Xác định quyền sở hữu đối với nhà đã ủy quyền quản lý

Năm 1954 trước khi chuyển vào miền Nam sinh sống, bố tôi có ủy quyền cho bác ruột quản lý và sử dụng một căn nhà tại Hà Nội. Giấy ủy quyền được chứng thực tại cơ quan hành chính, không xác định thời hạn ủy quyền và không được ủy quyền lại. Bác tôi chết năm 2000. Nay bố tôi muốn đòi lại quyền sở hữu căn nhà đó thì có được không?  

Trả lời:

Ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có quyền và nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Như vậy, đối tượng của ủy quyền là công việc, chứ không phải là tài sản nào đó. Việc bố bạn có tài sản là căn nhà tại Hà Nội và đã ủy quyền cho bác bạn quản lý tức là đã giao công việc cho bác bạn được thực hiện nhân danh bố bạn; quyền sở hữu của bố bạn đối với căn nhà vẫn thuộc về bố bạn mà không chuyển giao sang cho bác bạn.

Hơn nữa, điều 185 Bộ luật Dân sự quy định về quyền chiếm hữu của người được ủy quyền quản lý tài sản như sau: Khi chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữi tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Người được ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao.

Như vậy, quyền sở hữu căn nhà vẫn luôn thuộc về bố bạn (trừ trường hợp đã chuyển quyền bằng một hợp đồng, giao dịch như mua bán, tặng cho …). Bác bạn chỉ là người đại diện để quản lý, trông nom mà không trở thành chủ sở hữu của căn nhà đó.

Hợp đồng ủy quyền giữa bố và bác bạn không có thời hạn thì theo quy định của pháp luật hợp đồng này có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

- Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp:

- Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

- Công việc ủy quyền đã hoàn thành;

- Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng;

- Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Đối chiếu với quy định trên thì nay bác bạn đã chết do đó ủy quyền giữa bố và bác bạn đương nhiên hết hiệu lực theo quy định của pháp luật. Như vậy, bố bạn vẫn tiếp tục được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với căn nhà trên, bao gồm:

- Quyền chiếm hữu: nắm giữ, quản lý tài sản;

- Quyền sử dụng: khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản;

- Quyền định đoạt: chuyển giao (bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế …) quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Vậy bố bạn không cần phải đòi lại quyền sở hữu căn nhà đó mà từ trước đến giờ vẫn là chủ sở hữu của căn nhà. Nếu chưa có giấy tờ chứng minh quyền tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành thì bố bạn có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà để có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu theo quy định. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà trên được quy định tại Điều 50 Luật đất đai như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

-  Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định như đã nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bạn có thể căn cứ vào quy định trên để thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà theo quy định của Luật Đất đai.