đầu tư bị phá sản thì thời gian đọng vốn của ngân hàng sẽ còn kéo dài chưa biết đến bao giờ. Ngoài ra, khoản tiền khách hàng đặt trước vào các dự án bất động sản cũng chưa thể sinh lời.
-
Đông Hiếu
Viết phản hồi