'Bom' tồn kho, chủ BĐS ôm đến bao giờ?

Thị trường Hà Nội và TP.HCM hiện có hơn 60.000 căn hộ tồn kho, dự báo năm 2013 con số này có thể lên tới 100.000 căn. Nguy cơ số hàng tồn kho này như liều thuốc nổ có thể hủy diệt nhiều doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Phong trào giảm giá ở hầu khắp các phân khúc, loại hình được xem như là cách "gỡ bom" của đa số doanh nghiệp khi đã chứa hàng quá lâu.

Xoay đủ cách để kích cầu

Thị trường bất động sản rên siết trong một thời gian dài, nhà đầu tư cũng như chủ dự án bắt đầu hoang mang. Phong trào giảm giá của các dự án căn hộ, nhà phố, đất nền cũng đánh dấu sự thoái trào trong "canh bạc" đầu tư bất động sản liều lĩnh trước đây.

Mặc dù đã xoay đủ cách để kích thích thị trường, nhưng hầu như khách mua vẫn tỏ ra "lì lợm". Việc giảm giá trực tiếp trên căn hộ, dự án xem ra vẫn chưa mang lại hiệu quả, nhiều chủ đầu tư bắt đầu ưu đãi đến từng chi tiết, như phương thức thanh toán, dịch vụ ưu đãi, tổ chức triển lãm để quảng bá sản phẩm... Chưa khi nào trên thị trường bất động sản, người mua lại có cơ hội "vòi vĩnh" về quyền lợi nhiều như hiện nay.

Thậm chí, triển lãm quốc tế xây dựng Vietbuild năm nay cũng không đơn thuần là nơi trình làng mặt hàng liên quan đến bất động sản như căn hộ, đất nền dự án, nội thất công trình các loại, vật liệu xây dựng mới... mà các chủ dự án còn tận dụng tối đa để khuyến mại đẩy hàng tồn.

Tương tự, từ 3-7/10 tới, Tuần lễ an cư sẽ được tổ chức, với hơn 1.000 căn nhà phố tại các quận, huyện ở TP.HCM được tung ra thị trường, với mức giá từ 1 tỷ đồng trở lên. Các ngân hàng cũng góp mặt để tham gia hỗ trợ tín dụng.

Các DN BĐS đã giảm giá nhưng người mua kỳ vọng giá còn giảm hơn nữa.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Đất Lành, cho rằng trong bối cảnh khó khăn hiện nay các doanh nghiệp nên chấp nhận lỗ 50% để tồn tại với cách thức giảm giá bán, bán dự án giá thấp để giải quyết triệt để hàng tồn kho. Khối hàng này bắt đầu bộc lộ nhiều nguy hiểm khi chủ đầu tư đã kiệt sức để duy trì. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng tính chuyện xin chia nhỏ sản phẩm, chấp nhận giảm mật độ xây dựng, diện tích xây dựng, giảm tầng xây dựng... để thoát hàng.

Việc giảm giá và xu hướng bán tháo căn hộ để cắt lỗ gần đây, theo GS Đặng Hùng Võ -nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, là điều hết sức bình thường của thị trường bất động sản. "Thực tế, những người kinh doanh bất động sản đã ăn lãi quá nhiều thời gian trước nên bây giờ phải giảm giá và ăn lãi ít. Thị trường bây giờ phản ánh đúng tình hình đất đai, không còn chuyện ai cũng vơ tiền được từ đất nữa. Càng ôm lâu càng tồn tại nhiều nguy cơ".

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho hay, cứ một ngày trôi qua mỗi dự án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay. Như vậy, chỉ cần một năm, lợi nhuận của dự án đã bị ăn mòn hết và buộc phải giảm giá sớm để bán thu hồi vốn, trả lãi, lời được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Nếu thời gian tới, kinh tế vĩ mô tiếp tục bất ổn, sẽ có thêm hàng loạt doanh nghiệp khác tiếp tục phải giảm giá bán nếu không muốn khối "bom" tồn kho kia phát nổ.

Lợi thế ở tạo dựng lòng tin

Lợi thế duy nhất của các chủ đầu tư sử dụng chiến lược giảm giá sâu là đi trước trong việc bán hàng nhanh, nhưng không phải người tiêu dùng nào cũng quyết định mua. Bởi, hiện tại, giá không còn là yếu tố cạnh tranh hàng đầu mà còn gồm chất lượng và vị trí dự án. Hơn nữa, điều quan trọng là lòng tin vào sự thành thật của chủ dự án.

Vì thế, có thể giá căn hộ đã giảm 30-40% nhưng chưa làm nhiều người mua thỏa mãn, và thị trường chủ yếu vẫn chuyển động ở bên bán. Tuy được chào mời là doanh nghiệp đã bán giá vốn, thậm chí dưới giá vốn để cắt lỗ, trả nợ ngân hàng... nhưng người mua vẫn nghi ngờ, chưa mạnh tay xuống tiền. Lý do: doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS luôn có những khoản đầu tư "không tên", với đủ thứ chi phí không thể quyết toán, được tính luôn vào giá thành dự án, căn hộ. Có thể chi phí "mềm" này làm đội giá dự án, căn hộ với tỷ lệ không nhỏ khiến khách mua chờ đợi một con số thực hơn.

Chẳng hạn, một dự án ở quận Gò Vấp giảm giá từ 15-16 xuống còn 11 triệu đồng/m2 để lấy tiền hoàn thiện thi công. Song, việc giảm giá đã không thu hút được khách hàng, trái lại còn bị nghi ngờ về chất lượng, năng lực chủ đầu tư và tiến độ. Hiện dự án này vẫn thi công cầm chừng vì đói vốn.

Một dự án khác ở quận Bình Tân, cách đây khoảng 2 tháng, chủ đầu tư quyết định giảm 2 triệu đồng/m2, từ 13,9 xuống còn 11,9 triệu/m2, nhưng vẫn không bán được.

Luôn khẳng định và quảng cáo giá căn hộ trên thị trường BĐS hiện nay đã ở đáy, nhưng xem ra, tính thuyết phục cũng chưa cao bởi mức giá chào bán chưa phải là giá do chính chủ đầu tư đưa ra. Đây có thể là của các nhà môi giới, giao dịch trung gian, thứ cấp... khiến người mua nghi hoặc về độ chính xác. Cũng có thể, việc công bố giảm giá sẽ làm mất giá trị dự án, khiến khách hàng nghĩ rằng đó là sản phẩm ế ẩm, bán không được.

Chuyên gia BĐS Trần Minh Hoàng cho rằng: "Khi các chủ đầu tư, kinh doanh BĐS chào bán căn hộ giảm giá, điều quan trọng là giá bán đó bao gồm những tiện ích về hạ tầng, cơ sở vật chất như thế nào hay chỉ là chiêu kích thích nhất thời để thoát thân? Nếu cứ tham gia thị trường theo kiểu \'ăn xổi ở thì\' thì ngày phục hồi của thị trường sẽ còn rất xa".